Dal Verme: “Per trasformare immobili pubblici in catalizzatori di sviluppo ambientale, sociale, economico utile un piano con azioni strutturate e misurabili”

Continua il dibattito sullo strumento del Masterplan che facilita operazioni di rigenerazione urbana. Stavolta abbiamo intervistato Alessandra dal Verme, direttrice dell’Agenzia del Demanio. Una manager pubblica con un punto di vista più operativo e comunque diverso da quello di urbanisti e architetti che abbiamo ascoltato in prevalenza finora: dal Verme spiega a Diario DIAC come l’Agenzia utilizzi lo strumento di pianificazione per le sue operazioni di trasformazioni di aree in cui siano presenti immobili pubblici. Dal Verme ha deciso di non rispondere alla seconda domanda, quella su quale possa essere il veicolo normativo preferibile per consolidare lo strumento del Masterplan, non considerandola di propria competenza.

Qui si può leggere l’articolo di avvio del dibattito e le prime otto interviste Qui si può leggere Qui si può leggere il primo articolo che ha avviato il dibattito e le prime otto interviste: Silvia Viviani, Michele Talia, Maurizio Carta, Marcello Capucci, Bruno Discepolo, Pierluigi Mantini, Stefano Betti, Paolo Desideri.  Successivamente ha risposto Francesco Orofino, segretario generale di In/Arch (si può leggere qui).

Di seguito le risposte di Alessandra dal Verme.

1. Il Masterplan può essere considerato uno strumento per inserire il progetto di rigenerazione urbana all’interno della pianificazione urbanistica?

Partiamo dall’immobile pubblico che può essere volano dei processi di rigenerazione della città, in particolare modo se è situato in posizioni strategiche e da anni non riveste più una funzione attiva. L’iniziativa pubblica o pubblico/privata è per una sua rifunzionalizzazione, per essere destinato a soddisfare fabbisogni del territorio e per favorire altresì l’innesco di processi di riqualificazione e sviluppo dell’intera area urbana su cui insiste. Tuttavia, il Piano Regolatore della città interessata dagli interventi può non prevedere sull’area fondiaria interessata la funzione oggi individuata come migliore per il territorio. Perché lo stesso Piano Regolatore è risalente a epoche in cui l’immobile svolgeva funzioni diverse che possono essere ormai superate. Faccio l’esempio di carceri in disuso, grandi compendi non utilizzati e caserme inattive, piuttosto che ex conventi e monasteri dello Stato abbandonati. Sono questi i casi in cui un progetto riadatta l’immobile, il complesso, il compendio, l’area urbana, alla nuova funzione individuata in dialogo col territorio a seguito di un’analisi dei fabbisogni e degli obiettivi di sviluppo dell’area. Ecco il valore che può assumere il masterplan al fine di inquadrare il nuovo intervento nel più ampio contesto territoriale in cui si trova, tenendo conto delle pianificazioni territoriali. Si tratta di un documento di tipo “organizzativo”, un piano d’area o di inquadramento di un progetto di rigenerazione, che dà un contributo alla complessiva visione progettuale dell’area urbana, ma è anche di supporto alla specifica richiesta di variante laddove le funzioni individuate nel masterplan siano diverse da quelle urbanisticamente previste dal PRU.

È così che Il Masterplan diventa uno strumento caratterizzato da un approccio
multiscalare, adattivo e flessibile, che consente di integrare i progetti di rigenerazione urbana nella pianificazione, attraverso analisi del contesto, conoscenza del patrimonio e scenari futuri. La flessibilità nel coordinare livelli diversi di intervento si sposa con l’adattabilità ai vari contesti territoriali. È adottato dall’Agenzia per trasformare gli immobili pubblici in catalizzatori di sviluppo ambientale, sociale ed economico, tramite azioni strutturate e misurabili.

3. Quali dovrebbero essere i tre contenuti caratterizzanti del Masterplan?

I contenuti caratterizzanti del Masterplan dovrebbero comprendere la profonda
conoscenza del contesto e del patrimonio, attraverso analisi tecnologicamente
avanzate, rilievi digitali, audit sismici ed energetici, simulazioni ambientali e bioclimatiche, indagini geologiche, strutturali ecc.; l’elaborazione di scenari progettuali rigenerativi, supportati da analisi costi-benefici ampliate con la valutazione delle ricadute ambientali, sociali ed economici, anche attraverso l’uso di Kpi-ESG; la multiscalarità della progettazione, considerando l’integrazione nel contesto e la qualità progettuale, architettonica, degli spazi esterni, del verde, dei percorsi, del mix funzionale, ai vari livelli.

4. Rispetto alla situazione attuale che si trova a fronteggiare un amministratore, qual è il principale vantaggio che può apportare?

Il principale vantaggio è la possibilità di avere uno strumento che permetta di adottare una visione organica e adattivo-predittiva, capace di orientare le scelte in modo coerente con le risorse disponibili, con gli obiettivi strategici e con le caratteristiche del più ampio contesto d’intervento. Il Masterplan riduce tempi e incertezze decisionali.

5. Nell’attuale contesto delle politiche nazionali, il Masterplan può avere una valenza normativa?

Ad oggi il Masterplan non è previsto dal nuovo Codice degli Appalti Pubblici.
Tuttavia, è un modo virtuoso di progettare mirando alla qualità. Nella pratica quotidiana dell’attività progettuale dell’Agenzia, viene impiegato come piano di inquadramento e di indirizzo di tutti gli interventi materiali e immateriali e di tutte le funzioni previste nell’area, puntando a rappresentare il contributo che il progetto vuole dare alle trasformazioni urbane sostenibili, digitali e inclusive, e a dare certezza sul processo rigenerativo condiviso con il territorio. Può essere uno strumento utile per ottimizzare l’uso del patrimonio pubblico, ridurre la spesa con azioni di efficientamento, attrarre investimenti, abbattere i tempi di realizzazione connessi ai procedimenti autorizzatori. E può supportare la pianificazione integrata tra più livelli di governo del territorio, per raggiungere un indirizzo condiviso sul nuovo intervento, sulla progettazione e su percorsi strutturati e misurabili degli impatti ambientali, sociali, culturali ed economici positivi generati.