Firenze, prezzi delle case su del 2,4% nella seconda metà del 2025. Ecco come la stretta sugli affitti brevi ridisegna la domanda

A Firenze la stretta sugli affitti brevi comincia a farsi sentire, almeno nelle scelte degli investitori. Anche se i prezzi nella macroarea centrale restano stabili, la legge comunale emanata lo scorso maggio ha già introdotto un elemento di incertezza tra chi acquistava immobili per destinarli al turismo. E’ la fotografia scattata dall’ultima analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa che, comunque, per ora non registra effetti concreti sui valori di mercato, anche se diversi investitori stanno riconsiderando le proprie strategie. In particolare, cresce l’attenzione verso aree fuori dal centro storico, non toccate dalle limitazioni, considerate più sicure per continuare a operare nel settore delle locazioni di breve durata.

Il mercato resta comunque sostenuto in gran parte da capitali privati, spesso provenienti anche dall’estero. A tenere è soprattutto il segmento di fascia alta: immobili tra i 200 e i 250 metri quadrati, con spazi esterni e affacci di pregio, continuano a raggiungere prezzi tra i 12 e i 13 mila euro al metro quadrato, con punte superiori per le nuove costruzioni.

Sul fronte delle locazioni, oltre agli studenti stranieri, si affacciano nuovi operatori: imprenditori pronti a investire negli affitti brevi, pur in un contesto normativo più restrittivo. Un segnale che il settore continua ad attrarre, ma con un approccio sempre più prudente.

Nella seconda parte del 2025 i prezzi delle case in città sono cresciuti in media del 2,4% rispetto al primo semestre, con performance molto differenziate tra le diverse macroaree.

Centro storico: il lusso tiene, gli investitori si interrogano sulle nuove norme

I valori nella macroarea centrale rimangono stabili. La norma sugli affitti brevi, che non tocca le zone fuori dal perimetro del centro storico, ha introdotto qualche elemento d’incertezza tra chi acquistava con finalità turistiche, ma non ha ancora scalfito le quotazioni. Il segmento del lusso continua ad attrarre acquirenti nazionali e internazionali in cerca di tagli tra 200 e 250 mq, con spazi esterni e affacci su piazze di pregio. I top price si attestano tra 12.000 e 13.000 euro al mq, con punte superiori per le nuove costruzioni. Il mercato delle locazioni vede protagonisti studenti stranieri e imprenditori orientati agli affitti brevi, in attesa di capire come evolverà l’applicazione della norma.

Intanto, il centro si prepara a nuove trasformazioni urbanistiche che contribuiranno nei prossimi anni ad ampliare l’offerta nella zona più centrale della città. Proseguono i lavori per il recupero dell’ex ospedale militare di San Gallo, destinato a diventare un complesso residenziale e turistico, mentre un ulteriore intervento interesserà il complesso di S. Orsola.

Rifredi: la domanda cresce e i prezzi salgono del 13,3%

Il rialzo più marcato dell’intera città riguarda Rifredi, dove i prezzi hanno segnato un +13,3%. A spingere la domanda, la presenza di due poli universitari e del Tribunale, che alimentano un mercato delle locazioni particolarmente vivace. Le soluzioni da ristrutturare, spesso ampie, risalenti agli anni ’60-’70, sono molto ricercate sia da privati sia da investitori che provvedono a frazionarle per destinarle agli affitti. Sono sorti anche diversi student housing e i contratti transitori a studenti rappresentano la formula prevalente sul mercato locativo. Un posto letto ha raggiunto i 600 euro al mese.

Sul fronte dei prezzi, il nuovo si vende tra 4.000 e 5.000 euro al mq, l’usato in buono stato tra 3.000 e 3.200 euro al mq, mentre le soluzioni da ristrutturare si attestano mediamente tra 2.800 e 3.000 euro al mq. Le aree più interne (come via Birri, via Mazzoni, via Romagnosi, piazza Giorgini) restano le più apprezzate. Proseguono intanto i lavori per la tramvia.

Novoli: il nuovo Palazzo di Giustizia e l’ex area Fiat rilanciano il quartiere

Prezzi in crescita anche a Novoli, quartiere che beneficia di una combinazione di fattori strutturali: i collegamenti con la tramvia, la vicinanza all’autostrada, il completamento di importanti centri direzionali e la nascita del Palazzo di Giustizia. Nell’area del Parco San Donato, sorto sull’ex stabilimento Fiat, sono state ultimate diverse abitazioni di nuova costruzione vendute intorno a 5.000 euro al mq. Il quartiere, che offre spesso metrature superiori a 60 mq a prezzi medi di 2.800 euro al mq, attrae sia acquirenti d’abitazione principale sia investitori in cerca di bilocali e trilocali da affittare a studenti e lavoratori fuori sede. Si è invece ridimensionato il fenomeno delle case vacanza, in parte per effetto delle nuove norme comunali.

Careggi-Dalmazia: il polo ospedaliero sostiene gli acquisti per investimento

Nel quartiere di Careggi-Dalmazia prevalgono gli acquisti per investimento, favoriti dalla vicinanza al polo ospedaliero che comprende l’omonimo ospedale e il Meyer. Da quando il comune è intervenuto per regolamentare gli affitti brevi, la domanda di locazione tradizionale, con studenti e lavoratori fuori sede come principali inquilini, ha ripreso quota. Gli investitori impiegano cifre medie tra 250.000 e 350.000 euro. Un monolocale è arrivato a 900 euro al mese. Il patrimonio abitativo, costruito prevalentemente tra i primi anni del Novecento e gli anni ’70, si vende mediamente intorno a 3.000 euro al mq. In crescita la componente d’acquisto sudamericana. Sono in corso interventi di riqualificazione destinati a student housing.

Campo di Marte e zone sud: la tramvia attesa come catalizzatore

La macroarea di Campo di Marte registra un +2,6%. Nei quartieri di Bellariva, Rovezzano e Varlungo la domanda cresce anche per effetto di trascinamento dal centro: chi non riesce più a sostenere i prezzi delle zone centrali si orienta verso questa parte della città, attraito da un contesto più tranquillo e verde e da quotazioni più accessibili. La domanda si concentra su abitazioni con due o tre camere, doppio bagno e posto auto. Cresce anche la quota d’investitori che destinano le case agli affitti turistici o studenteschi.

I prezzi variano in modo sensibile all’interno della macroarea: Bellariva, con condomini degli anni ’60-’70 e alcuni palazzi d’inizio Novecento, quota mediamente 3.500 euro al mq. Varlungo si attesta intorno a 3.200-3.550 euro al mq. Rovezzano, in posizione più decentrata e con una quota di edilizia popolare ex Iacp, scende a 2.500-3.000 euro al mq. Sul mercato delle locazioni prevalgono i contratti a canone concordato: per un trilocale si spendono circa 800 euro al mese. L’arrivo della tramvia — che collegherà il quartiere con il centro e con Bagno a Ripoli — è atteso come ulteriore elemento di valorizzazione, insieme al nuovo ponte sull’Arno.

Brozzi-Peretola, Settignano e Fiesole: domanda sostenuta, offerta scarsa

A Brozzi-Peretola la domanda d’abitazione principale è elevata, alimentata anche da acquirenti provenienti da zone limitrofe come Isolotto, i cui prezzi sono decisamente più elevati. La ricerca si orienta su spazi ampi e soluzioni indipendenti (terratetti e case singole) che il quartiere offre accanto a condomini degli anni ’80 e ’90 acquistabili a circa 2.200 euro al mq. Il rallentamento delle compravendite non dipende dalla mancanza d’acquirenti, ma dalla difficoltà a reperire l’immobile adatto. Non si registrano acquisti per investimento, con prezzi ritenuti troppo elevati per garantire rendimenti adeguati. Il quartiere è in attesa del completamento della tramvia che lo collegherà a Campi Bisenzio e a Firenze.

Crescono infine i prezzi a Settignano e nel vicino comune di Fiesole, dove la domanda proveniente da Firenze si orienta su soluzioni d’epoca e abitazioni degli anni ’70, preferibilmente ristrutturate o in buono stato, a circa 3.000 euro al mq. La qualità della vita, la vicinanza alla città e la disponibilità di soluzioni indipendenti a prezzi più contenuti rispetto al capoluogo sono i principali fattori d’attrazione. Tra le frazioni, Girone è particolarmente apprezzata per la prossimità all’autostrada. Stabili, infine, le macroaree di Poggio Imperiale-Bandino e Isolotto.