Quattro mosse essenziali per un serio programma per la casa: il problema più drammatico è la localizzazione degli interventi ERP

Un serio programma di rilancio dell’edilizia abitativa pubblica può partire soltanto dalla soluzione di drammatiche e antiche questioni di natura urbanistica che, in Italia, sono diventate nel tempo un grave fardello sociale, una delle cause delle crescenti distanze sociali, la ragione dello sviluppo distorto delle città e delle periferie.

Per realizzare nuove case per l’edilizia residenziale o sociale pubblicae per gli studenti universitari non mancano e non mancheranno le risorse.

Tante risorse sono parcheggiate, a ben vedere, nei cassetti delle Regioni e degli Atenei e tante risorse arriveranno dal Programma dell’Unione europea che punta alla realizzazione di 650 mila alloggi all’anno per 10 anni: un investimento di 135 miliardi di euro.

Il problema drammatico e apparentemente irresolubile sta nella scarsa disponibilità delle localizzazioni, nella mancanza di sedimi adatti per allocare i programmi secondo criteri di pianificazione urbanistica e non di interventi molecolari, utilizzando aree o fabbricati dismessi e di basso valore tali da abbattere il costo delle costruzioni in modo sensibile e rendere possibile un conto economico finale che si traduca in un affitto o in un mutuo per le famiglie e i conduttori degli alloggi non superiore a 1/3 del reddito e in un costo del posto letto per gli studenti sostenibile per tutti.

Si cita spesso il “Piano Fanfani” come un mitico tempo aureo al quale ispirarsi senza conoscere, però, i fondamenti essenziali di quel programma, nel quale le aree venivano acquisite gratuitamente dai proprietari ai quali si garantivano, con avanzate “teste di ponte” nella campagna aperta, le urbanizzazioni per espandere le città sui propri fondi.

C’era uno scambio, non sempre virtuoso, tra rendita urbana e autorità pubblica che distribuiva ricchezza e otteneva in cambio e gratis le aree per i case per i piani “INA”, finanziati dalla compagnia nazionale delle assicurazioni e da quote prelevate dai salari.

Oggi tutto questo è improponibile, in primo luogo perché il limite imposto al consumo del suolo impedisce programmi espansivi come quelli di allora, in secondo luogo perchè  le forme pattizie tra pubbliche istituzioni e rendita privata, urbana e immobiliare, non possono più essere così sbilanciate come allora, distribuendo miliardi per avere lenticchie – magari buone – ma lenticchie.

Per trasformare le risorse finanziarie pubbliche, che oggi sono maggiori di allora, in case fatte e reali, all’interno di contesti urbani civili e non marginali, bisogna cercare e trovare localizzazioni utili e procedere secondo  norme di legge che consentano di acquisire i terreni con il pieno soddisfacimento dell’interesse pubblico.

Servono quattro mosse.

Primo.

Il rapporto pattizio  tra pubblico e privato deve avere alla base stime sui valori che si generanoche siano certificate da agenzie pubbliche e non fatte a occhio e croce come avviene oggi.

Ogni Comune deve dotarsi di un’Agenzia per le stime che valuti il concambio tra dare ed avere.

Si rilasciano autorizzazioni, si approvano varianti, si fanno valorizzazioni per programmi privati ma in cambio si debbono ottenere valori immobiliari o finanziari pari almeno al 50% del profitto generato da queste operazioni.

Questa norma c’è già ed è scritta all’articolo 16 comma d-ter del Testo Unico per l’Edilizia ma pochi Comuni rigorosi la applicano – la Corte dei Conti avrebbe un gran lavoro da fare su questo – e il Governo attuale con la legge delega sulla revisione del Testo che sta portando in Parlamento, la vuole eliminare in modo proditorio, perché vuole regalare alla rendita tutto il profitto delle trasformazioni del territorio.

Se si operasse in modo trasparente e perfezionandoancor meglio  quella norma, i Comuni potrebbero ottenere gratuitamente terreni, immobili, alloggi o risorse finanziarie per le nuove abitazioni abbattendo sensibilmente i costi dei programmi e agendo su sedim praticabili.

Secondo.

Bisogna utilizzare il patrimonio pubblico nazionale, regionale, locale,universitario e militare per riconvertirlo a fini abitativi o ricettivo-studentesco, naturalmente dopo attente analisi sulle localizzazioni di questi beni.

Deve finire il tempo in cui questi beni vengono destinati quasi totalmente a “valorizzazioni” per fare case per i ricchi, alberghi, centri commerciali con l’obbiettivo di incassare soldi il cui destino non è chiaro perché finiscono nel calderone dei bilanci per alleviare i debiti.

I debiti si alleviano anche riducendo la sofferenza sociale e quindi è giusto usare questi beni per l’edilizia pubblica abitativa.

Terzo.

Occorre rivedere in minima parte il criterio dell’assoluto limite al consumo di suolo. Si possono e si debbono utilizzare anche nuove aree purché esse siano libere da vincoli e si configurino come aree di compattazione urbana, interstiziali, di colmatura e non di carattere espansivo.

Quarto.

Bisogna riformare l’istituto dell’esproprio ai fini della realizzazione di complessi abitativi pubblici che sono considerati “servizi” nella disciplina urbanistica ormai da tempo.

Per fare questo bisogna fare una battaglia “socialista” in sede europea per ritoccare la carte dei principi europea che considera la proprietà privata un istituto intoccabile e sacro, diversamente dalla Costituzione italiana – articolo 42 – e tedesca che lo calano dentro una rete di interesse pubblico.

Questo principio, forgiato alla fine degli anni ’90,  ha contribuito alla distruzione dell’edilizia pubblica italiana, che prima di esso si basava sulla possibilità di esercitare gli espropri per ERP o ERS a prezzi adeguati e non – come dopo di allora – a prezzi di mercato, quindi come delle compravendite.

Da allora è morta la 167 che con tutti i suoi difetti e limiti ha consentito in Italia di favorire l’accesso al bene casa per milioni di famiglie che sarebbero finite nelle baracche.

Se vogliamo parlare seriamente di politica per la casa dobbiamo partire da qeste priorità perché tutto il resto è noia, compresa l’evocazione del grande Fanfani.

Il problema centrale della politica per la casa in Italia – ma da qualche tempo anche in buona parte del rresto d’Europa – è il regime dei suoli, l’uso equo e controllato dei suoli e dei soprassuoli, secondo una regia e un interesse pubblico reale che favorisca anche l’impresa ma non gli regali tutto, anche la vita delle persone.

Perché la terra è l’inizio e la fine di tutto e la terra ce l’ha regalata il Signore ed è di tutti.