Porta Sud, va AVANTI la rigenerazione (con 20mila mq in meno). Le linee guida finali

Bergamo Porta Sud va avanti, ma con una sforbiciata di 20mila metri quadrati alla superficie lorda edificabile. Il megaprogetto di rigenerazione urbana che gravita su un ambito di trasformazione di un milione di metri quadrati, trainato dalla realizzazione di un pacchetto di infrastrutture da un milione di euro intorno alla nuova stazione ferroviaria, sarà riconfermato in assoluta continuità dalla sindaca Pd appena eletta, Elena Carnevali, secondo le linee guida ridefinite e approvate come ultimo atto dalla giunta Gori, in accordo quadro con Sistemi Urbani (Fs) e il partner privato, il gruppo Vitali.

A rappresentare la massima continuità fra vecchia e nuova amministrazione di centrosinistra della città ci sarà Francesco Valesini, l’assessore per la riqualificazione urbana, l’urbanistica, l’edilizia privata e il patrimonio della giunta Gori che sarà riconfermato al suo posto dalla nuova sindaca. La trattativa nella maggioranza per la nuova giunta è in pieno svolgimento ma Valesini, anche grazie al suo carattere tecnico, è il punto fermo da cui si parte.

La fiducia accordata dalla città alla guida PD del comune era di per sé garanzia sufficiente che Porta Sud sarebbe andata avanti come impostata, ma la conferma di Valesini, che ha gestito il progetto fin dalla prima giunta Gori, è un segnale chiarissimo inviato alla città e agli investitori. Anche perché Valesini è il padre del nuovo Pgt, il piano di governo del territorio della città approvato in via definitiva l’11 aprile che ha confermato e stabilizzato i fondamentali urbanistici su cui Porta Sud è stato costruito.

Il sì all’accordo quadro ultimo atto di Gori

C’è però un’ultima modifica che la giunta Gori ha voluto apportare al progetto di Porta Sud, tagliando di 20mila metri quadrati – da 198mila a 178mila – la superficie edificabile, il cosiddetto potenziale edificatorio a disposizione del progetto “privato” di sviluppo urbanistico e immobiliare. Il masterplan originario ne prevedeva 340mila e già il Pgt aveva imposto la riduzione a 198mila, con un taglio del 42%. Una riduzione della superficie che si traduce automaticamente in riduzione delle volumetrie e vuole essere una risposta alle polemiche scatenate in città sulle altezze dei nuovi edifici e sui rischi che questi potessero alterare i “coni visuali”. E proprio alla soddisfazione per la riduzione delle volumetrie ha fatto riferimento Giorgio Gori dopo l’approvazione della delibera, rivendicando il lungo lavoro svolto per trovare “un equilibrio fra gli interessi pubblici e quelli privati”: un risultato che lascia in eredità a Carnevali.

Le novità delle linee guida, in attesa del PII

Il riferimento alla modifica della superficie lorda edificabile è l’aspetto più concreto delle 20 pagine di linee guida approvate. Si legge al paragrafo 9: “La superficie lorda complessiva (“SL”) da insediarsi nel contesto del nuovo PII sarà contenuta nel limite di mq. 178.000, inferiore rispetto alla potenzialità edificatoria massima prevista per il sub ambito A2 dal nuovo PGT, in ragione della necessità di valutare i temi dell’altezza e del consumo di suolo, di garantire il miglior rapporto tra spazi edificati e spazi liberi, tutti aspetti necessari per il raggiungimento di un assetto urbanistico/edilizio di qualità elevata con una densità urbana che ben si rapporti con il contesto esistente e l’elevata qualità paesaggistica”.

L’altro aspetto operativo dell’accordo quadro è l’ingresso del piano della viabilità collegata alla stazione e all’hub intermodale, che sarà realizzato in scomputo dagli oneri di urbanizzazione a carico del privato. Il costo di queste infrastrutture aggiuntive sarà di una quarantina di milioni. Per il resto, le linee guida ripercorrono la storia e confermano l’assetto dell’operazione, rinviando al Programma Integrato di Intervento (PII) per gli aspetti attuativi ed esecutivi. Sulle destinazioni d’uso che vanno ridefinite dopo il taglio, fra le conferme ci sono il mercato coperto da 5.000 metri quadrati e il 20% della superficie da destinare a servizi. Fra le novità la riduzione della superficie per la GVS (Grande struttura di vendita) da 20mila a 15mila metri quadrati.

In allegato alle linee guida anche la cartina della Polarità strategica della rigenerazione (polarità 01) che pubblichiamo nella galleria fotografica. Da notare gli otto ambiti di intervento. Qui si può trovare invece il testo integrale dell’Accordo Comune-FFSU-Vitalia sulle linee guida Porta Sud approvato dalla giunta Gori.

Modello europeo, traino infrastrutture e Pnrr

Porta Sud si conferma con questa ultima decisione un intervento di stampo europeo, per dimensione e qualità uno dei più importanti progetti di rigenerazione urbana in Italia dopo gli interventi milanesi. Gli ingredienti che gli valgono questo giudizio sono numerosi.

Il primo e decisivo tratto è la priorità strategica dell’hardware infrastrutturale che vale un investimento pubblico di un milione di euro e traina l’intervento privato da 2,5 miliardi. Il cuore dell’operazione pubblica è la nuova stazione ferroviaria che diventa il fulcro dell’hub intermodale ma gli interventi infrastrutturali previsti a servizio dello sviluppo dell’area (intesa in senso lato) sono otto:

• Raddoppio della linea ferroviaria Ponte San Pietro-Bergamo-Montello – RFI – 280 milioni – 2026
• Linea di tram veloce T2 per la Val Brembana – TEB – 200 milioni – 2026
• Espansione dell’Aeroporto di Orio al Serio – SEA – 50 milioni – 2022
• Nuova linea di connessione Stazione-Aeroporto RFI – 175 milioni – 2026
• Nuovo piano del ferro – RFI/ITALFERR – 100 milioni – 2026
• Nuova stazione ferroviaria – RFI – 85 milioni – 2026
• Bus Rapid Transit (collegamento con autobus elettrici tra Bergamo e Dalmine) – 90 milioni – 2026
• Il nuovo Terminale per il trasporto locale – LPT – 20 milioni – 2027

Il secondo elemento decisivo di Porta Sud è l’aggancio di alcuni di questi interventi infrastrutturali al Pnrr che – con la scadenza al 2026 – governa il cronoprogramma e i tempi di sviluppo dell’intero progetto, senza lasciare margini per possibili rinvii.

Il terzo fattore – ma come si vede si tratta di elementi strettamente interconnessi – è il disegno e la spinta del gruppo Fs che, con le due controllate RFI e Sistemi urbani, ha messo in campo la massa d’urto trasportistica e finanziaria per far muovere il progetto, fin dagli accordi sottoscritti nel 2018 con la giunta comunale di Giorgio Gori e con la Provincia.

Il nuovo disegno della mobilità porta un cambiamento di scala, spostando il bacino dei servizi dal territorio comunale al livello provinciale (1,2 milioni di abitanti) e in raccordo con l’area metropolitana milanese: la crescita del numero dei passeggeri/giorno in transito nell’hub intermodale, previsto a 100mila, è il fondamento principale di un piano economico-finanziario per lo sviluppo dell’area.

Il quarto fattore è la determinazione del sindaco uscente nel perseguire il disegno urbanistico di un cambiamento del volto della città con le ricuciture delle aree a nord e sud della stazione, ma anche la visione strategica di favorire una nuova vocazione economica di Bergamo con l’inserimento in un quadrante trasportistico di elevata competitività e di rilievo nazionale, a nord-est dell’area milanese e a ovest di quella bresciana. Questo disegno è stato portato avanti contro ogni difficoltà burocratica, normativa e politica.

Il sindaco uscente ha un ruolo primario anche nel quinto fattore strategico dell’operazione: la decisione di coinvolgere un soggetto privato nell’elaborazione del masterplan di intervento e nella partecipazione diretta al progetto di sviluppo. Il soggetto imprenditoriale è stato poi individuato tramite gara di Sistemi Urbani nel gruppo Vitali, che ha elaborato il masterplan e si è poi aggiudicato anche l’acquisto di aree per 250mila metri quadrati sul totale di un milione.

Il sesto elemento è il masterplan stesso che, coordinato dall’architetto Cino Zucchi, si è rivelato uno strumento planivolumetrico flessibile capace di adattarsi ai cambiamenti di esigenze politiche e trasportistiche, ma al tempo stesso di tenere ferma la direzione strategica dell’operazione.

La lunga storia e la svolta del 2018

Di Porta Sud a Bergamo si parla dagli anni ’40 come idea progettuale per superare la frattura prodotta sulla città dalla ferrovia, una lamiera che ha impedito qualunque sviluppo urbano oltre i binari. Dopo diversi tentativi falliti di realizzare un’operazione tutta pubblica, culminati con il masterplan Marinoni e la creazione della STU “Porta Sud”, costituita da comune di Bergamo, RFI e camera di commercio di Bergamo, per realizzare una cittadella pubblica con 130mila metri cubi di servizi amministrativi (tra cui la nuova sede della Provincia) e 220mila metri cubi di spazi dedicati a residenze e attività economiche integrate, nel 2017-2018 l’intesa fra gruppo FS (Sistemi Urbani e RFI) e giunta Gori fu il primo momento di svolta, con l’obiettivo ribaltato di individuare, con gara, un soggetto privato che sviluppasse un masterplan e portasse avanti le procedure realizzative. Vitali realizzò in poco più di un anno un masterplan depositato in Comune nel 2019 e approvato dal Comune nel 2021.

Il masterplan

Il masterplan presentato da Vitali al comune nel luglio 2019 dà l’assetto all’intervento come ancora lo conosciamo oggi, nonostante le integrazioni, le correzioni, i vincoli introdotti successivamente. Le “ancore dello sviluppo” sono individuate dal masterplan nelle infrastrutture di mobilità che singolarmente già erano in fase di progettazione ma erano scollegate fra loro. Il masterplan le connette in un disegno comune del polo intermodale su cui poggia lo sviluppo della riqualificazione privata. Questa, a sua volta, prevede 2.5 miliardi di euro di investimento. Dice Cristian Vitali, direttore Sviluppo Real Estate della Vitali Spa nell’intervista che potete leggere integralmente in fondo a questo articolo: “Abbiamo ribaltato il processo che in genere avviene nelle proposte di rigenerazione urbana in Italia: prima si pensa a sviluppare la parte privata, poi si portano le infrastrutture necessarie allo sviluppo di quel disegno. Invece noi siamo partiti dalle infrastrutture, come spesso accade in Europa”.

È stata una scelta che ha incarnato la volontà profonda di Fs e del sindaco di un progetto rispondente al modello europeo e che è risultata decisiva anche ai fini della concreta percorribilità di Porta Sud. In particolare, ha creato il nocciolo infrastrutturale robusto e stabile per l’intero programma di rigenerazione urbana. Il disegno strategico complessivo ha anche consentito a Gori e alle Fs di candidare numerosi progetti al Pnrr. Questa linea direttrice ha definito un punto di non ritorno che ormai non potrà essere rimesso in discussione: uno straordinario antidoto a quello che Ennio Cascetta definisce “la sindrome di Penelope” tipicamente italiana: lo smontaggio e spesso l’abbandono di progetti all’insediamento di un nuovo governo in qualunque istituzione pubblica, centrale o locale.

L’intervento privato prevede anzitutto due strutture al servizio della città: un parcheggio da 2.500 posti auto e dal costo di 80 milioni che sarà al servizio non solo della stazione e del polo intermodale ma anche della città; il landbridge, un parco urbano a scavalco di circa 6mila metri quadrati attraversato da progetti di mobilità soft. Il mix funzionale, ora in fase di ridefinizione per accogliere il taglio dei 20mila metri quadrati di potenziale edificatorio, parte dalla presenza di destinazioni d’uso molto variegate: 100mila metri quadrati di residenziale, di cui il 30% vincolato a canone calmierato; 55mila metri quadrati di sanitario per il nuovo Polo sanitario di Humanitas; due hotel; un boulevard urbano con 5mila metri quadrati di mercato coperto; 20mila metri quadrati di superficie commerciale (ridotta a 15mila) e 18mila metri quadrati destinati ad attività artigianali.

Il masterplan è stato coordinato da Vitali con l’architetto Cino Zucchi (vedi intervista). Ma l’elenco dei soggetti che vi hanno collaborato comprende altri architetti (Proop per la parte paesaggistica, Attilio Gobbi, Substantial), società di ingegneria di livello internazionale (Systematica, Arup, Percorsi sostenibili), soggetti di analisi economica, territoriale e strategica (Cresme, EY) ed energetico-ambientale (Edison Next e Ing), le Università di Bergamo e Padova, il Politecnico di Milano, firme dell’innovazione tecnologica e urbana (Planet, Ibm, Smart Consulting, Concreta).

Vitali ha anche vinto, con l’impresa Francesco Comune, l’appalto per la progettazione esecutiva e realizzazione della nuova stazione. L’appalto ha un valore di oltre 100 milioni di euro, l’attivazione di una prima fase funzionale della nuova stazione è prevista entro il 2026.Le due imprese sono già al lavoro sulla progettazione esecutiva.

L’intervista a Vitali

L’intervista a Cino Zucchi