Dalla crisi alla crescita: la locazione in Italia come asset strategico. Milano guida la ripresa

Il mercato della locazione in Italia e in Europa si conferma sempre più strategico: non più solo risposta all’emergenza abitativa, ma infrastruttura fondamentale per competitività urbana, investimento e resilienza sociale. È quanto emerge dal Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa” di Scenari Immobiliari e Abitare Co., presentato il 31 marzo durante il Forum Locazione 2026 a Milano.

In Italia, in particolare, il 2025 ha segnato un record: 1,33 milioni di nuovi contratti stipulati, un canone medio mensile di 655 euro e un monte canoni complessivo di circa 50 miliardi di euro all’anno, a cui si aggiungono 6,5 miliardi per le locazioni brevi. Milano, Bologna e Genova trainano la ripresa dei grandi centri, con i contratti per studenti quasi raddoppiati in due anni nel capoluogo lombardo.

L’Europa diventa un continente di inquilini

Secondo il report, la locazione sta assumendo un ruolo strutturale in particolare in Europa, con un volume di investimenti nel settore residenziale che nel 2025 ha raggiunto 55 miliardi di euro (+18,5%). Lo scorso anno è stato, infatti, l’anno del consolidamento degli investimenti residenziali per il Regno Unito, che ha raddoppiato i volumi del 2024 superando i 28 miliardi di euro, e per la Germania (9,7 miliardi). Il fenomeno è guidato soprattutto dall’aumento del Student Housing (PBSA), con +70%, e dal multifamily nelle grandi aree metropolitane (+10%). Nonostante la riduzione dei tassi d’interesse abbia favorito l’accesso al credito, l’Unione Europea sconta ancora un deficit di 650mila unità annue rispetto alla domanda reale, per un volume di investimento aggiuntivo di 150 miliardi di euro l’anno.

“L’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini”, ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Dove la locazione è strutturale, segmentata e sostenuta da politiche pubbliche, le performance economiche e occupazionali risultano più robuste e la capacità di assorbire nuovi flussi di popolazione più elevata. Il mercato della locazione si configura così come una delle infrastrutture che condiziona direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee . In Italia quasi otto milioni di famiglie inquilini pagano annualmente 50 miliardi di euro di canoni di locazione. Vanno aggiunti altri 6,5 miliardi di euro per le locazioni brevi”.

Anche l’Italia segue la tendenza positiva: nel 2025 gli investimenti diretti nel living hanno sfiorato il miliardo di euro (+40% rispetto al 2024) e le previsioni 2026 stimano volumi a 1,25 miliardi. Tuttavia, il nostro Paese resta all’ultima posizione tra le principali economie europee, richiamando capitali esteri e private equity interessati a investimenti conformi ai criteri ESG.

Italia, dinamismo record e mutamento strutturale della domanda

Il mercato italiano registra, in particolare, una crescita guidata dalla crescente difficoltà delle famiglie nell’accesso alla proprietà. Il canone medio nazionale è salito del 5,15%, con punte fino al +15% nei mercati convenzionati legati ai nuovi Patti territoriali.

La trasformazione riguarda anche i contratti: i contratti ordinari di lungo periodo coprono oggi meno del 30% delle nuove stipule, mentre crescono i contratti agevolati per studenti, che ormai rappresentano il 7% del totale. Milano (+108%) e Bologna (+51%) sono in prima linea, con la domanda universitaria e temporanea che traina il mercato e spinge verso formule più flessibili.

Le grandi città registrano aumenti significativi dei canoni: Milano 200 €/mq/anno (+10%), Roma sopra i 155 €/mq/anno, Bologna 140 €/mq (+16%), Napoli 120 €/mq (+16%) e Genova oltre 115 €/mq (+30% nell’ultimo decennio). La pressione è concentrata nei poli urbani, mentre l’offerta resta limitata nelle zone centrali e semicentrali.

A livello regionale, dal 2016 ad oggi, la Lombardia guida la crescita grazie all’attrattività dell’area metropolitana milanese. Seguono la Valle d’Aosta, tornata a correre per la domanda di seconde case e locazioni turistiche, e il Friuli-Venezia Giulia, trainato da un tessuto produttivo fiorente e dal ruolo di snodo logistico internazionale.

Le previsioni per il 2026 indicano un consolidamento dei volumi (crescita stimata inferiore all’1%) e un ulteriore rincaro dei canoni superiore al 4%, che porterà il valore medio nazionale oltre i 95 €/mq/anno. Una situazione che, in assenza di politiche pubbliche mirate, rischia di rendere sempre più stringente l’emergenza abitativa per le fasce di popolazione più fragili.

Focus grandi città: flessibilità e pressione della domanda

A Milano, il mercato della locazione è il più dinamico d’Italia, con oltre 84.500 nuovi contratti nel 2025, pari a un aumento del 13,8% rispetto all’anno precedente. In soli due anni, i contratti rivolti a studenti e a canone concordato sono quasi raddoppiati, trainati dalla massiccia presenza di universitari e lavoratori temporanei.

Bologna registra una crescita altrettanto significativa: 19.500 nuove stipule, +23% rispetto al 2024, ma la domanda concentrata nel centro urbano ha reso difficile l’accesso alle abitazioni per studenti e famiglie, spingendo molti verso i quartieri periferici.

A Genova, il mercato mostra segni di trasformazione legati a interventi di rigenerazione urbana e infrastrutturazione: con 16.700 nuovi contratti (+9%), i canoni più elevati si trovano oggi nelle zone semicentrali, mentre l’offerta a lungo termine nel centro storico resta limitata a causa della forte presenza di locazioni brevi turistiche e della vetustà dello stock edilizio.

Anche a Roma, Napoli e Torino, nonostante dinamiche diverse, la domanda resta concentrata nei nuclei urbani principali, consolidando una crescita dei canoni che premia la vicinanza a servizi, università e poli economici, confermando la locazione come infrastruttura centrale per la tenuta sociale ed economica delle città.

Un Osservatorio sulla locazione per trasparenza e sviluppo

Il Rapporto lancia l’idea di un Osservatorio Immobiliare sulla Locazione, con il coinvolgimento di università, centri di ricerca, associazioni e operatori del settore, per monitorare la filiera, ridurre le incertezze e sostenere politiche pubbliche mirate.

“Analizzare la locazione come segmento industriale – ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – significa distinguere tra mercato privato e welfare abitativo, evidenziando costi, ritorni e rischi per rendere il sistema sostenibile.”

Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co., aggiunge: “Serve un nuovo patto pubblico-privato che favorisca gli investimenti, amplii l’offerta di qualità e renda il mercato più trasparente ed efficiente, con strumenti come Build-to-Rent, incentivazione degli immobili sfitti e nuovi contratti flessibili.”