La nuova frontiera dell’housing sociale è il partenariato plurale, risposta ampia e strutturata alla questione abitativa

Con il varo, alla fine dello scorso anno, dello European Affordable Housing Plan e l’annuncio del prossimo Piano Casa Italia, la questione abitativa e le sue politiche sono tornate al centro del dibattito pubblico europeo e nazionale e del policy making continentale e nostrano. Il riferimento al Piano Fanfani e alla stagione delle case INA è d’obbligo, non fosse altro perché la gravità della questione abitativa appare oggi seconda solo a quella della ripresa post-bellica e dei primi anni del boom economico, una vera e propria emergenza sociale. Ma sono passati quasi 70 anni, nel frattempo tutto è cambiato e non si può dimenticare l’esperienza intermedia del Piano di Edilizia Abitativa (PNEA) del 2009 che ha affrontato il tema, con risultati in parte apprezzabili, e ha indicato alcune traiettorie, contribuendo a mettere in luce anche le criticità del sistema, dalla cui consapevolezza oggi si deve ripartire.

La bella analisi offerta dal libro curato da Giordana Ferri e Giuliana Miglierina, “Le possibilità dell’abitare, Strategie e visioni per l’housing sociale in Italia” (scaricabile qui), con prefazione del Presidente di Fondazione Cariplo, Giovanni Azzone, e introduzione del CEO, Sergio Urbani, racconta molto dell’esperienza di questi anni, con un ampio sguardo al futuro, da un osservatorio molto particolare: quello della Fondazione Housing Sociale (FHS), una fondazione di scopo, nata su iniziativa di Fondazione Cariplo, che da oltre vent’anni è impegnata su questi temi come un vero e proprio corpo intermedio specializzato nel raccogliere istanze e sviluppare open source risposte innovative, sistemiche e scalabili al problema della casa accessibile, che a ragione considera un importante fattore di coesione sociale e un antidoto alla diffusione delle diseguaglianze. (…)

E allora analizziamo qualcuno degli spunti che i tanti esperti multidisciplinari attivati da FHS ci offrono alla lettura.

Il primo tema, che sembra banale ma non lo è, è di tipo “tassonomico”. Di che cosa stiamo parlando?

L’housing sociale è uno strumento di economia sociale, che interviene a correzione di una failure di mercato, per offrire risposte abitative a tutti coloro che non le trovano attraverso i canali tradizionali per eccesso di costi (l’affitto o il mutuo incidono per più del 30-40% del reddito lordo) o per carenza di offerta.

Un bisogno che nasce dal mercato, con una causa assorbente rappresentata dalle condizioni di censo, che tuttavia cerca e trova risposte plurime, come spesso accade quando i problemi sono complessi e toccano molte sfere e dimensioni: perché è indubbio che il problema della casa è ben lontano dall’essere una questione individuale, è un tema demografico, sociale, economico, e quindi in ultima analisi un tema politico, nel senso più antico del termine, cioè un qualcosa che attiene alle condizioni e alle regole del vivere assieme nella polis.

La pluralità si riscontra innanzitutto nell’ambito dei soggetti che se ne occupano.

Il settore pubblico, in primis, cioè gli enti regionali e locali che sovraintendono al sistema dell’Edilizia Residenziale Pubblica, quella che si rivolge agli ultimi, ai soggetti non solvibili, quella che dovrebbe essere una priorità del welfare statale, ma che soffre per i vincoli del bilancio pubblico e deve sempre fare i conti con un’allocazione delle risorse statali via via dominata da altre e nuove priorità. Un tema che non può essere ignorato perché, se è vero che la questione abitativa è andata via via interessando anche il ceto medio, non per questo ha abbandonato l’ambito sempre più ampio delle persone che vivono emarginate in povertà assoluta.

Poi c’è il sistema della cooperazione di abitanti, un modello mutualistico che, per primo e ancora oggi unico schema, è in grado di offrire la locazione/godimento permanente dell’abitazione a coloro che non riescono ad accedere alla proprietà. Un modello storico, che affonda le sue radici molto indietro nel tempo e che oggi si propone di essere rivalutato anche per la sua capacità di disintermediazione della filiera e di collegamento diretto con le comunità.

Da non trascurare poi il ruolo del Terzo Settore che è determinante nell’attivare e coltivare il cotè collaborativo e comunitario dell’housing sociale, cioè quella dimensione che, attraverso un più equilibrato rapporto con la dimensione della privacy, utilizza gli spazi comuni e pubblici, parte integrante delle residenze, per creare valore sociale e migliorare senza costi incrementali il benessere delle comunità attive.

E infine c’è il settore privato, quello delle imprese più o meno tradizionali, dai costruttori che sviluppano ai fondi immobiliari che raccolgono capitali dagli investitori, passando attraverso gli schemi societari più innovativi e sofisticati (come le Sicaf e le cartolarizzazioni). Qui la chiave di volta è stabilire precise regole di ingaggio sulla base delle quali i privati si impegnano, su basi solitamente non esclusive, a fornire una prestazione sociale ottenendo in cambio agevolazioni di vario tipo – urbanistiche, fiscali, finanziarie – che concorrono alla leva e al de-risking degli interventi, consentendo anche a chi opera nel mercato di contribuire a correggerne una distorsione. Un’importante novità in questo ambito arriva dalla recentissima risoluzione della Commissione Europea che, in tema di aiuti di Stato, ha inserito l’affordable housing, che in Italia è la componente dell’housing sociale promossa dai privati anche in partenariato con il pubblico, tra i Servizi di Interesse Economico Generale o Service of General Economic Interest (SGEI), riconoscendone così l’interesse pubblico e sottraendolo alla disciplina degli aiuti di Stato, nel presupposto che i privati si accontentino di un rendimento equo, fissato nel risk free rate + premio al rischio di settore (nel residenziale tipicamente 300-600 punti base); rendimento che – in assenza sostanziale di rischio o in presenza di agevolazioni ex post – non può superare il tasso swap maggiorato di 100 punti base.

Ma la dimensione plurale dell’housing sociale non si riscontra solo nell’attuazione. Bensì anche nel mix economico, sociale, etnico, culturale che viene incoraggiato e perseguito non solo in quanto concorre alla sostenibilità finanziaria dell’intervento ma anche perché è un potente fattore abilitante di comunità equilibrate e coese. Il più alto obiettivo dell’housing sociale dovrebbe essere quello di promuovere la “casa per tutti”, ovvero la casa in cui tutti vorrebbero andare a vivere, accessibile a tutte le tasche, senza sconti sulla qualità o richieste di premi per la fruizione dei servizi.

Oggi la nuova frontiera dell’housing sociale risiede nel passaggio dalla pluralità delle esperienze al partenariato plurale, quel salto logico che dovrebbe portare i vari attori, ognuno con le sue prerogative e addizionalità, a stringere un patto sociale di collaborazione intersettoriale ed interdisciplinare, un blending di capacità e risorse, umane e finanziarie, legate dal comune obiettivo di dare una risposta ampia e strutturata alla questione abitativa. Ispirandosi al passato, nel recupero delle esperienze positive fatte e delle best practice anche internazionali, e guardando al futuro, per evolvere e migliorare, come ci suggerisce la lettura del bel libro corale promosso e curato da Fondazione Housing Sociale.