Piano casa: non si fa buona ERP minando i bilanci ex-Iacp, il gigantismo diventa nazionale, impegno Invimit sul 2° pilastro unica novità

Come cambiano i tre pilastri del Piano casa a un mese e mezzo dal varo del decreto legge 66? Domanda legittima con il passaggio parlamentare che oggi, con il voto di fiducia alla Camera, dovrebbe rendere definitivo – salvo colpi di scena – il testo del provvedimento dopo l’approvazione in commissione Ambiente di 17 emendamenti e il ritiro dei due emendamenti relativi a Cdp-Pnrr e immobili inutilizzati del Demanio che avrebbero potuto allargare il perimetro del provvedimento con la creazione di un quarto e forse di un quinto pilastro. L’unico colpo di scena ipotizzabile ora è che il governo – o rinunciando a porre la fiducia e consentendo la votazione di emendamenti non votati in commissione o presentando un proprio maxiemendamento – apra all’ipotesi di ulteriori modifiche al testo approvato dalla commissione Ambiente. Ipotesi del tutto improbabile perché richiederebbe un notevole allungamento della discussione parlamentare, non prevista dai programmi parlamentari e soprattutto non gradita alla premier Giorgia Meloni che ha fretta di inziiare invece la discussione sulla riforma elettorale.

Come cambia il terzo pilastro

La modifica più visibile è data dall’emendamento Rotelli all’articolo 9 che ha cancellato, al comma 7, la condizione dell’investimento diretto estero di almeno un miliardo per consentire ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata di accedere a tutte le agevolazioni di cubatura e di autorizzazione urbanistica ed edilizia dell’intervento previste nel provvedimento. Resta la dimensione dell’intervento che dovrà essere appunto almeno di un miliardo di euro, anche tutto nazionale, per avere soprattutto quel commissario ex articolo 10 che potrà derogare agli standard urbanistici previsti dal DM 1444/1968 e alle leggi su altezze e distanze.

Ci si è chiesto a chi giovasse questa norma che non si è spinta fino ad accogliere le richieste di Ance e Legacoop di garantire l’accesso alla fast track anche agli operatori di medie dimensioni e a tutti i programmi di qualunque importo o comunque di un importo notevolmente ritoccato rispetto al miliardo. Due i potenziali beneficiari: la cordata Abbadessa-Cdp che potrà tenere con sé il fondo emiratino Mubadala, coinvolto con 600 milioni, senza dover recuperare altri 400 milioni dallo stesso fondo o da altri investitori stranieri; tutti i grandi operatori nazionali – il pensiero va subito a Coima di Manfredi Catella che finora non ha mai né confermato né smentito un interesse per le operazioni del terzo pilastro –  che potranno partecipare ai programmi di edilizia integrata. Il passaggio alla Camera ha anche abbozzato – con l’emendamento Milani 9.8 – la costruzione di un sistema di qualificazione per i soggetti che potranno proporre e realizzare i programmi integrati del terzo pilastro. I soggetti privati potranno essere costituiti anche in forma di società di progetto o veicolo societario e dovranno avere “capacità economica e finanziaria adeguata all’investimento programmato”, “esperienza documentata nella realizzazione e/o gestione di programmi edilizi di dimensioni analoghe a quelle del programma proposto”, “impegno formale, d ainserirsi nella convenzione con il comune, a mantenere la destinazione convenzionata per l’intero periodo”. Un Dpcm definirà ulteriori requisiti. Sempre per il terzo pilastro viene definito, molto a maglie larghe, il “contesto territoriale” in cui potrà avvenire l’intervento: soprattutto l’emendamento Milani 9.20 dispone che non sia limitato a un solo comparto di trasformazione ma possa invece riferirsi “a più comparti o sub-ambiti di trasformazione, purché accomunati nella medesima unità progettuale e dalla medesima convenzione urbanistica”, atti questi che, facendo parte del programma, non dovrebbero costituire una limitazione.

Il primo pilastro: l’assalto ai bilanci delle aziende ex-IACP

Enorme preoccupazione ha suscitato fra le aziende proprietarie degli alloggi ERP la norma contnuta nell’articolo 4 del decreto legge che rischia seriamente di mandare all’aria i loro bilanci. Da una parte, neanche questo decreto legge ha consentito di trovare soluzione al nodo del pagamento dell’IMU da parte degli ex-IACP, come avrebbe sperato Federcasa, l’associazione di queste aziende, dall’altra non si è riusciti a modificare la norma che prevede che il Fondo morosità incolpevole sia “alimentato con quota parte dei canoni di locazione versati dai conduttori degli alloggi di edilizia residenziale pubblica”. Una mina vagante per i conti delle aziende proprietarie di alloggi ERP che certamente non aiuterà a ricostruire un settore ERP solido e capaci di investire come invece promette il decreto.

L’attivismo di Invimit per ampliare il secondo pilastro

Il secondo pilastro beneficia di una sola norma di particolare rilievo là dove viene data la possibilità di partecipare agli investimenti dei Fondi territoriali partecipanti al Fondo dei Fondi Housing Coesione anche alle società miste a maggioranza pubblica ma partecipate da soggetti privati. Una norma che assume un’enrome imposrtanza soprattutto perché sembra collegata alle aperture fatte nei giorni passati dall’amministratore delegato di Invimit, Stefano Scalera, alla presentazione di progetti da parte di imprese private. “Il rapporto pubblico-privato – ha detto Scalera giovedì scorso parlando al Convegno annuale dell’Oice – è il motore del secondo pilastro del Piano casa e aspettiamo i vostri progetti sul territorio che potranno accedere al Fondo Housing Coesione se saranno promossi dai comuni come progetti di interesse pubblico. In questo senso, i comuni possono partecipare alle operazioni finanziate dal Fondo non necessariamente con risorse finanziarie o con immobili, ma anche solo con atti amministrativi”. Una posizione che allarga il perimetro di azione e chiarisce via via il disegno del Fondo governato da Invimit e la volotntà di fare rete. Martedì scorso, infatti, Scalera era andato a un convegno di Legacoop Abitanti a dire che la gestione degli alloggi recuperati all’ERS dagli interventi del Fondo Housing Coesione saranno affidati a soggetti già operanti sul territorio, con particolare attenzione alle cooperative di abitanti.

Le dichiarazioni di Scalera sul secondo pilastro – se confermate da fatti – sono le uniche novità che allargano la capacità di intervento del Piano casa a quella vasta platea di soggetti non finanziari che da decenni risultano impegnate da protagoniste nell’ERS e che finora risultavano esclude dal Piano casa.

Saltano il quarto e il quinto pilastro

Saltati, o quanto meno rinviati, invece, i due pilastri che si sarebbero dovuti aggiungere al decreto legge 66 sulla base di altrettanti emendamenti dei relatori. La marcia indietro, con il ritiro delle proposte, è qualcosa che non si vede spesso nelle aule parlamentari ed è necessariamente espressione di un dissenso fra i relatori, che dovrebbero fare per ruolo politico e istituzionali la sintesi nella posizione dei parlamentari di maggioranza, e il governo.

Il MIT ha assicurato che sarà recuperata in un prossimo decreto la norma che dovrebbe costruire il quarto pilastro del Piano casa con il trasgerimento sull’housing circa 1,2 miliardi provenienti dal PNRR consentendo a Cdp di costituire un patrimonio separato. L’interlocuzione con la commissione Ue ha consigliato al governo di assumere un atteggiamento prudente senza anticipare con una norma nazionale una decisione sulla revisione del PNRR che spetta unicamente alla commissione Ue. Il Ministero delle Infrastrutture ha comunque subito tranquillizzato dicendo che la norma sarà inserita nel prossimo decreto.

Più incerta la sorte del quinto pilastro, solo abbozzato, a sorpresa, per altro, nell’emendamento 9.019 dei relatori. Consisterebbe nell’attività di rigenerazione urbana e di riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico che l’Agenzia del Demanio (e forse anche Fintecna) potrebbero fare attraverso operazioni di permuta di immobili pubblici inutilizzati o sottoutilizzati, non redditizi, non strumentali. La procedura prevista dalle norme del 2005 (decreto legge 203/2005, art. 11-quinquies, comma 1) approvate per accelerare la dismissione di immobili avrebbe potuto avvalersi di semplificazioni autorizzative, per esempio in materia di conferenza di servizi. “La proposta normativa – affermava compiutamente la Relazione illustrativa dell’emendamento 9.019 – si inserisce nel quadro delle politiche pubbliche dirette a valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico quale leva per lo sviluppo sostenibile dei territori, la rigenerazione urbana e il rafforzamento dell’offerta abitativa a finalità sociale”.