I territori corrono sulla rigenerazione urbana, le regole nazionali frenano: il caso Emilia-Romagna

Se sulla rigenerazione urbana amministratori pubblici e imprese private riescono a parlare la stessa lingua; se gli ostacoli normativi e burocratici non fermano la progettualità nelle città, grandi, medie o piccole che siano; tutto questo si presta ad almeno due letture. Una sicuramente positiva, che si può riassumere in alcune parole: creatività, resilienza se non addirittura “miracolo” dei territori, in una visione comune pubblico-privato (cosa non da poco). L’altra decisamente negativa: quella che mostra il doppio passo tra la velocità e la dinamicità a livello locale, anche grazie ai nuovi strumenti del Pnrr, e la  lentezza, o meglio lo stallo a livello nazionale in cui giace in Parlamento il nuovo quadro normativo sulla rigenerazione urbana.

Ancora una volta “Città in scena”, il Festival della Rigenerazione Urbana, nella seconda tappa 2026 che  si è svolta a Parma l’8 maggio, ha puntato un faro su questa dicotomia, tanto più stridente quanto più questo avviene in una regione all’avanguardia su questo fronte come l´Emilia Romagna. Qui la legge regionale 24/2017 ha riformato le regole urbanistiche regionali puntando su tre obiettivi principali: ridurre il consumo di suolo, favorire la rigenerazione urbana e semplificare la pianificazione territoriale. La norma privilegia il recupero di edifici e aree dismesse rispetto a nuove espansioni edilizie, promuovendo interventi di riqualificazione energetica e sismica, housing sociale, spazi verdi, mobilità sostenibile e mix di funzioni urbane. Elemento centrale della legge è il nuovo Piano Urbanistico Generale (PUG), che sostituisce i precedenti strumenti urbanistici comunali e individua gli ambiti da rigenerare, favorendo accordi tra pubblico e privato e procedure più snelle.

In questo solco, il mosaico che è stato presentato mostra una varietà di piccoli e grandi interventi, da 1 fino a 150 milioni : quelli nel cuore dei centri storici alle periferie, dove l’obiettivo non è solo quello di una riqualificazione edilizia ma quello di un riscatto e di una riconnessione, attraverso nuove funzionalità, con la collettività. Turismo, servizi assistenziali, scuole e studentati, incubatori di impresa e progetti di adattamento climatico disegnano il nuovo volto delle città dell’Emilia-Romagna raccontate negli 11 progetti, tra pubblici e privati, raccontati nel corso della giornata promossa da Ance, Associazione Mecenate 90 e CIDAC con il patrocinio di In/Arch. Dove c’era degrado ora ci sono nuove opportunità che diventano motore  di trasformazione delle città,  un driver di sviluppo e crescita del territorio. Da rilevare, peraltro, come la tappa di Parma si sia svolta, di fatto, all’indomani della pubblicazione del dl sul Piano Casa sulla Gazzetta Ufficiale, ora sotto esame da parte dell’Ance. E’ sicuramente una delicata fase di passaggio in cui le prospettive future per città e territori si giocheranno anche sull’arrivo dei nuovi strumenti del Piano casa, alla fine della stagione del Pnrr.

Tra i progetti in scena quello di  “Palazzo Parma” a Parma che  punta alla rifunzionalizzazione dell’ex “Casa dell’Agricoltore”, edificio razionalista del 1939 nel centro storico, trasformandolo in una struttura ricettiva orientata al benessere, alla sostenibilità e all’inclusione sociale. L’intervento, promosso da Immobiliare Beneficium Srl e realizzato dal Gruppo Mingori, prevede un investimento privato di 30 milioni di euro con conclusione dei lavori prevista nel 2027. Sempre a Parma, la “Cittadella del benessere”, sviluppata da Allodi S.r.l. Società Benefit, propone un nuovo modello integrato di quartiere residenziale e assistenziale nella periferia sud-ovest della città. Il progetto comprende housing sociale, abitazioni monofamiliari, una CRA per anziani, aree verdi e servizi wellness aperti alla comunità, con un investimento privato di oltre 13,5 milioni di euro e completamento previsto tra il 2027 e il 2029. A Bologna, il “Casaralta District” interessa la trasformazione dell’ex comparto industriale Casaralta in un nuovo polo urbano con residenze, studentato, hotel, commercio e grandi dotazioni pubbliche. L’intervento, sostenuto da capitali privati per circa 150 milioni di euro, si distingue per l’attenzione alla sostenibilità urbana, all’edilizia sociale e al coinvolgimento della comunità locale nella progettazione degli spazi pubblici. La conclusione dei lavori è prevista nel 2029. A Modena è stato invece completato il progetto “Parco Creatività Modena”, nato dalla riqualificazione dell’ex sede AMCM attraverso un partenariato pubblico-privato. L’intervento ha rigenerato un’area di oltre 31 mila metri quadrati con spazi pubblici, edifici recuperati di archeologia industriale e nuove funzioni urbane, grazie a un investimento complessivo di 35 milioni di euro tra fondi pubblici e privati. A Cesena si è concluso il recupero dell’ex immobile Arrigoni, nei pressi della stazione ferroviaria, trasformato in incubatore d’impresa e nuova sede del Centro per l’Impiego. Il progetto ha consentito di restituire funzionalità a un edificio dismesso in un nodo urbano strategico, creando un polo dedicato all’innovazione, alle start-up e alle politiche attive del lavoro, con un investimento pubblico di circa 5 milioni di euro.

A catturare l’attenzione poi  è stato poi un caso internazionale: quello della rinascita della città di Metz, attraverso le diverse tappe della sua rigenerazione urbana. Negli anni Cinquanta questa città nel nord della Francia era una città di miniere di carbone e di ferro e di industria siderurgica, molto inquinata, una “città nera”. Con la crisi dell’industria siderurgica e la chiusura delle miniere, Metz sembrava destinata a svuotarsi. Da quella crisi è rinata: oggi è una città bella, colorata, con tanto verde e diversi parchi cittadini. Questa trasformazione è avvenuta attraverso diverse tappe di rigenerazione urbana: una grande opera di restauro e valorizzazione del patrimonio architettonico (esempio la splendida Cattedrale gotica con le vetrate di Chagall), un enorme investimento nel verde pubblico e la costruzione di nuovi quartieri e di nuove strutture strategiche come il Technopôle e il Centre Pompidou.

Un modello che sembra irraggiungibile in Italia.  “Non ce la faremo mai”, ha commentato il vicepresidente InArch della sezione Emilia Romagna, Massimiliano Casavecchia. Al di là di questo senso di scoraggiamento, nelle diverse sessioni,  la tappa parmense ha offerto spunti di riflessione e dibattito. Nella tavola rotonda ‘Quartieri di confine: città in trasformazione” il confronto ha ruotato attorno ad alcuni temi centrali: la crisi della pianificazione urbanistica tradizionale, la necessità di accelerare i processi decisionali, il rapporto tra pubblico e privato, il tema della densificazione urbana e quello dell’housing sociale.

Tutti gli interventi hanno condiviso  una convinzione di fondo: la città contemporanea non può più essere governata con strumenti normativi pensati per un’altra epoca. Occorre invece una progettualità strategica capace di integrare pianificazione, qualità urbana, sostenibilità e risposta ai bisogni sociali. La rigenerazione urbana deve quindi puntare a creare una città più verde, accessibile, inclusiva e vivibile. Dario Costi, docente di Progettazione Architettonica e Urbana all’Università di Parma, ha sottolineato come la città del Novecento è stata progettata attorno all’automobile, con una forte separazione tra funzioni urbane e gruppi sociali. La rigenerazione urbana deve quindi puntare a creare una città più verde, accessibile, inclusiva e vivibile. Per raggiungere questo obiettivo propone anche interventi di “microchirurgia urbana”, cioè azioni mirate capaci di ricucire le parti frammentate della città e migliorare concretamente gli spazi urbani. MA c’è un passaggio cruciale che deve essere ben chiaro:  la sola pianificazione urbanistica non basta, perché spesso rimane troppo lenta e astratta. È necessario affiancarle una progettualità operativa e multidisciplinare, coinvolgendo fin dall’inizio architetti, progettisti ed enti pubblici. Anche il rapporto con i soggetti privati deve essere orientato alla produzione di valore urbano e sociale, non solo economico. Per Costi, “ aspettare esclusivamente i tempi della pianificazione significa perdere opportunità e anni preziosi; occorre invece attivare subito competenze e strategie concrete già nella fase di pianificazione”.

Ha puntato il dito sulla lentezza della pianificazione e sull’eccessiva complessità normativa, il presidente dell’Unione parmense degli industriali, Gabriele Buia. “I lunghi tempi delle procedure, insieme all’aumento dei costi e del disagio sociale, stanno creando forti tensioni, soprattutto per la classe media.i abbiamo davanti a noi crisi sociali amplificate dal contesto internazionale, a cui dobbiamo rispondere rapidamente e con decisione. Tra le più urgenti risposte da dare c’è quella alla crisi abitativa: le risorse ci sono, ma sarà decisiva la capacità di trasformarle in interventi concreti e strutturali. Dobbiamo tenere bene a mente che lo sviluppo di una città passa dalla collaborazione tra pubblico e privato e non può realizzarsi attraverso singoli interventi, ma serve un piano complessivo di rigenerazione urbana, sostenuto da una legge nazionale. Occorre una normativa innovativa che rispecchi e interpreti il mondo che cambia: solo così potremo incidere sulla crescita ambientale e sociale delle nostre città”, ha detto Buia. Infine, pur riconoscendo il ruolo delle sovrintendenze nella tutela del patrimonio, Buia ritiene necessario trovare un equilibrio tra conservazione e trasformazione urbana per evitare che l’eccessiva lentezza blocchi lo sviluppo delle città.

Croci (Ance Emilia Romagna): gli accordi operativi modello di collaborazione pubblico-privata

“La rigenerazione urbana è oggi la vera sfida dell’Emilia-Romagna per dare risposta al bisogno crescente di abitazioni, servizi e spazi per le comunità. In questo quadro gli Accordi Operativi rappresentano uno strumento fondamentale perché introducono un modello di urbanistica dialogata basato sulla collaborazione pubblico-privato”, ha spiegato il presidente di Ance Emilia Romagna, Maurizio Croci. Ma “Per funzionare davvero, però, servono regole chiare, tempi certi e strumenti operativi concreti. Anche il tema dell’edilizia residenziale sociale va affrontato in questa logica: quote rigide e uniformi definite a monte rischiano di bloccare gli interventi, perché ogni progetto di rigenerazione ha un proprio equilibrio economico. Qualità urbana e sostenibilitàeconomica devono procedere insieme, altrimenti la rigenerazione resta solo un obiettivo sulla carta”.

A tracciare il bilancio della tappa parmense di Città in scena, è stata l presidente di Ance, Federica Brancaccio. “Anche grazie all’esperienza del Pnrr oggi mondo produttivo e pubblica amministrazione parlano la stessa lingua, e questo è un grande passo avanti”, ha sottolineato. “Sulla rigenerazione urbana però serve fare di più, è necessario uno sforzo di semplificazione della governance e delle regole, altrimenti sarà molto difficile riuscire a dare risposte adeguate a un Paese con un territorio fragile a rischio come il nostro”.

Betti: dopo 77 tentativi falliti speriamo di arrivare a una legge unitaria

“Le città oggi devono essere dinamiche e devono potersi trasformare per rispondere alle nuove esigenze dei cittadini. Questa ormai è una consapevolezza condivisa da tutti, pubblico e privato. E’ necessario trovare una strumentazione ordinaria per programmare e gestire la rigenerazione urbana e lavorare con una visione comune sulle città. Ci auguriamo di poter finalmente arrivare, dopo 77 tentativi falliti, a una legge unitaria sulla rigenerazione urbana, che dia certezze e premi il coraggio di pubblica amministrazione e imprese”, ha dichiarato il vicepresidente Ance e presidente Ance Emilia Centro, Stefano Betti.

Prato:  territori e città resilienti, con questo quadro normativo è un miracolo

L’ultima parola è stata quella di Ledo Prato, segretario di Mecenate 90, che ha parlato di resilienza dei territori.  “IN questo quadro normativo è un miracolo che possano succedere queste cose. Tutto questo è la dimostrazione di un Paese che non si arrende”, ha detto.