PROGETTO CORALE / 4
Amburgo, HafenCity ridefinisce gli standard internazionali della socialità urbana contemporanea. Strumenti giuridici, amministratvi ed economici imponenti ma molto flessibili nel tempo
Amburgo, con circa 1,91 milioni di abitanti, è la seconda città più popolosa della Germania, dopo Berlino, ed è anche la città non-capitale più popolosa dell’Unione europea. Il porto di Amburgo è uno dei porti più importanti del mondo e, insieme all’aeroporto internazionale, rende la città un importante centro logistico a livello mondiale. Insieme a Seattle e Tolosa, Amburgo è una delle principali sedi dell’industria aerospaziale civile, l’industria pesante include la produzione di acciaio, alluminio e la più grande fabbrica di rame d’Europa e numerosi cantieri navali, mentre a livello ferroviario rappresenta un importante nodo, con il più grande scalo di smistamento dell’Europa.
Insomma, non è proprio il primo centro metropolitano che verrebbe in mente parlando di vitalità urbana, luoghi d’aggregazione, qualità della vita.
Eppure, quando si scende alla stazione della metropolitana di Baumwall, appena usciti dalla tettoia-ponte dei binari rialzati, agli occhi del visitatore si apre uno spettacolo tanto inatteso quanto affascinante: un brulichio di persone lungo le sponde dell’Elba, chi beve una birra ascoltando artisti di strada, chi fa due chiacchiere seduto sui gradoni che si protendono verso l’acqua del fiume, chi è in coda per salire su un bateau turistico; e ancora ciclisti che sfrecciano sulle ciclabili che corrono sotto i binari sospesi o lungo i molteplici canali, e cittadini che vanno e vengono dal lavoro sullo sfondo di navi portacontainer e antichi velieri, architetture anseatiche di laterizio rosso e austeri ma intriganti edifici contemporanei a definire fondali e quinte. Siamo sulla Jan Fedder Promenade, all’estremità ovest della cosiddetta Hafencity, oggetto dal 1996 di un processo di Rigenerazione Urbana che ne ha fatto una delle aree più dinamiche, innovative ed emblematiche della socialità urbana contemporanea. L’immagine-simbolo di questo processo è sicuramente l’edificio della Elbphilarmonie, famosa sala concerti progettata da Herzog & de Meuron, affacciata sul porto, nonché l’edificio più alto della città. Ma le ragioni di interesse per Hafencity vanno ben oltre il singolo landmark.
L’opportunità di trasformare i margini del porto attorno al centro città fu in parte percepita già negli anni ’90, quando, con la caduta del Muro, Amburgo, da città all’estremità orientale del mondo occidentale, divenne il potenziale cuore metropolitano di un continente che si stava ricomponendo, nonchè un hub cruciale dell’Europa centrale. Era il 1991 quando l’allora sindaco della città, Henning Voscherau, commissionò ufficiosamente uno studio per analizzare la trasformazione delle periferie portuali del centro città. Inizialmente, solo una manciata di persone era coinvolta nel progetto: se i piani di Voscherau fossero stati resi noti troppo presto, ci sarebbero state resistenze nell’industria portuale e sarebbero cresciuti i costi per l’acquisizione di edifici o aziende. Con grande discrezione, quindi, la Città fu in grado di assumere la proprietà di parti cruciali dell’area tramite la Hamburger Hafen und Lagerhausgesellschaft mbH (ora HHLA Hafen und Logistik AG), allora interamente di proprietà della città-stato di Amburgo, e la sua controllata al 100% della città, fondata nel 1995, GHS Gesellschaft für Hafen- und Standortentwicklung (dal 2004, HafenCity Hamburg GmbH). Il 7 maggio 1997, Henning Voscherau presentò finalmente al pubblico la “Vision HafenCity“, mentre contemporaneamente procedette alla istituzione di un fondo speciale di diritto pubblico per la gestione dei beni “cittadini e portuali”, terreni pubblici di proprietà della Città Libera e Anseatica di Amburgo. Un concorso di idee per un masterplan per HafenCity fu lanciato alla fine di aprile 1999 e il vincitore fu annunciato il 2 ottobre 1999: una giuria internazionale selezionò Hamburgplan, un team tedesco-olandese con Kees Christiaanse/ASTOC. Il Masterplan, che consisteva nella formulazione del piano di riqualificazione urbana di HafenCity, fu poi approvato dal Senato di Amburgo il 29 febbraio 2000 e successivamente aperto al dibattito pubblico attraverso una serie di mostre e altri eventi.
Il progetto vincitore aveva convinto grazie ai suoi principi fondamentali: un mix ben definito di diverse destinazioni d’uso, i numerosi riferimenti al centro città esistente, alcuni interventi urbanistici mirati per aree specifiche, nonché la struttura flessibile di base dei diversi quartieri cittadini. Con un’altrettanto ampia gamma di tipologie urbane, il Masterplan ha contribuito fino ad oggi alla realizzazione di un totale di dieci quartieri con caratteristiche diverse ed è stato concepito fin dall’inizio come un concetto flessibile e aggiornabile, destinato ad essere perfezionato e consolidato nel corso del processo di pianificazione e sviluppo. Coerentemente, per la pianificazione del traffico, della protezione dalle inondazioni o degli spazi aperti, si limita a prescrivere parametri tecnici di base in continua evoluzione: elementi importanti in questo contesto sono i concorsi di pianificazione urbanistica e paesaggistica, i concorsi di architettura per singoli edifici e i concorsi infrastrutturali per i ponti, ma anche le bozze dei piani funzionali e le procedure di coordinamento derivanti dai concorsi di pianificazione urbanistica. Permette inoltre interventi strategici per la sostenibilità degli edifici, il mix sociale, la mobilità e i nuovi usi. Il Masterplan non è dunque un progetto o un piano da rispettare o realizzare rigorosamente. Piuttosto, fornisce il punto di partenza per una strategia complessa che creerà continuamente nuove opportunità.
Il Masterplan di HafenCity è stato poi completamente rielaborato tra il 2008 e il 2010, la ridefinizione è stata guidata da HafenCity Hamburg GmbH in collaborazione con l’allora Ministero dello Sviluppo Urbano e dell’Ambiente di Amburgo e con i principali autori del Masterplan originale, Kees Christiaanse, insieme ad ASTOC. Allo stesso tempo, si è svolto un intenso dibattito pubblico, con un programma di oltre 40 eventi. Da allora, il piano di sviluppo è stato progressivamente perfezionato in fasi successive (concorsi di progettazione urbana, concorsi per spazi aperti, piani di zonizzazione e concorsi di architettura indetti da imprese edili private).
La revisione del Masterplan ha comportato un aumento del numero totale delle abitazioni previste da 5.500 a oltre 7.500. Inoltre, vi sono maggiori possibilità di incrementare il mix sociale, le joint venture edilizie sono maggiormente considerate nei bandi di gara e, dal 2011, un terzo degli spazi residenziali in fase di sviluppo è sovvenzionato con fondi pubblici. Anche il carattere eco-sostenibile di HafenCity è stato ulteriormente sviluppato: piazze, piccole e grandi, collegate tra loro, sottolineano l’integrazione urbana, gli spazi pubblici aperti in tutta HafenCity coprono ora una superficie di oltre 28 ettari.
Ciò che vale la pena sottolineare è che l’assetto spaziale delineato dal masterplan del 1997 non sarebbe stato attuato efficacemente senza una forte visione degli strumenti giuridici, amministrativi ed economici della trasformazione.
Mentre i piani regolatori istituzionali vengono sviluppati dall’HafenCity Project Group presso il Ministero dello Sviluppo Urbano e dell’Edilizia Abitativa (BSW), HafenCity Hamburg GmbH coordina le procedure di gara per la trasformazione dei singoli ambiti. Ciò consente di concentrare in un’unica sede le conoscenze progettuali necessarie per la realizzazione degli interventi. Come accennato, HafenCity Hamburg GmbH è la società che gestisce lo sviluppo di HafenCity, supervisionandone tutti gli aspetti in qualità di gestore dello sviluppo, proprietario degli immobili (attraverso il fondo patrimoniale speciale per la città e il porto) e sviluppatore delle infrastrutture. Dal 1° ottobre 2006, l’area di HafenCity ha ottenuto il cosiddetto status di area prioritaria: tutti i piani regolatori vengono discussi, in una prospettiva cittadina, dalla Commissione per lo Sviluppo Urbano, che rappresenta tutti i partiti politici nel Parlamento di Amburgo, e sviluppati dal BSW. Anche i permessi di costruire vengono rilasciati dal Ministero, anziché dall’amministrazione distrettuale come di consueto. Poiché l’obiettivo è stabilire standard internazionali per la qualità concettuale e architettonica, è fondamentale attrarre sviluppatori e utenti disposti a collaborare per definire parametri di riferimento di alta qualità e intraprendere percorsi innovativi. Le gare d’appalto vengono indette per i lotti destinati a uso residenziale; l’esito del concorso è decisivo. Non è l’offerta più alta ad aggiudicarsi l’appalto: il fattore cruciale per l’assegnazione dell’appalto è la qualità delle soluzioni d’uso presentate. Per le aree destinate a edifici per uffici, invece le aziende che intendono insediarsi o sostenere uno sviluppo direzionale possono presentare domanda ad HafenCity Hamburg GmbH, ma solo dopo l’approvazione da parte della Commissione Territoriale inizia un periodo di opzione esclusiva con obbligo di progettazione. Successivamente, il costruttore/utilizzatore, in accordo con BSW e HCH, deve indire un concorso di architettura e prepararsi per l’autorizzazione edilizia. L’area non viene venduta allo sviluppatore prima dell’approvazione. Questo approccio non solo incoraggia un comportamento collaborativo, esigente e affidabile da parte dello sviluppatore, ma offre anche numerosi vantaggi a tutti i soggetti coinvolti. Lo sviluppatore ha tempo a sufficienza per ottimizzare i progetti, ottenere finanziamenti ed eventualmente acquisire ulteriori utenti. Allo stesso tempo, la città mantiene la sua capacità di influenzare la qualità dell’edificio intervenendo durante il processo di sviluppo. Ciò riduce al minimo i rischi, riduce i costi, ottimizza i tempi ed evita errori di pianificazione.
I numeri parlano chiaro, come sintetizzato di seguito:
- Superficie complessiva: 157 ettari di ex area portuale e industriale
- Percentuale di spazi pubblici aperti e spazi privati accessibili al pubblico: 38%
- 10,5 km di passeggiata lungo il molo/3,1 km di sponda dell’Elba
- Circa 8.000 alloggi (circa 1.700-2.200 sovvenzionati) per circa 16.000 residenti
- Circa 7.000 studenti a seguito della localizzazione nell’area di sedi universitarie
- Densità edilizia: 3,7-6,1 FSI (indice di superficie utile)
- Densità residenziale: circa 118/ha (superficie territoriale)
- Densità occupazionale: circa 354/ha (superficie territoriale)
- 92 progetti completati; 50 progetti in costruzione o in fase di pianificazione
- Volume degli investimenti:
- investimenti privati - circa 10 miliardi di euro
- investimenti pubblici – 3 miliardi di euro, finanziati principalmente da fondi patrimoniali speciali derivanti dalla vendita di lotti nell’HafenCity
- Conclusi accordi tramite vendita di terreni o opzioni esclusive su circa 2,0 milioni di m² di SLP
Per Amburgo, HafenCity non è semplicemente un grande progetto immobiliare in cui i singoli progetti devono essere realizzati nel modo più rapido ed efficiente possibile: è il mezzo per raggiungere una qualità urbana esemplare e ridefinire la città per il XXI secolo. Ma questo non si limita alla pianificazione urbana, all’architettura o agli usi. Si estende anche alla sostenibilità globalmente intesa. Per fare un solo esempio, con il suo concetto di mobilità sostenibile (sharing ed e-mobility), HCH sta attualmente definendo priorità completamente nuove nella parte orientale di HafenCity, fornendo così un contributo fondamentale alla strategia di trasformazione sostenibile di Amburgo. La sostenibilità sociale e la resilienza sociale sono altri temi oggetto di un continuo sviluppo strategico.
Sopra ai terrapieni artificiali (warfts), sta dunque prendendo forma una città vivace, che coniuga funzioni lavorative e residenziali, istruzione, cultura e tempo libero, turismo e commercio al dettaglio, bilanciati da un forte concetto di urbanità, dalla crescente sostenibilità ecologica e da un intenso mix sociale sostenuto da spazi pubblici di alta qualità e da elementi di sostenibilità economica.
Tipico efficientismo tedesco? Solita fredda organizzazione? Basta una passeggiata per la Jan Fedder Promenade per essere smentiti: l’efficienza e la lucidità ci sono state e ci sono ancora, e sono state lo strumento essenziale per ri-generare un luogo non “di plastica”, non di sola immagine, in cui le persone vivono, si muovono, scoprono e si riflettono con vivacità sullo specchio grigio e vitale dell’Elba.
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