Roma troppo frammentata, ma la rigenerazione urbana guarda lì

Scommettere sulla rigenerazione urbana potrebbe valere oltre 95 miliardi di euro per l’economia di Milano e Roma al 2050.

In particolare, nei prossimi 25 anni, le operazioni che andranno rinnovare e riqualificare il tessuto urbano milanese e romano, secondo quanto stimato nell’ultimo report “Rigenerazione – focus Milano e Roma”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban UP – Unipol, potranno apportare un valore aggiunto immobiliare complessivamente superiore ai 30 miliardi di euro, con 31,5 miliardi di euro (oltre 9 a Milano e più di 22 a Roma) gli impatti indiretti e 34 miliardi (10 a Milano e 24 a Roma) le ricadute indotte che andranno a interessare le comunità locali.

Il modello Milano

Il capoluogo lombardo, dopo il boom di interventi di rigenerazione che hanno interessato il suo tessuto urbano negli ultimi 10 anni, continuerà ad investire, anche se a un passo più lento, nella sua trasformazione, sulla scia di grandi eventi come le Olimpiadi Invernali del 2026. Ed allora quanto si può andare a rigenerare del tessuto urbano?  “Nel caso in cui le dinamiche che hanno caratterizzato lo scorso decennio si consolidassero ulteriormente – sottolinea il report – è possibile stimare in poco meno di 3,1 chilometri quadrati la superficie territoriale potenzialmente rigenerabile e in poco più di 1,6 milioni di metri quadrati la superficie lorda edificabile con una ricaduta diretta, indiretta e indotta di 8,5, 9,2 e dieci miliardi di euro”.

Il modello Roma

Quello che emerge nella capitale è, invece, un quadro molto frammentato. Gli interventi di rigenerazione urbana degli ultimi anni, infatti, non hanno seguito una strategia complessiva a lungo termine, piuttosto “un approccio spesso orientato a interventi puntuali piuttosto che a piani integrati”. Questo ha portato a miglioramenti locali significativi ma ha limitato l’impatto complessivo della rigenerazione sulla città. Il risultato è stata una “polarizzazione sociale e territoriale”, con la concentrazione di investimenti nel centro storico ed in alcune aree che “ha favorito la gentrificazione ha escluso le fasce di popolazione meno abbienti” con le periferie rimaste al margine di questo processo.

Il trend però sta cambiando e per i prossimi 25 anni gli interventi di rigenerazione andranno ad interessare ambiti urbani e territoriali più ampi grazie anche a nuovi investimenti privati, istituzionali, pubblici. Basti pensare allo sblocco di tanti programmi urbanistici incagliati negli anni, la ripartenza dell’ex Fiera di Roma sulla Cristoforo Colombo e agli investimenti (e ai tanti cantieri in corso) per il Giubileo. Un cambio di passo visibile anche nella ripresa delle compravendite di abitazioni nel secondo trimestre del 2024 che ha fatto segnare nella capitale un +3,4% delle vendite, così come emerso dall’ultimo rapporto dell’osservatorio del mercato immobiliare (Omi) residenziale elaborato dall’Agenzia delle Entrate nei giorni scorsi.

“Se le dinamiche rigenerative che hanno caratterizzato lo scenario urbano romano degli ultimi dieci anni si andassero a consolidare e i processi applicati riuscissero a superare gli ostacoli e gli imprevisti di natura strutturale e congiunturale – sottolinea lo studio – è possibile prevedere circa 11,27 chilometri quadrati di superficie territoriale potenzialmente coinvolta in interventi e ambiti di rigenerazione e un totale di 4,25 milioni di metri quadrati di superficie lorda riqualificabile con una ricaduta diretta, indiretta e indotta di 22, 22,5 e 24 miliardi”.

La ripresa del mercato immobiliare. Breglia (Scenari) e Vitello (Gabetti): periodo più difficile superato, prospettive positive 

“Il periodo più difficile per l’immobiliare europeo e italiano dovrebbe essere vicino alla conclusione”, ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a margine della 32esima edizione del Forum sul settore, sottolineando che “le prospettive sono positive, a cominciare al settore residenziale dove la domanda è forte e la discesa dei tassi spingerà le compravendite”.

D’altronde gli ultimi dati dell’osservatorio del mercato immobiliare (Omi) residenziale elaborato dall’Agenzia delle Entrate parlano chiaro.

Le compravendite di abitazioni sono riprese in tutta Italia tranne a Milano (-7,3%) e Firenze (-8,15). Bene invece le vendite a Roma (+3,4%) e Genova (+3,9%). Nel secondo trimestre 2024 sono state comprate e vendute circa 186 mila abitazioni, oltre 2 mila in più sul secondo trimestre 2023 (+1,2%), in netta controtendenza rispetto al -7,2% del trimestre precedente.

“Dopo 6 trimestri di variazione negativa, che ha caratterizzato il periodo che va dall’ultimo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, le compravendite ritornano a posizionarsi in territorio positivo – ha commentato Diego Vitello, research manager di Gabetti property solutions-. Questo perché è stata ormai superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse”. Questo secondo trimestre dell’anno, per il manager, si potrebbe definire ‘l’anno zero’ del mercato residenziale italiano in cui “al processo di disinflazione e al percorso di taglio dei tassi di interessi, va aggiunto che il modello abitativo è in profondo cambiamento con nuove esigenze che stanno spingendo molte famiglie a cambiare la propria abitazione, anche per effetto dei cambiamenti demografici”. I dati dell’Agenzia delle Entrate tra l’altro lo dimostrano. A crescere sono soprattutto le compravendite di bilocali e di grandi tagli. I primi a titolo di investimento o per giovani coppie e single (quest’ultimi una categoria sempre più in aumento), i grandi tagli perché le famiglie ricercano spazi più ampi per ospitare nuove funzioni d’uso. “Per il futuro -conclude Vitello- ci aspettiamo di navigare in acque più sicure che ci porteranno verso un secondo semestre ancora più positivo”.