Piano Casa e rigenerazione urbana: affrontare l’incertezza regolatoria per massimizzare l’impatto

Nel giro di poche settimane, il governo ha rilanciato con enfasi il Piano Casa (D.L. 66/2026), mentre il Senato riprendeva, dopo tre anni di stallo, l’esame del disegno di legge sulla rigenerazione urbana. Le due iniziative condividono l’ambizione dichiarata di rimettere in moto un mercato residenziale che investe lo 0,5% del PIL, contro l’1-1,5% dei principali paesi europei, e che negli ultimi vent’anni ha visto crollare i permessi di costruire da 250.000 a meno di 50.000 l’anno.

Entrambi questi interventi di policy intendono rispondere ad una crescente domanda di immobili, principalmente localizzata in alcune aree metropolitane facendo leva su una serie di incentivi agli investimenti privati. Da questo punto di vista, è da notarsi come la strada tracciata per il miglioramento delle condizioni di accesso alla casa sia sicuramente più condivisibile rispetto al tentativo maldestro dell'”Affordable Housing Act” che, invece, si basa su una regolazione dei prezzi, senza considerare gli effetti avversi sul flusso degli investimenti e, nel medio periodo, sulla quantità di immobili sul mercato. Nonostante tali elementi concettualmente positivi degli interventi in discussione, alcuni punti critici da un punto di vista economico e finanziario emergono con grande e prepotente forza e meriterebbero l’attenzione dei policy maker.

Innanzitutto, né il Piano Casa né il DDL Rigenerazione affrontano il disallineamento tra il regime fiscale dell’acquisto e della gestione di portafogli residenziali e la redditività netta che tali portafogli possono generare in un mercato di canoni in parte calmierati. Si può costruire, con incentivi volumetrici e procedure abbreviate, tutta l’offerta di edilizia integrata che si vuole, ma se il costo del capitale per un investitore istituzionale resta penalizzato da un’IVA indetraibile e da un’imposta di registro pensata per il trasferimento occasionale tra privati, la capacità di quell’offerta di attrarre risorse private resta strutturalmente limitata. L’incoerenza della fiscalità immobiliare, almeno dal punto di vista della teoria economica, è un tema vasto che meriterebbe un approfondimento separato rispetto alla trattazione di questo editoriale. Vale qui, invece, la pena di sottolineare come almeno la deducibilità dell’IVA e la revisione dell’imposta di registro debbano trovare un accomodamento in questa tornata di interventi normativi volti a stimolare gli investimenti nel settore.

Vi è, poi, un secondo profilo di criticità, forse il più direttamente rilevante per chi deve prendere decisioni di investimento, in cui l’incertezza normativa ha un impatto diretto sulla valutazione stessa degli investimenti immobiliari. Un operatore che debba stimare il valore di trasformazione di un’area soggetta a premialità volumetriche non ancora consolidate, perché il DDL Rigenerazione Urbana è ancora in sede redigente e potrebbe modificare, ridurre o condizionare diversamente le stesse premialità che il Piano Casa oggi riconosce per altra via, si trova a dover attribuire una probabilità, più che un valore, alla componente edificabile residua. Un meccanismo finanziario in tutto simile vale per il flusso di cassa attualizzato di un’operazione di edilizia integrata poiché il vincolo di destinazione trentennale al canone calmierato fissa un orizzonte di valutazione ben più lungo di quello con cui il mercato italiano ha finora prezzato il residenziale in locazione, e lo fa in un contesto in cui non esiste ancora una serie storica di operazioni comparabili su cui calibrare il tasso di attualizzazione. In assenza di tale riferimento, la prassi valutativa non può che rispondere con un premio per il rischio regolatorio più alto di quanto la sostanza economica dell’operazione giustificherebbe, un premio che si traduce meccanicamente in valori di stima più bassi, minore leva finanziaria disponibile e, in ultima analisi, minore capitale attratto. Tale spirale, drammatica solo per fini espositivi, mostra, però, un meccanismo economico-finanziario che necessita d’essere affrontato, magari attraverso un sistema di garanzie che vadano a contenere la rischiosità degli investimenti.

Infine, il Piano Casa introduce, nei suoi “Programmi di Edilizia Integrata”, un vincolo minimo del 70% di alloggi a canone calmierato in cambio di premialità volumetriche e procedure abbreviate. Il DDL Rigenerazione Urbana, ancora in sede redigente all’ottava commissione del Senato, introduce a sua volta premialità fino al 30% per interventi di recupero, con una governance a tre livelli che coinvolge ministero, regioni e comuni. Il problema è che i due strumenti di policy agiscono sugli stessi parametri (superficie utile lorda, standard urbanistici, calcolo della densità) senza alcun principio esplicito di prevalenza o di composizione. La frammentazione delle competenze in ambito urbano rischia di menomare i buoni propositi degli interventi poiché implica, ancora, incertezza regolatoria. In un contesto caratterizzato anche dalla vetustà del Codice dell’Edilizia, che ha visto, negli ultimi 25 anni, oltre cento interventi di rimaneggiamento, appare evidente come sia necessario fare chiarezza perché i mercati locali possano guadagnare in attrattività.

Come si è visto, gli interventi previsti sono coerenti con il funzionamento dei mercati immobiliari, una caratteristica che bisogna salutare con favore, data la grande ideologizzazione delle politiche pubbliche nel settore. Ciononostante, il quadro normativo all’orizzonte si presenta ancora fortemente incerto, una caratteristica deterrente per molti operatori e potenziali investitori. Dato il vasto consenso politico circa la necessità di intervenire per migliorare le condizioni di accesso all’abitazione e le risorse pubbliche stanziate, è auspicabile che l’incertezza regolatoria trovi soluzione, a beneficio del valore economico e sociale dei progetti di investimento.