Ripresa ancora fragile per il mercato dell’edilizia residenziale europea. Lieve recupero nel 2025 ma investimenti sempre sotto il picco del 2022

Negli ultimi anni gli investimenti in edilizia residenziale nell’area dell’euro hanno attraversato una fase di marcata volatilità. Dopo una robusta espansione tra il 2015 e l’inizio del 2022 — interrotta solo temporaneamente dalla contrazione legata alla pandemia — il settore ha imboccato una traiettoria discendente a partire dal primo trimestre del 2022. Il punto di minimo è stato toccato nel quarto trimestre del 2024. Nel 2025 si è osservato un lieve recupero, ma la ripresa rimane fragile. Nel terzo trimestre del 2025 gli investimenti risultavano ancora circa il 7% inferiori rispetto al picco del primo trimestre del 2022. Dietro questa dinamica aggregata si celano però differenze rilevanti tra i principali Paesi dell’area: Germania e Francia hanno registrato cali consistenti, mentre Italia e Spagna hanno mostrato una maggiore tenuta, anche grazie a misure fiscali temporanee di sostegno. E’ lo scenario tratteggiato in un focus sul mercato dell’edilizia residenziale europea contenuto nel bollettino della Bce, il primo del 2026, pubblicato la scorsa settimana. Innanzitutto, una premessa metodologica : per comprendere le cause di questa evoluzione, l’analisi, spiegano gli economisti dell’Eurotower, utilizza il modello strutturale di autoregressione vettoriale bayesiano che esamina gli investimenti in edilizia residenziale nel contesto più ampio dell’attività economica , dei prezzi, dei prezzi delle abitazioni e delle condizioni di finanziamento, distinguendo tra shock di domanda e offerta — sia aggregati sia specifici del settore immobiliare — e shock legati ai tassi di interesse.

Durante la pandemia, gli investimenti residenziali sono stati sostenuti da un forte aumento della domanda di abitazioni. Il diffondersi del lavoro da remoto e il mutamento delle preferenze abitative hanno accresciuto l’interesse per spazi più ampi, generando un impulso positivo al settore. Con il progressivo rientro dell’emergenza sanitaria, questa spinta si è esaurita, producendo nel 2022 shock negativi sulla domanda di abitazioni. Successivamente, il rallentamento dell’attività economica, aggravato dall’aumento dei prezzi dell’energia e dalle tensioni geopolitiche seguite all’invasione russa dell’Ucraina, ha determinato shock negativi di domanda aggregata. Parallelamente, l’aumento dei costi di costruzione e le difficoltà nelle catene di approvvigionamento hanno generato shock dal lato dell’offerta, comprimendo ulteriormente l’attività edilizia.

Un ruolo cruciale, sottolinea lo studio, è stato svolto dalla politica monetaria. L’inasprimento dei tassi di interesse nel biennio 2022-2023, adottato per contrastare l’impennata inflazionistica, ha inciso sulle condizioni di finanziamento di famiglie e imprese. Gli effetti ritardati di tali rialzi hanno raggiunto il massimo impatto negativo nel secondo trimestre del 2024. Solo successivamente, con l’avvio di un graduale allentamento monetario, il freno esercitato dai tassi ha iniziato ad attenuarsi. Nonostante il permanere di un contesto macroeconomico debole e di un’elevata incertezza, emergono segnali di miglioramento. Il modello evidenzia una ripresa della domanda specifica di abitazioni, confermata dal rialzo dei prezzi immobiliari già a partire dal primo trimestre del 2024. Storicamente, la domanda tende a precedere l’offerta nel ciclo immobiliare, poiché la costruzione di nuove abitazioni richiede tempi di pianificazione e realizzazione più lunghi.

Ulteriori indicatori corroborano questa lettura. Si osserva una ripresa dei mutui per l’acquisto di abitazioni e un aumento delle transazioni immobiliari. Anche il clima di fiducia dei consumatori nei confronti degli investimenti immobiliari è migliorato: un numero crescente di famiglie considera l’acquisto di un’abitazione una scelta conveniente, e aumentano le intenzioni di comprare, costruire o ristrutturare. Nel complesso, le evidenze suggeriscono che la fase più acuta della contrazione sia alle spalle. Il rafforzamento della domanda di abitazioni, unito alla graduale trasmissione dell’allentamento monetario e a un possibile miglioramento del quadro macroeconomico, dovrebbe favorire una ripresa più stabile degli investimenti in edilizia residenziale nel breve termine. Resta tuttavia determinante l’evoluzione dell’incertezza economica e geopolitica, che continua a rappresentare un fattore di rischio per il settore.