Piano Casa: qualche luce, molte ombre ma soprattutto un’occasione mancata

Dopo vari annunci e qualche rinvio è stato varato dal CdM il Decreto Legge cosiddetto Piano Casa. Apprezzabile la procedura seguita nell’elaborazione del decreto, che ha visto il coinvolgimento di una pluralità di soggetti: amministrazioni centrali (MIT, MEF e altri ministeri), regioni ed enti locali, aziende pubbliche e grandi gestori di patrimonio, SGR, investitori istituzionali e fondazioni, operatori del real estate, associazioni di categoria, sindacati degli inquilini etc). Dispiace la mancata presenza al Tavolo dell’Istituto Nazionale di Architettura, su cui ci riserviamo una considerazione finale.

Ugualmente degno di nota è il fatto che il Governo abbia trovato il modo di affrontare una crisi -quella abitativa- che, oltre ai pesanti risvolti sociali, impatta profondamente sulla competitività del sistema produttivo, ostacolando la mobilità del lavoro e la capacità di attrarre investimenti.

Giusto per offrire un primo orientamento e soprattutto per alimentare un confronto interno, riassumo qui di seguito gli elementi più significativi del provvedimento, accompagnati da un commento personale.

1. Il Piano Casa prevede la realizzazione in dieci anni di 100 mila alloggi. Dopo decenni di assenza di politiche abitative pubbliche, il numero -per quanto significativo- appare insufficiente in relazione alle reali esigenze del paese e anche in confronto al passato (si pensi che con il Piano Fanfani ne furono costruiti 350.000). La strada da percorrere è ancora molto lunga, considerato che l’ERP vale solo il 4% del patrimonio immobiliare nazionale, contro il 22% in UK e il 36% nei Paesi Bassi, solo per citare alcuni casi;
2. la dotazione finanziaria certa, messa subito a disposizione, è pari a 970 milioni di euro, cui si aggiungeranno altri fondi: in sede di presentazione il Governo ha parlato di 10 miliardi, derivanti anche da risorse europee e da investitori istituzionali (Cdp) disposti ad essere “pazienti” e/o ridurre le attese di profitto. L’osservatorio dei conti pubblici della Cattolica, guidato da Cottarelli, a gennaio di quest’anno aveva stimato per lo stesso numero di appartamenti (100 mila) un fabbisogno di 25 miliardi, che appare molto più congruo;
3. verrà istituito un unico fondo, su cui confluiranno tutte le risorse nazionali ed europee destinate all’emergenza abitativa. Il soggetto gestore sarà Invitalia, i soggetti attuatori saranno le diverse agenzie ed enti casa (ex IACP) distribuiti sul territorio. Sono già da tempo attive varie linee di finanziamento che puntano nella stessa direzione (piano sociale clima, schemi di piano, rigenerazione urbana etc). Di fatto il sovrapporsi nel tempo di provvedimenti puntuali, spesso ispirati dall’emergenza, ha generato un quadro finanziario a dir poco confuso, con il risultato che le somme accantonate poi molto spesso non vengono utilizzate. Solo a puro titolo di esempio ricordo che poche settimane fa, nella revisione intermedia della politica di coesione, un altro miliardo è stato destinato alla costruzione di alloggi sostenibili;
4. il capitolo più definito riguarda il piano di manutenzione straordinaria sull’ERP, per il quale sono state accantonate risorse economiche specifiche a fondo perduto pari a un miliardo. Stimato un costo medio di 20.000 €/alloggio, ne beneficeranno 50.000 unità abitative, a fronte delle 63.000 attualmente inagibili;
5. è previsto un unico decreto attuativo, che riguarderà non solo la manutenzione delle case popolari ma anche gli interventi relativi al social housing (la zona grigia di chi non ha i requisiti per accedere alle graduatorie, ma non riesce a sostenere i canoni del mercato libero). Il superamento di interventi separati è di per sé un fatto positivo, ma rimane ancora imprecisato il fondo immobiliare cui attingere per questo tipo di operazioni;
6. rientrano nel programma una serie articolata di tipologie di intervento: studentati, co-housing per anziani e intergenerazionale, rigenerazioni urbane in genere (anche se già beneficiarie di finanziamento in base ai fondi della Legge di Bilancio del 2020). L’ambito, necessariamente molto esteso, genera un’aspettativa ampia che rischia di rimanere insoddisfatta, vista la scarsità di risorse finanziarie disponibili. Meglio sarebbe stato individuare delle priorità funzionali. Facile supporre che la mancanza di filtri a monte, lascerà spazio a preferenze discrezionali a valle;
7. sulle procedure autorizzative si rimanda alla riforma dell’edilizia in discussione alla Camera. Senza un sistema di regole in grado di garantire efficienza e tempi -quanto meno ragionevoli- un programma così ambizioso rischia di naufragare.

In sintesi appare evidente che -una volta di più- rimangono irrisolti i nodi decisivi: manca una vera politica pubblica abitativa, la logica è emergenziale, un tema tanto urgente è affrontato con poco coraggio (la dimensione degli interventi è inadeguata rispetto alla proporzione dei problemi), con una certa confusione nella copertura finanziaria, ampi margini discrezionali nella selezione delle opere da finanziare e senza un’adeguata cornice normativa.

In un quadro generale dove le risorse pubbliche scarseggiamo -e all’orizzonte non si vede come invertire la tendenza, tanto più considerando il drenaggio finanziario a favore del riarmo di cui tanto si parla- la vera novità dalla portata dirompente doveva essere, non un timido richiamo, ma un convinto coinvolgimento dei privati almeno nell’ERS.

Ma se si fissa un tetto al costo di acquisto o di locazione, bisogna inventarsi qualcosa per compensare la differenza rispetto al prezzo di mercato. Altrimenti i capitali non arrivano.

Ci saremmo aspettati dal legislatore una maggiore creatività, che invece nell’attuale piano sembra ancora scarseggiare. Per l’avvio concreto di PPP -cui il Governo ha fatto esplicito riferimento al fine di convincere i privati a investire risorse economiche nella risoluzione dell’emergenza abitativa- sarebbe necessario nel caso specifico:

• ridurre drasticamente il tetto del 70% per alloggi a prezzi calmierati (una quota così rilevante riduce l’attrattività per i privati);
• mettere a disposizione aree pubbliche a costo zero (così si elimina un addendo equivalente a un quarto -se non a un terzo- del fabbisogno finanziario);
• annullare gli oneri di urbanizzazione, evitando tutti quei costi accessori che incidono sul conto economico (l’interesse pubblico è già perseguito nella finalità ultima);
• ricorrere a procedure autorizzative che garantiscono tempi certi (sul modello dell’autorizzazione unica rilasciata dall’unità di missione ZES, anziché far ricorso a un commissario unico come annunciato durante la conferenza stampa di presentazione della manovra);
• spingere, introducendo incentivi concreti, verso l’utilizzo di tecniche costruttive avanzate e industrializzate (al fine di contenere i costi realizzativi).

A fronte di questi vantaggi offerti al privato, lo stesso dovrebbe impegnarsi a garantire:

• elevati standard qualitativi lungo tutto il processo di sviluppo dei singoli interventi;
• qualità e sicurezza dal punto di vista sociale e ambientale;
• attenzione e cura per gli spazi comuni, intesi come luoghi per l’aggregazione sociale, aree attrezzate per lo sport e i servizi comuni, nonché disegno del verde, introducendo se necessario anche delle specifiche premialità.

Il tutto in un’ottica di misurabilità del valore che si genera e nell’intento di raggiungere un sano equilibrio tra le legittime aspirazioni di redditività del privato e i sacrosanti valori sociali di cui è portatore il pubblico.

Quello che il legislatore sembra non aver ancora capito -e che il nostro Istituto dovrebbe invece promuovere e sottolineare- è proprio un cambio di visione: non si tratta più semplicemente di avviare operazioni di recupero immobiliare, ma piuttosto integrare politiche sociali e pianificazione urbanistica, ripensando gli interventi di contrasto al disagio abitativo -e più in generale le occasioni di rigenerazione urbana- come sistemi territoriali, capaci di generare valore economico per i privati che investono e arricchimento sociale per il pubblico che promuove.

Se ci faremo portatori di questa nuova visione, di questo cambio di scala, renderemo un servizio al Paese e sarà più facile garantirsi un posto al prossimo tavolo di confronto.