Deleo: “Necessarie risposte di sistema. A Milano servono 35 mila alloggi, ma i titoli edilizi sono scesi da 4 mila a mille in due anni”

Prima di posare la prima pietra bisogna sapere se esistono le condizioni per costruire». È da questa immagine, concreta e insieme politica, che Giovanni Deleo apre la sua prima Assemblea generale da presidente di Assimpredil ANCE. Un principio che attraversa tutta la relazione e che sintetizza la contraddizione centrale denunciata dal presidente: aumenta il bisogno di trasformazione, ma diminuisce la capacità del sistema di trasformare progetti e investimenti in opere. Casa, rigenerazione urbana, energia e infrastrutture si confrontano con costi crescenti, incertezza normativa e urbanistica, difficoltà di accesso e programmazione degli investimenti , carenza di tecnici e maestranze specializzate e, soprattutto, con tempi amministrativi che spesso non sono compatibili con quelli economici degli interventi.

Alla progressiva conclusione della spinta del PNRR e degli investimenti pubblici si sommano la prudenza del mercato privato, l’aumento dei costi di costruzione edell’energia, la difficoltà di programmare gli investimenti, la carenza di competenze e i rallentamenti degli uffici pubblici. “Questi fattori arrivano tutti nello stesso momento», osserva Deleo, e proprio questa contemporaneità rende «più fragilee instabile il quadro”. La questione, dunque, non riguarda soltanto il settore delle costruzioni. È una sfida di sistema, perché ogni ritardo autorizzativo produce effetti sulle abitazioni, sugli investimenti, sull’occupazione e sulla trasformazione urbana. Il messaggio centrale della relazione è quello della corresponsabilità: imprese, istituzioni e Pubblica Amministrazione devono fare ciascuno la propria parte, superando l’incertezza normativa e amministrativa che oggi rallenta casa, rigenerazione urbana, transizione energetica e investimenti. “È una sfida di sistema che richiede risposte di sistema. Un piano per la casa produce effetti se gli iter funzionano. La transizione energetica parte se le norme restano stabili nel tempo. Un’opera pubblica si chiude quando tempi e risorse accompagnano il cantiere fino al collaudo e l’impresa non viene lasciata sola di fronte agli effetti di eventi esterni che non può governare: crisi geopolitiche, tensioni energetiche, caro materiali”, afferma Deleo. La richiesta è di trasferire nell’attività ordinaria la capacità dimostrata dall’Italia in occasione di Expo, PNRR e Olimpiadi: obiettivi chiari, responsabilità definitee tempi verificabili. Perché prima di avviare un investimento occorre sapere se, quando e a quali condizioni un progetto potrà essere effettivamente realizzato.

La casa, prima emergenza

Il primo banco di prova è la casa. Deleo la definisce “un’infrastruttura sociale ed economica di libertà”, sottolineando come il costo dell’abitare non coincida soltanto con affitto o mutuo, ma comprenda anche energia, trasporti e tempo necessario per raggiungere il lavoro e i servizi. La domanda abitativa sta inoltre cambiando per effetto della trasformazione demografica: nuclei familiari più piccoli, una forte presenza di popolazione straniera e nuove esigenze abitative modificano il fabbisogno e rendono necessario ripensare l’offerta. Il dato più significativo che riporta Deleo  riguarda lo squilibrio tra domanda e capacità di produzione di nuova offerta. A Milano la domanda abitativa viene stimata in circa 35 mila abitazioni , mentre quelle previste nei permessi di costruire e nelle SCIA ritirate sono passate da circa 4 mila nel 2022 a circa 1.000 nel 2024. “Ma come pensiamo di risolvere il problema casa a Milano se i numeri sono questi?”.

Il problema, nella lettura di Deleo, è strutturale: il sistema fatica a trasformare “domanda, progetti e investimenti in nuova offerta abitativa”. Non si tratta quindi soltanto di aumentare la domanda di interventi o di mettere a disposizione risorse. Occorre creare le condizioni affinché gli investimenti possano diventare concretamente cantieri e, successivamente, abitazioni disponibili. Per questo servono interventi di housing accessibile economicamente sostenibili e bancabili, procedure dedicate, tempi certi e il coinvolgimento fin dall’inizio delle imprese che dovranno concretamente realizzare gli interventi. Il Piano Casa del Comune rappresenta, nella lettura di Deleo, un passo importante, ma non sufficiente. Gli obiettivi devono essere accompagnati da strumenti capacidi trasformare le intenzioni in alloggi effettivamente realizzati.

La questione, inoltre, non può essere confinata al solo Comune di Milano. Il fabbisogno abitativo futuro riguarda l’intero territorio: Milano, hinterland, Monza e Brianzae Lodigiano devono essere considerati all’interno di un unico sistema. Da qui la richiesta di una visione metropolitana, policentrica e connessa, nella quale casa, trasporti, energia, servizi, università e sviluppo economico siano programmati insieme. La Città metropolitana dovrebbe quindi disporre di maggiori competenze e risorse per svolgere un ruolo effettivo di coordinamento. Una particolare attenzione deve essere dedicata anche ai piccoli Comuni, spesso alle prese con procedimenticomplessi e strutture tecniche limitate. È in questo passaggio che emerge uno dei concetti più significativi della relazione: la capacità amministrativa è essa stessa un’infrastruttura dello sviluppo. Quando gli uffici non riescono a decidere, rallentano contemporaneamente investimenti, cantieri e servizi.

Rigenerare invece di consumare nuovo suolo

La politica abitativa si intreccia direttamente con la transizione energetica e larigenerazione del patrimonio esistente. Il patrimonio edilizio italiano e lombardo viene descritto come anziano e fortementeenergivoro: il 52% delle abitazioni è in classe F o G e oltre il 68% è stato costruito prima del 1980. La sfida della transizione energetica è quindi enorme, ma rappresenta ancheun’opportunità per rigenerare il patrimonio esistente, migliorare la qualità abitativa e ridurre i consumi. La relazione richiama gli obiettivi al 2030 della Direttiva Case Green e stima la necessità di circa 85 miliardi di euro di investimenti e di circa 500 mila abitazioni riqualificate ogni anno. ‘Un patrimonio simile non si riqualifica con incentivi estemporanei: serve una programmazione che crei certezze”.  La richiesta è quindi quella di una politica energetica di medio-lungo periodo, fondata su regole stabili, strumenti fiscali semplici e modelli finanziari realmentepraticabili, capaci di mobilitare imprese e investitori privati. La riqualificazione energetica non viene però considerata soltanto una questione ambientale. È contemporaneamente una politica della casa e del territorio.

“Non possiamo chiedere meno consumo di suolo e, nello stesso tempo, renderequasi impossibile intervenire sull’esistente”.  Il punto, per Deleo, è la sostenibilità economica degli interventi. “Un intervento che non sta in piedi economicamente resta sulla carta”.  Per questo la sostenibilità deve essere contemporaneamente “ambientale, economica e sociale”.  Non basta quindi imporre obiettivi ambientali se gli strumenti per raggiungerli nonconsentono agli interventi di essere economicamente realizzabili e socialmente sostenibili . Una politica di riqualificazione deve evitare di creare abitazioni apparentemente meno costose ma troppo onerose da gestire, e deve integrare casa, energia e rigenerazione urbana. La sostenibilità deve essere dunque valutata nel suo insieme: ambientale, attraversola riduzione dei consumi e del consumo di suolo; economica, attraverso la fattibilità degli interventi; sociale, attraverso l’accessibilità dell’abitare e la qualità dei territori.

Urbanistica: il rischio di regole non applicabili

Il tema della rigenerazione si lega direttamente a quello delle regole urbanistiche. Uno dei passaggi più critici della relazione riguarda gli strumenti urbanistici e, in particolare, il PGT. Assimpredil ANCE esprime preoccupazione per norme e vincoli che, secondo l’associazione, rischiano di rendere economicamente insostenibili alcuni interventi di rigenerazione e housing. Il PGT, nella visione proposta, non dovrebbe limitarsi a stabilire vincoli, ma deve indicare concretamente «cosa vuole diventare» la città: quanta casa accessibile produrre, dove rigenerare, come integrare servizi, verde e mobilità. Il principio sostenuto è semplice: una norma può essere formalmente corretta ma risultare inefficace se rende impossibile realizzare l’intervento.

Le regole devono quindi essere applicabili, non soltanto formalmente corrette. Per questo viene chiesto di verificare preventivamente la fattibilità economica delle politiche urbanistiche, evitare la stratificazione di vincoli non coordinati emantenere un confronto operativo con chi dovrà trasformare le decisioni in cantieri. Assimpredil chiede inoltre una revisione della normativa nazionale, per chiarire i confini tra rigenerazione, ristrutturazione, cambio d’uso, recupero e sostituzione edilizia. L’obiettivo è ridurre l’incertezza e creare un quadro nel quale imprese e investitori possano comprendere con maggiore chiarezza quali interventi sianoeffettivamente realizzabil

“Una nuova legge Salva Milano sarebbe bellissima notizia”

Il vero collo di bottiglia: la macchina amministrativa

Secondo il presidente di Assimpredil ANCE, una parte rilevante dei problemi della trasformazione urbana nasce dalla frammentazione e dalla lentezza dei procedimenti amministrativi. Le procedure procedono spesso “in fila indiana”, da un ufficio all’altro, invecedi svilupparsi parallelamente. Il problema non è soltanto la durata complessiva di un procedimento, ma l’incertezza sui tempi e sull’esito. Per un’impresa significa non sapere quando un investimento potrà partire, con quali condizioni e con quale quadro normativo e amministrativo.

«Ci servono decisioni: positive o negative, purché espresse, motivate, tracciabili e compatibili con i tempi reali di imprese e investimenti». Da qui nasce una vera e propria agenda per cambiare il funzionamento della Pubblica Amministrazione.

La prima proposta è rendere ordinaria, per la rigenerazione urbana e l housing accessibile, la conferenza di servizi simultanea, evitando che ogni amministrazione proceda in successione. Gli enti dovrebbero poter esaminare contemporaneamente i diversi aspetti di uno stessoprogetto, riducendo i tempi morti e rendendo più coordinato il processo decisionale.

La seconda proposta è la creazione di un cruscotto  pubblico delle pratiche, uno strumento semplice e aggiornato capace di rendere visibili il numero dellepratiche presentate, quelle concluse, quelle ferme, gli arretrati, i tempi medi elo stato di avanzamento dei procedimenti. L’obiettivo è trasformare i tempi amministrativi da elemento opaco a dato misurabilee verificabile.Misurare i tempi significa infatti rendere verificabile l’efficienza della Pubblica Amministrazione e ridurre l’incertezza per chi investe. La terza proposta riguarda l’e-permittiimg e una digitalizzazione reale dei procedimenti. “Un dato dovrebbe essere inserito una sola volta; gli enti dovrebbero poter lavorare in parallelo; stati di avanzamento ed esiti dovrebbero essere visibili. La digitalizzazione non può quindi limitarsi al caricamento online dei documenti. Deve significare digitalizzare il processo: permettere alle amministrazioni di lavorare in parallelo, rendere interoperabili le banche dati, garantire la tracciabilità degli esiti e rendere visibile lo stato di avanzamento delle pratiche”.

Una visione metropolitana per casa, mobilità e servizi

La questione amministrativa si inserisce in una più ampia riflessione sulla dimensioneterritoriale dello sviluppo. Il fabbisogno abitativo e le trasformazioni economiche non si fermano ai confinidel Comune di Milano. Mobilità, servizi, università, energia, lavoro e abitazione sono elementi di un unico sistema territoriale. Milano, hinterland, Monza e Brianza e Lodigiano devono quindi essere considerati all’interno di una strategia metropolitana capace di superare una programmazione frammentata. In questa prospettiva, la Città metropolitana dovrebbe assumere un ruolo più forte, disponendo delle competenze e delle risorse necessarie per coordinare le  politiche territoriali. La dimensione metropolitana diventa particolarmente importante anche per affrontare il tema della casa: produrre abitazioni accessibili non significa necessariamenteconcentrare ogni intervento nel capoluogo, ma costruire un sistema policentrico nel quale abitazioni, trasporti e servizi siano collegati.

Il lavoro come condizione della trasformazione

Accanto alla trasformazione urbana c’è quella del lavoro. Nella parte dedicata all’occupazione, Deleo sposta il focus dall’edificio alle persone che lo costruiscono. Legalità, sicurezza, formazione e contrasto al dumping contrattuale vengono indicati come condizioni irrinunciabili per un’edilizia sana. “L’edilizia sana lavora nella regolarità, applica il contratto collettivo, si affida agli Enti bilaterali, investe in prevenzione e considera la formazione una condizione di qualità”. La relazione distingue nettamente tra edilizia regolare e fenomeni di dumping contrattuale, sfruttamento, opacità, insufficiente formazione e carenze di sicurezza. In questo quadro viene rivendicato il ruolo del sistema bilaterale — Cassa Edile, ESEM-CPT, Istituto Bazzi e ITS — come infrastruttura sociale e industriale del settore. L’obiettivo, incalza Deleo,  è rafforzare ulteriormente formazione, sicurezza, welfare territoriale e percorsi di inserimento lavorativo, dimostrando come il settore delle costruzionipossa essere anche uno strumento di inclusione, formazione e mobilità sociale.

La sfida riguarda anche le imprese

“Se chiediamo alla città di decidere, alla Pubblica Amministrazione di essere rapida e al legislatore di semplificare, dobbiamo rivolgere la stessa domanda a noi stessi”. La risposta è netta “Sì, siamo pronti” .  Da qui nasce il progetto “L’impresa edile del futuro”, pensato per accompagnare soprattutto le PMI nella trasformazione necessaria per affrontare digitalizzazione, criteri ESG, accesso al credito, ricambio generazionale, organizzazione aziendale, sicurezza e formazione. L’obiettivo non è necessariamente far crescere le dimensioni delle imprese, ma renderle più organizzate, solide, manageriali e consapevoli del mercato. L’impresa del futuro non deve necessariamente diventare più grande: può «restare piccola e diventare più solida», oppure «restare familiare e diventare più manageriale». È un cambio di prospettiva importante: la competitività del settore non viene legata soltanto alla dimensione, ma alla capacità organizzativa, tecnologica e manageriale.