Deldossi: nel piano casa serve un rating di sostenibilità sociale, per iter brevi un e-permitting

La casa come prodotto e simbolo di coesione sociale, qualità della vita, economia, sviluppo dei territori. Un’infrastruttura complessa, dunque, ma anche un bene che è sistemico per tutto il Paese. Messaggi, questi, lanciati con forza dai costruttori all’assemblea annuale di Ance Brescia, andata in scena sabato. Per il presidente Massimo Angelo Deldossi occorre un cambio di paradigma nelle politiche abitative: “Il pubblico da solo non può garantire tutte le risorse, così come il privato da solo non può sostenere la funzione sociale della casa”, ha detto. E lo strumento per affrontare la sfida è quello del partenariato pubblico-privato (Ppp). “Il Ppp consente di mobilitare capitali privati senza rinunciare al controllo pubblico sui risultati, mantenere una governance pubblica sugli obiettivi e integrare in modo efficiente progettazione, costruzione e gestione”.

Come affrontare l’emergenza abitativa

La casa e l’abitare in generale dev’essere concepito come il punto di incontro tra economia, società, ambiente e tecnologia. D’altronde, la cambia, cambiano i bisogni delle persone, i modelli familiari e gli stili di vita. Per questo anche il settore delle costruzioni è chiamato a evolvere. Oggi il costruttore non è più solo esecutore, ma partner nella creazione di valore pubblico. Serve una nuova alleanza tra istituzioni, imprese e territori per costruire risposte efficaci, sostenibili e di lungo periodo. E tra le istituzioni sono protagoniste tanto quelle nazionali quanto quelle europee. Anzitutto per attenzionare gli strumenti finanziari disponibili e programmare un utilizzo più efficace delle risorse.

Tra gli interventi operativi, poi, in testa ci sono quelli di riqualificazione del patrimonio esistente, indicata come priorità strategica rispetto a una logica espansiva: non “costruire per costruire”, ma orientare gli interventi sulla base dei reali bisogni abitativi dei territori. Per Massimo Deldossi, “oggi dobbiamo avere il coraggio di dire qualcosa di nuovo: non esiste sostenibilità ambientale senza sostenibilità sociale. Un edificio può essere perfetto dal punto di vista energetico. Ma se nessuna famiglia normale può permetterselo, non stiamo costruendo sviluppo: stiamo costruendo esclusione”.

Deldossi (Ance Brescia): nel piano casa serve un rating di sostenibilità sociale

In questa prospettiva, il tema del Piano Casa e delle politiche urbanistiche è stato richiamato come leva fondamentale per guidare lo sviluppo, favorire il recupero dell’inutilizzato e ridurre il consumo di suolo. A questo deve necessariamente affiancarsi, però, una governance più efficace e coordinata, capace di integrare i diversi livelli istituzionali e di semplificare i processi decisionali. Secondo Deldossi, “il piano del governo dovrebbe introdurre un principio innovativo: un rating della sostenibilità sociale degli interventi abitativi. Non soltanto quanta CO₂ consuma un edificio ma quanta vita accessibile genera, quanti giovani riesce a trattenere e quanta mixité sociale crea, quanto riduce marginalità e fragilità urbana”. Il valore di un edificio, ha spiegato il presidente dei costruttori bresciani, “non può essere misurato solo in metri quadri o classe energetica”.

Per abitazioni più efficienti, poi, servono anche le nuove tecnologie. Considerate un fattore abilitante per accelerare i processi, aumentare l’efficienza e migliorare la qualità del costruito. Digitalizzazione, innovazione nei materiali e nei metodi costruttivi stanno infatti contribuendo a ridefinire tempi, costi e modalità di intervento. Un passaggio condiviso in assemblea, infatti, ha riguardato anche l’evoluzione del “prodotto casa”, che oggi non è più quello del passato: cambiano le esigenze delle persone, i modelli familiari, le modalità di lavoro e gli stili di vita. Di conseguenza, cambia anche la domanda abitativa, che richiede soluzioni più flessibili, sostenibili e integrate con i servizi.

Gli altri nodi del piano del governo: rilanciare il Ppp

Per Ance Brescia, poi, gli altri nodi del piano casa vanno da semplificazioni rivolte solo ai grandissimi, passando per oneri finanziari che arrivano fino al 30%, a tempi attuativi incerti, fino al nodo del partenariato pubblico-privato. Uno strumento intaccato dalla sentenza della Corte di giustizia dell’Ue ma che per i costruttori va rilanciato garantendo certezza normativa, procedure snelle, tempi prevedibili, equilibrio economico.

Sette, allora, sono le proposte di Ance Brescia. Estendere le procedure agevolate a tutti i programmi di edilizia integrata, indipendentemente dalla dimensione dell’investimento; mettere su una piattaforma unica digitale, termini vincolanti e silenzio-assenso automatico. Con l’obiettivo di tempi autorizzativi ordinari sotto i 90 giorni entro il 2028; terzo: riduzione degli oneri di urbanizzazione per gli interventi con quota convenzionata. Revisione della tassazione sulla locazione a lungo termine. Assimilazione degli immobili da locazione agli immobili strumentali ai fini fiscali. Quarto punto: una legge sulla rigenerazione urbana che superi la frammentazione regolatoria. Quinto: garantire la certezza dei tempi attuativi, con scadenze pubbliche e verificabili. Infine, rilanciare il Ppp aprendo un confronto europeo sulle regole relative ad aiuti di Stato e fondi rotativi. E, appunto, il rating di sostenibilità già accennato sopra. Perché gli interventi abitativi devono essere valutati anche per accessibilità, servizi e capacità di trattenere giovani famiglie e lavoratori. Il valore di un edificio si misura anche nella qualità della comunità che genera.

I numeri di Brescia sulla casa

Guardando qualche numero di contesto, a Brescia tra il 2019 e il 2023 la popolazione è aumentata di circa l’1% — controtendenza rispetto al calo di molte realtà del Nord. Secondo lo studio Campus, entro il 2033 Brescia supererà i 205 mila abitanti. “Ma il dato più importante non è solo quanti saremo. È come stiamo cambiando”, ha avvertito ancora Deldossi. “Le famiglie sono sempre più piccole. Aumentano gli anziani soli. Crescono le famiglie monogenitoriali. Arrivano nuovi lavoratori. Cambia la domanda abitativa — e cambia molto più velocemente delle nostre città”. Oggi il fabbisogno stimato per il solo capoluogo supera i 5 mila nuovi alloggi nei prossimi anni. “Non semplicemente più case. Case diverse. Più accessibili. Più efficienti. Più piccole. Più flessibili. Più vicine ai servizi e al lavoro”, ha aggiunto il presidente di Ance Brescia. Ricordando che, paradossalmente, Brescia possiede già un enorme patrimonio abitativo sottoutilizzato. Nel solo capoluogo esistono oltre 60 mila unità abitative non pienamente utilizzate.

Per integrare qualità e quantità agli interventi, allora, servono risposte strutturali, durature, frutto di una profonda riforma.

Gli scenari nazionali sulla casa: l’e-permitting

A livello nazionale, invece, ripartendo dai numeri del rapporto Cresme “Il tempo giusto”, Deldossi ha ricordato che “il tempo medio di realizzazione di un’opera è di circa sette anni. Ma il dato più grave è un altro. Più di quattro anni vengono consumati prima ancora che inizi il cantiere”.

Così, per smaltire questi tempi lunghi dove “cambia tutto”, guardiamo con attenzione al tema dell’e-permitting, già adottato in diversi Paesi europei. Non significa semplicemente digitalizzare le pratiche, bensì cambiare il modello organizzativo: una piattaforma unica, enti che lavorano in parallelo, tempi vincolanti, silenzio-assenso automatico, un dato caricato una sola volta e condiviso tra tutte le amministrazioni. “In Estonia un permesso ordinario si ottiene in circa trenta giorni. In Italia spesso servono dodici o diciotto mesi. Il divario non è tecnologico. È organizzativo. È culturale. È politico. E si può colmare”, ha spiegato Deldossi.

Che ha concluso così: “Noi siamo imprenditori che costruiscono cose reali — case, scuole, strade — con risorse, competenze e rischi reali. Abbiamo il diritto a lavorare con margini giusti. Un settore schiacciato dalla finanza speculativa non attrae talenti. E senza talenti, non c’è futuro. Il Piano Casa apre una nuova stagione: non possiamo permettere che si ripeta il modello del Superbonus”. Per ripartire, allora, “penso alla costruzione fuori opera — l’off-site manufacturing”, per cantieri più veloci del 30-40% come in Svezia, Germania e Giappone. “Ai processi organizzati con le nuove tecnologie: BIM come centro nervoso condiviso tra tutti gli attori, Common Data Environment, Digital Twin operativo, manutenzione predittiva”.

Infine, la formazione. “Se lavoriamo con margini giusti, se innoviamo i processi, se l’off-site porta qualità e precisione, il nostro diventa un settore che attrae i giovani di valore. Un settore dove un giovane ingegnere può fare carriera senza svendere il proprio talento”. Tempo da sprecare, anche su questo, non c’è più.