Milano, la crisi urbanistica pesa sul mercato immobiliare: affitti fermi e prezzi ancora alti

Il mercato immobiliare di Milano continua a muoversi in controtendenza rispetto alle altre grandi città italiane. Nell’ultimo anno (terzo trimestre 2025 vs terzo trimestre 2024) i canoni di locazione in città sono rimasti pressoché invariati (+0,1%), mentre i prezzi di vendita hanno registrato un incremento del 2,3%. E questo mentre in altre grandi città, come Roma, Torino, Venezia e Genova, i canoni di affitto stanno crescendo a un ritmo più sostenuto rispetto ai prezzi delle case in vendita, Secondo le previsioni elaborate da Immobiliare.it, questo equilibrio è però destinato a cambiare nel giro di dodici mesi: entro la fine del terzo trimestre 2026 gli affitti dovrebbero tornare a crescere del 4,1%, mentre il valore delle abitazioni è atteso in aumento del 2%.

La fotografia è stata scattata nel corso di un incontro, il 2 dicembre, promosso da Aspesi Milano insieme a Immobiliare.it e Intesa Sanpaolo.

Una fotografia luci e ombre che ha evidenziato un mercato residenziale milanese che “conferma ancora una volta anomalie legate alla crisi urbanistica in corso”, ha sottolineato Federico Filippo Oriana, presidente di Aspesi Unione Immobiliare. “La crescita alternata ma costante di prezzi e canoni è il risultato della forte carenza di nuovo prodotto residenziale o di immobili completamente riqualificati. L’alta domanda si riversa sull’usato, spingendo ulteriormente i valori. Senza una politica di rigenerazione urbana efficace, il rischio per i nuovi residenti e per gli operatori è evidente”, ha evidenziato Oriana.

Prezzi di vendita

Attualmente, chi desidera comprare un’abitazione a Milano deve mettere a budget, in media, 5.572 euro/mq, mentre per affittarla il costo medio ammonta a 22,4 euro/mq.

I tre quartieri in assoluto più costosi per comprare, con valori decisamente superiori rispetto alla media cittadina, sono il Centro (11.185 euro/mq), seguito da Garibaldi-Moscova-Porta Nuova (10.040 euro/mq) e da Arco della Pace-Arena-Pagano (9.200 euro/mq). L’area più conveniente risulta invece Bisceglie-Baggio-Olmi (3.142 euro/mq).

“La sostanziale stabilità dei canoni, dopo un lungo periodo di aumenti – è stato evidenziato durante l’incontro – sta riportando interesse verso l’acquisto, anche se la crescita dei prezzi continua a essere influenzata dai rialzi degli ultimi anni. Tuttavia, confrontata con l’andamento delle retribuzioni, la dinamica del mercato risulta sempre meno sostenibile”.

Canoni di affitto

Il Centro rimane la zona più cara anche per affittare (quasi 31 euro/mq medi) sempre davanti a Garibaldi-Moscova-Porta Nuova (29,7 euro/mq). Cambia la terza posizione, occupata per le locazioni da Quadronno-Palestro-Guastalla (27,5 euro/mq). Come per le vendite, Bisceglie-Baggio-Olmi è l’area più economica, con poco meno di 16 euro/mq medi.

Allargando lo sguardo agli altri indicatori di mercato, nonostante i prezzi di vendita siano in rialzo, nell’ultimo anno la pressione di domanda a Milano è cresciuta di oltre l’1%, mentre quella per le locazioni ha registrato un calo a due cifre (-28,5%). L’offerta risulta invece in aumento in entrambi i comparti nel periodo, ma l’accumulo è stato ben più marcato nel settore delle locazioni (+32,1%) rispetto a quello delle vendite (+3,5%).

Le previsioni

Se dodici mesi fa il mercato immobiliare milanese era caratterizzato principalmente da una domanda orientata verso l’affitto, “oggi lo scenario presenta alcune evoluzioni” ha dichiarato Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it aggiungendo che “le locazioni mostrano una fase di rallentamento, con un incremento dello stock disponibile che ha contribuito a stabilizzare i canoni dopo un lungo periodo di crescita. Si torna dunque a guardare con sempre maggiore interesse all’acquisto, anche se nel tempo la situazione è destinata a evolversi, portando a un contenuto aumento dei prezzi di vendita. In generale, il mercato immobiliare lombardo, e milanese in particolare, ha registrato negli ultimi anni un andamento dei prezzi sostenuto; tuttavia, se guardiamo alla crescita dei valori in relazione all’andamento delle retribuzioni, elemento centrale per valutare la sostenibilità e l’accessibilità al mercato abitativo, emerge che queste ultime non hanno evidenziato incrementi significativi negli ultimi anni”.

David Scala, responsabile Mutui Banca dei Territori di Intesa Sanpaolo, ha, invece, ricordato che “nei primi nove mesi del 2025 abbiamo erogato a privati e famiglie di Milano e provincia mutui per 1,6 miliardi di euro, +42% rispetto allo stesso periodo del 2024”.