Piano casa: da somma di interventi predefiniti può diventare l’inizio di una politica abitativa aperta, duratura, europea, fondata sull’interesse pubblico? 15 giorni per rispondere

È soprattutto una questione di ambizione, oltre che di ordine: se il Piano casa – che ha il merito indiscusso e largamente riconosciuto di avere rimesso al centro della scena politica il tema dell’housing – voglia restare quello che è, una sommatoria di interventi di matrice prevalentemente finanziaria, preconfezionati e cuciti addosso a protagonisti a numero chiuso, oppure voglia far entrare un po’ di aria, includere all’interno del proprio perimetro soluzioni plurali e i soggetti di una filiera che fino a ieri ha promosso, prodotto, gestito l’edilizia sociale e quella convenzionata in Italia: fondazioni ed enti del terzo settore, cooperative di abitanti, piccole e medie imprese di costruzioni, operatori immobiliari nazionali medi e grandi che non siano Abbadessa-Cdp. Se, insomma, il piano casa voglia prendersi l’ambizione di diventare il primo passo di una nuova politica residenziale fondata sull’interesse pubblico e ad alto valore pubblico, coerente e inclusiva, trasparente, aperta al contributo che tutti i soggetti qualificati possono dare. Una politica per il Paese capace di ricreare una politica di investimenti ERP duraturi nel tempo e di rifondare modelli di intervento privato (anche nella forma del PPP) nll’edilizia sociale e nell’edilizia convenzionata.

Le criticità del primo pilastro: risorse, confusione ERP-ERS, chiarezza su riscatti e vendite, commissario e ricognizione esorbitanti, ridare un ruolo alle cooperative

Il primo pilastro dovrebbe essere il più chiaro, almeno sulla carta: l’obiettivo prioritario dovrebbe essere il rafforzamento del patrimonio residenziale pubblico agibile, destinato all’affitto a canoni contenuti per la fascia di reddito più bassa. Potenziamento ERP, anzitutto. Rispetto a questo obiettivo, però, molte sono le criticità: gli obiettivi della vendita e della locazione a canone calmierato sono posti dall’articolo 1 sullo stesso piano, senza neanche destinare i ricavi provenienti da riscatti o vendite (articolo 5) al rafforzamento del patrimonio pubblico, bensì alla riduzione del debito delle Regioni (che denunciano il rischio di distrazione del patrimonio); risorse insufficienti visto che, per ristrutturare i 60mila alloggi attualmente inagibili, viene stimato un fabbisogno finanziario di almeno due miliardi, mentre ce n’è disponibile meno della metà; una confusione tra edilizia residenziale pubblica ed edilizia residenziale sociale (voluta e rafforzata dagli emendamenti leghisti); una limitazione dei soggetti attuatori (che attuano un programma misto di riqualificazione di alloggi ERP ed ERS) agli ex-Iacp, con l’esclusione di soggetti che hanno sempre prodotto e gestito alloggi ERS come le cooperative di abitazione; una ricognizione (con procedura estremamente complessa) degli immobili pubblici destinabili a operazioni di riqualificazione ERS o vendita, affidata a un commissario dai poteri smisurati ma fondata sulla segnalazione (volontaria? obbòigatoria?) da parte di enti e amministrazioni pubbliche, in risposta ad avvisi e sollecitazioni, di immobili “non redditizi e non in uso”.

Sono solo alcune delle incongruenze del primo pilastro che però sembrano tutte risolvibili con modifiche e integrazioni nell’ambito dell’esame parlamentare, sempre che, ovviamente, si manifesti e si coaguli una volontà politica in questo senso.

Il fondo gestito da Invimit alla prova del regolamento e dell’adesione regionale

Dell’ambizione a fondare una politica pubblica abitativa sulle orme di predecessori illustri (piano Ina, fondi Gescal, FIA)  si nota una traccia, ancora non del tutto chiara, nel secondo pilastro, il Fondo Housing Coesione gestito da Invimit, un fondo di fondi territoriali che vorrebbe dare uniformità agli interventi pubblici sul territorio alimentati da interventi e risorse regionali, con analogie alle politiche perseguite dal FIA negli ultimi quindici anni.  Le protagoniste nella gestione dei fondi a livello territoriale saranno Sgr, ma su “modalità di adesione al fondo, politiche di investimento, tempistiche di realizzazione degli interventi, procedure e modalità di verifica, controllo e rendicontazione degli stessi” disporrà il regolamento, che sarà predisposto dalla stessa Invimit con il Dipartimento per le politiche di coesione della Presidenza del Consiglio. Nulla si dice, a proposito dei contenuti obbligatori del regolamento previsti dalla norma del decreto legge (articolo 7, comma 3), sulla eventuale natura vincolante dei rendimenti attesi per le Sgr e sui criteri di selezione degli interventi.

I cento milioni di euro di partenza messi dal Dipartimento delle politiche di coesione sono un primo passo per avviare il fondo, ma la vera sfida è coinvolgere le Regioni, i Comuni, le altre amministrazioni pubbliche, convincerle a conferire al Fondo i loro cespiti (con relativi interventi di riqualificazione). Il tentativo di attrarre le Regioni e i loro fondi di coesione, soprattutto quel miliardo e cento milioni di fondi 2021-27 riprogrammato il 29 dicembre scorso, sotto la pressione della commissione Ue e del ministro Foti, per destinarlo all’housing. Le Regioni più avanzate – Lombardia ed Emilia-Romagna – hanno già lavorato a bandi e azioni per dare continuità alle loro politiche, quella dell’ERS della Lombardia fondata su uno storico rapporto con fondazioni e terzo settore, e quella dell’Emilia-Romagna fondata su un prestito BEI da 300 milioni. La sfida, inutile dirlo, si gioca soprattutto al Sud.

Le obiezioni delle Regioni: risorse e commissari

Non si mette bene, però, sul fronte del rapporto con le Regioni, considerando il lavoro che sta facendo la Conferenza delle Regioni sul decreto legge 66, in vista del parere in Conferenza unificata. Non bisogna lasciarsi impressionare più di tanto dalle rituali tattiche di rinvii e pareri tecnici negativi che la Conferenza delle Regioni mette in atto per farsi ascoltare dal Governo e strappare magari, come chiede, un incontro a Palazzo Chigi, attualmente non in calendario. Nella ricomposizione delle posizioni lungo l’iter procedurale peserà la maggioranza di centrodestra in Conferenza. Quello che invece preoccupa il governo è la sostanza delle obiezioni regionali: risorse giudicate insufficienti, assenza di stanziamenti per il contributo affitti e per il fondo destinato alla morosità incolpevole, poteri strabordandi attribuiti ai commissari straordinari che comprimono il ruolo di Regioni ed enti locali. Da queste obiezioni appare evidente che le Regioni chiedono altre risorse e non sono tanto disposte a mettere a disposizione le loro, come nel disegno del secondo pilastro.

Il terzo pilastro: la rinuncia a una riforma dell’edilizia convenzionata

La partita parlamentare si presenta molto più complessa per il terzo pilastro. Qui le evoluzioni che contano – si legga il pezzo di DIAC su Abbadessa (Add Capital), Cdp e lo sdoppiamento del terzo pilastro – stanno accadendo nei mondi della finanza lontani dalle Aule parlamentari. Sia le forze della maggioranza sia gli stakeholder interpretano i programmi infrastrutturali di edilizia integrata previsti dall’articolo 9 e agevolati dalle semplificazioni e dagli aumenti di volumetrie dell’articolo 10 come una gigantesca fast track riservata ai megaprogrammi che abbiano una componente estera diretta di investimento superiore al miliardo. L’operazione Abbadessa-Cdp, appunto. Le forze politiche di maggioranza si stanno orientando – gli emendamenti segnalati vanno in questa direzione – a cancellare la riserva definita per la fasta trak dall’articolo 10, comma 1, in favore dei solo megaprogrammi. Ma fino a che punto può arrivare questa estensione della fast track? Si può definire un limite dimensionale più basso e comunque aperto alle operazioni nazionali, senza i vincoli esteri?

Allargare i programmi integrati ultragaveolati a più operatori è la strada che la maggioranza vorrebbe prendere, se il governo sarà d’accordo, ma non si considera sensato allargare a qualunque intervento “integrato” semplificazioni potentissime e straordinarie, con commissari che possono derogare a standard urbanistici e altezza degli edifici. Piuttosto si potrebbe favorire un programma di dimensione nazionale che nasca dall’aggregazione di interventi territoriali coordinati da diversi soggetti.

Piuttosto una riflessione sta maturando sul fatto che i programmi infrastrutturali di edilizia integrata stiano coprendo la rinuncia totale del Piano casa alla definizione di una nuova politica generale di edilizia residenziale convenzionata, sia nella sua fascia sociale  (quella dei limited profit) sia nella fascia di canoni e rendimenti più alti. La rinuncia, in sostanza, a identificare uno o più modelli di intervento che consentano la proposta, l’intervento, l’utilizzzo sul territorio di risorse pubbliche entro i limiti SIEG da parte dei soggetti che finora hanno fatto l’edilizia residenziale sociale e convenzionata in Italia, come cooperative di abitanti, piccole e medie imprese di costruzioni, operatori immobiliari. Anche il riferimento generico e mai circostanziato al PPP non è una proposta, ma un modo per buttare la palla in calcio d’angolo ed evitare qualunque forma di impegno.