Studentati: è corsa agli investimenti, ma in Italia mancano ancora 173mila posti letto

Non è più una nicchia, ma il cuore del real estate. Il mercato degli studentati in Italia cambia passo e diventa il vero motore del settore living: numeri record, capitali esteri in arrivo e una domanda che continua a superare l’offerta.

Secondo l’ultimo report di Colliers Italia, nel 2025 gli investimenti nel PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) hanno raggiunto i 520 milioni di euro, con un balzo del 63% in un solo anno. Per la prima volta, questo segmento rappresenta il 51% dell’intero comparto living, segnando un cambio strutturale del mercato.

 

Domanda in crescita e offerta insufficiente

 

L’Italia si conferma un polo universitario attrattivo: con 88 università e 154 istituzioni AFAM (Alta Formazione Artistica, Musicale e Coreutica), conta oltre 2 milioni di studenti, di cui 1,7 milioni in presenza. A trainare la crescita sono soprattutto gli studenti internazionali, aumentati del 14% nell’ultimo anno.

Eppure il sistema è sotto pressione. Il tasso di copertura degli alloggi è fermo al 4,9%, ben lontano dalla media europea del 15%. Tradotto: servirebbero circa 173.000 nuovi posti letto per colmare il divario.

Oggi l’offerta totale si aggira intorno agli 85.000 posti, di cui solo 26.000 in strutture PBSA moderne. Anche considerando i progetti in arrivo, il gap resta ampio. Una carenza strutturale che, paradossalmente, alimenta l’interesse degli investitori.

Milano guida il mercato, rendimenti competitivi

È Milano il baricentro del settore. Qui si concentra la quota più alta di posti letto, sia esistenti che in sviluppo, con rendimenti prime tra il 4,75% e il 5% e si posiziona in modo competitivo nel panorama europeo tra Parigi e Madrid.

Le tariffe raccontano la forza della domanda: un posto in uno studentato di fascia alta ha raggiunto i 1.600 euro al mese, in crescita del 13% rispetto al 2024. Nonostante ciò, la città resta competitiva se confrontata con hub globali come Londra o Boston, soprattutto considerando il costo complessivo degli studi.

Il fattore chiave è il potere d’acquisto degli studenti internazionali, che sostiene una domanda stabile per soluzioni di qualità e contribuisce a rendere il mercato più resiliente.

Secondo Marco Bignamini, head of living capital markets di Colliers Italia, nel 2025 il PBSA “è diventato un pilastro del settore living in Italia”, attirando oltre il 90% dei capitali esteri. La crescita riguarda sia i volumi sia il numero di transazioni, raddoppiato rispetto al 2024. Bignamini sottolinea che “investire oggi nello student housing significa puntare su fondamentali solidi”, tra cui la qualità del sistema universitario, i costi competitivi e un’offerta ancora limitata, offrendo così un’opportunità concreta per sviluppare progetti su scala.

Capitali esteri e opportunità fino al 2028

Il settore ha ormai cambiato status: da asset alternativo a pilastro del real estate. Oltre il 90% degli investimenti arriva dall’estero, in particolare da Eurozona e Nord America, con strategie sempre più evolute come forward purchase e forward funding.

Nel 2025 anche il numero di operazioni è raddoppiato, passando da 7 a 14, segno di un mercato sempre più liquido e strutturato.

Le prospettive restano solide: entro il 2028 sono attesi circa 33.000 nuovi posti letto, con Padova in forte crescita, seguita da Milano e Roma. Ma anche con questi sviluppi, il tasso di copertura resterà sotto il 10% nelle principali città.