Piacenza, 283 alloggi all’ex Manifattura tabacchi

Un’area privata di quasi 6 ettari rimasta chiusa e inutilizzata dall’inizio degli anni 2000 quando la Manifattura tabacchi di Piacenza fu definitivamente dismessa dopo mezzo secolo di attività. Oggi al termine di un lungo e complesso percorso amministrativo quel sito abbandonato a topi ed erbacce nel quartiere Infrangibile si avvia a recuperare una sua nuova centralità urbana che vedrà, a regime, la disponibilità di 283 nuovi alloggi, metà dei quali destinati a locazioni agevolate Ers, un parco di 15mila metri quadrati, una scuola e una palestra.
A un chilometro mezzo in linea d’aria dal centro storico, subito alla spalle dai viali di circonvallazione di Piacenza, il progetto di rigenerazione in partenariato pubblico-privato è in dirittura d’arrivo, almeno per quanto riguarda la parte finanziata con risorse pubbliche. La fine lavori per la scuola media è prevista a fine mese con l’apertura ai circa 250 alunni da settembre e per lo stesso periodo saranno ultimati gli appartamenti da locare.

Il valore complessivo dell’intervento è di quasi 61 milioni di euro dei quali 11 milioni arrivano dal Pnrr e altri 2,5 milioni dal Fondo opere indifferibili. La parte privata vede in campo il Fondo Estia social housing, guidato da Prelios Sgr e partecipato tra gli altri da Cdp Investimenti e dal consorzio di cooperative Concopar, che si occuperà anche della gestione degli alloggi. Per rientrare dall’investimento di circa 47 milioni di euro gli investitori potranno contare sulla vendita di 140 alloggi, 80 a libero mercato e 60 in edilizia convenzionata, e sui proventi della locazione agevolata degli altri 143 appartamenti, che avranno canoni più convenienti rispetto al parametro di riferimento in Emilia Romagna: gli affitti saranno infatti calcolati sul 3,5% del costo di costruzione invece che sul 5%. Questo permetterà di offrire le unità immobiliari a partire dai 350-400 euro al mese per i bilocali fino ai 500-550 per i quadrilocali, si anticipa da Concopar. Senza possibilità di riscatto da parte degli inquilini, in modo da mantenere aperta la possibilità della rotazione.

L’incremento dell’offerta abitativa accessibile con una mitigazione del disagio abitativo è la principale finalità dell’operazione, si sottolinea dal Comune di Piacenza, insieme al potenziamento dei servizi educativi e sportivi e al miglioramento della qualità ambientale urbana e della resilienza climatica grazie al parco e alla progettazione sostenibile degli edifici. Inoltre l’offerta abitativa differenziata contribuisce a disegnare un nuovo quartiere misto dal punto di vista sociale, rafforzando coesione e inclusività. Un progetto urbanistico ideato già da diversi anni ma che, nel passaggio dei fondi nazionali Pinqua a carico del Pnrr e delle sue più stringenti condizionalità, ha rischiato di saltare. La soluzione poi trovata per salvare l’investimento, secondo l’amministrazione rappresenta “un modello replicabile di rigenerazione urbana basato su una collaborazione pubblico-privato”.

Le criticità del Pnrr

Nel piano originario avviato dalla precedente giunta comunale piacentina, il recupero e la rigenerazione dell’area privata erano affidate a un soggetto attuatore, Prelios Sgr, come capofila del Fondo Estia. Il Comune interveniva dall’esterno come regolatore del progetto e investendo gli 11 milioni di euro ottenuti dai bandi Pinqua in due direzioni: 5,3 milioni servivano per acquisire chiavi in mano l’area della scuola e della palestra con le loro pertinenze; i restanti 5,6 milioni erano un contributo pubblico a fondo perduto per calmierare i costi di costruzione degli alloggi destinati alla locazione e permettere di applicare canoni ridotti rispetto ai prezzi di mercato, come ci spiega l’assessore all’Urbanistica del Comune di Piacenza Adriana Fantini, che poche settimane fa ha presentato il progetto nell’ultima edizione di Città in Scena, la rassegna sulla rigenerazione urbana promossa da Ance e Mecenate 90.

Il travaso dei finanziamenti previsti dal Pinqua nel Pnrr ha reso il quadro regolatorio più complicato: per ottenere i fondi europei il soggetto attuatore doveva essere l’amministrazione pubblica e l’affidamento dei lavori doveva avvenire con un procedimento a evidenza pubblica, condizioni entrambe non rispettate dal vecchio accordo; inoltre si introducevano nuove scadenze e tempi contingentati per la fine lavori.

Un “modello replicabile”

Senza fondi pubblici sarebbe saltato l’equilibrio finanziario dell’operazione e la sua valenza urbanistica e sociale. Come fare allora per non perdere gli 11 milioni, divenuti poi 13,5 con l’apporto del Foi? Questo il problema cui si è trovata davanti nell’estate del 2022 la nuova giunta appena eletta (il cambio di colore politico non ha avuto conseguenze sulla determinazione a completare l’opera) che ha cercato una via di uscita in una lunga interlocuzione con il ministero Infrastrutture e Trasporti.

“La soluzione è stata individuata dividendo il percorso in due interventi distinti – racconta l’assessora piacentina- . La realizzazione del polo scolastico-sportivo è diventato un intervento pubblico a tutti gli effetti, sotto la regia comunale e con uno specifico bando di gara. Per il social housing la strada individuata è stata quella di far diventare l’ente municipale partner del Fondo. Anziché dare i 5,6 milioni per calmierare gli affitti abbiamo acquisito quote delle aree dell’ex manifattura e le abbiamo conferite al Fondo. In questo modo il soggetto attuatore è diventato anche pubblico perché eravamo dentro anche noi e, dopo 7 mesi di riunioni e aggiornamenti, abbiamo avuto il via libera a proseguire l’operazione”. I lavori sono poi effettivamente partiti nella primavera del 2024.

Quei giovani senza casa

Il progetto dell’ex manifattura tabacchi si è affermato in una città che risente meno di altre del declino demografico, dinamica che rende più acuto il disagio abitativo. Secondo un’indagine del Cresme, la popolazione nel 2025 (103.400 abitanti) è risultata in lieve crescita sul 2023 ed è stimato che questo trend si mantenga. In particolare è destinato a crescere il numero delle famiglie, con un +5,2% previsto nell’arco di un decennio. Piacenza ha un mercato del lavoro attrattivo che porta al trasferimento in città di giovani coppie, ha la più alta percentuale di popolazione immigrata della regione (19,5%) ed è al secondo posto come percentuale di giovani entro i 15 anni (12,7%). Fattori che portano a stimare un fabbisogno di abitazioni in aumento, pari a 360 nuove unità immobiliari l’anno.

“E’ un numero molto alto a cui il mercato immobiliare non è in grado di rispondere e soprattutto non lo è per la fascia dell’Ers, cioè per quella fascia grigia esclusa sia dall’edilizia popolare che dal mercato privato – spiega ancora Fantini -. Bisognerà essere capaci nei prossimi anni di dare la casa a questi giovani perché si tratta di persone che non hanno in città nonni che lasceranno loro la casa quando saranno adulti. L’intervento all’ex manifattura cerca di dare una prima risposta con i 143 alloggi Ers e i 60 in vendita agevolata a questa fascia grigia. Ma anche gli 80 alloggi a libero mercato sono benvenuti perché siamo carenti anche lì e perché contribuiranno a dare al nuovo quartiere una mixitè dal punto di vista sociale. Intanto la nostra Regione ha attivato un finanziamento con la Bei per convertire gli alloggi di edilizia popolare oggi inutilizzati in edilizia sociale: vengono ristrutturati e riassegnati a canoni calmierati. Ma per la fascia Ers come su quella più debole Erp resta necessario un piano casa nazionale serio”, sottolinea l’assessora.

Volumetria più densa per il parco

Dal punto di vista progettistico le nuove edificazioni previste sviluppano in altezza la stessa volumetria dei vecchi fabbricati industriali permettendo di destinare 15mila metri a parco pubblico, restituendo un’area permeabile a servizio di tutto il quartiere. La costruzione della nuova scuola media, che assorbirà 9 classi con 250 alunni, permetterà ad altre due scuole della zona ora ai limiti della capienza di liberare aule per laboratori e spazi condivisi, mentre l’impianto sportivo sarà disposizione sia degli studenti che del quartiere.
L’avanzamento dei cantieri di edificazione del nuovo complesso ha provocato nei mesi scorsi qualche apprensione tra gli abitanti della zona perché le prime palazzine costruite sono risultate più alte di come ci si attendeva in base al progetto originario previsto dal Piano urbanistico. Ma dal Comune si precisa che non c’è stato nessun aumento di volumetria della parte abitativa: la scelta risale al 2020 quando nel progetto sono state aggiunte la scuola e la palestra e si è deciso di optare per costruzioni un po’ più alte, fino a 7 piani, per non ridurre l’estensione del parco e della zona permeabile, a beneficio di tutto il quartiere e non solo delle nuove costruzioni.