Notariato: vendita SOLO se eliminate le opere abusive. Assoimmobiliare: cambi destinazione d’uso anche tra categorie diverse

Anche i notai e gli immobiliari di Confindustria approvano il decreto salva-casa firmato Matteo Salvini, ministro delle Infrastrutture e Trasporti. Il testo è all’esame parlamentare da diversi giorni ormai ed è anticipatore di una più vasta riforma sull’edilizia più volte annunciata dal vicepremier e leader della Lega. Ieri sono arrivate le proposte di tante associazioni, su tutte (e le vediamo qui) quelle di Confindustria Assoimmobiliare e il Consiglio nazionale del notariato.

Ma sono stati auditi anche il Ministero della salute, l’Unione nazionale italiana dei tecnici degli enti locali (Unitel), l’Associazione nazionale dei responsabili unici del progetto (Assorup), Ippaso – Centro studi italiano, la Direzione generale archeologia, belle arti e paesaggio del Ministero della cultura. E ancora: l’Istituto nazionale di geofisica e vulcanologia (Ingv), la Soprintendenza speciale archeologia belle arti e paesaggio di Roma, Confesercenti, Federazione italiana mediatori agenti d’affari (Fimaa), l’Associazione verdi ambiente e società e il Consiglio superiore dei lavori pubblici.

I notai mettono al centro l’Atto per il controllo degli immobili. La riforma sui sommersi e abusivi

Sono tre i punti rilevati dal Cnn, il Consiglio nazionale del notariato. Anzitutto, quello per cui all’art 31 “si suggerisce di integrare la previsione secondo cui il contratto è sospensivamente condizionato alla rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive”. Secondo il Cnn, andrebbe previsto, infatti, che l’alienazione del bene possa avvenire, eccezionalmente, “in deroga all’art. 46 del DPR 380/2001”, ipotizzando l’inserimento di quest’ultimo inciso dopo le parole “può, altresì, provvedere”. Il tema è quello del miglior controllo degli immobili sommersi e abusivi. “L’eccezionalità si spiegherebbe con il fatto che il bene immobile – fino alla sua demolizione – circolerebbe in assenza del titolo abilitativo che ne ha legittimato la realizzazione e che andrebbe richiamato nell’atto traslativo, come prescritto da questa norma”.
Quanto poi alla preclusione del responsabile dell’abuso, si suggerisce di integrare le categorie dei soggetti a cui è impedito partecipare al procedimento di alienazione, proprio per evitare l’aggiramento del divieto, con l’espresso riferimento al proprietario, al titolare di diritti reali sul bene, nonché dei relativi coniugi o parti dell’unione civile, parenti e affini entro il terzo grado, nonché persone con esse conviventi. Tale indicazione è mutuata dall’art. 48 comma 5 del Decreto legislativo 06/09/2011, n. 159 e s.m.i”. I benefici, dunque, sarebbero economici e di efficacia del provvedimento.

Quanto all’articolo 34 bis, il Notariato rileva che occorre ricomprendere tra le categorie degli atti ivi contemplati anche i negozi modificativi ed estintivi dei diritti reali. “Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie. Le medesime tolleranze possono essere altresì dichiarate dal tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili con apposita dichiarazione asseverata, allegata agli atti, aventi per oggetto trasferimento, costituzione, modificazione, estinzione o scioglimento della comunione di diritti reali.”. Sui diritti dei terzi limitati, l’accertamento è rimesso al giudice ordinario e quindi è previsione da eliminare – secondo il Cnn – che il tecnico possa “verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi” e provvedere “alle attività necessarie per eliminare tale limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli”. Che quindi cessano di rappresentare condizione necessaria per la redazione della dichiarazione. Così disponendo, ci sono grandi vantaggi per lo Stato secondo il Notariato e valorizza il ruolo del notaio stesso.

Infine, l’Art. 36 bis: scrive il Cnn che si suggerisce di coordinare l’art. 34 con il nuovo art. 36 bis, prevedendo nella prima disposizione l’inciso “salvo quanto previsto dall’art. 36 bis”.

Le proposte di Assoimmobiliare su doppia conformità, titoli edilizi e indifferenza funzionale

Da Assoimmobiliare sono arrivate alcune proposte migliorative del decreto, che in linea generale è ben accolto. “La norma è un primo passo importante, ma non dobbiamo perdere l’occasione per migliorare il testo su alcuni punti durante il passaggio parlamentare. Ci sono temi come la duplice conformità, la decorrenza del termine di impugnazione dei titoli edilizi o l’indifferenza funzionale che possono essere modificati, con beneficio per tutti i soggetti coinvolti”, ha detto Davide Albertini Petroni (Presidente di Confindustria Assoimmobiliare) in audizione alla Camera. “Una prima proposta di emendamenti riguarda gli interventi edilizi realizzati con difformità essenziali delle opere rispetto al titolo o mancanza dello stesso titolo, ma comunque conformi alla disciplina urbanistica vigente fino al momento del decreto, in pratica fino ad oggi. In nessun caso, ovviamente, la regolarizzazione proposta interferisce con le responsabilità – anche penali – dei soggetti che hanno a loro tempo realizzato gli interventi edilizi con difformità essenziali”. Per Assoimmobiliare, “lLa disciplina proposta non costituisce in alcun modo un condono, che infatti si configura unicamente nel caso in cui la sanatoria viene conseguita a prescindere dalla legittimità sostanziale dell’intervento, ossia dalla sua conformità alle norme urbanistiche”.

In secondo luogo, ha rilevato Albertini, “è urgente garantire stabilità ai titoli edilizi, stabilendo per legge un termine di impugnabilità di 60 giorni a partire da un momento certo e stabile, cioè l’apposizione del “cartello di cantiere. Una modifica minima, ma molto significativa, perché va risolvere le incertezze degli operatori, delle proprietà e delle pubbliche amministrazioni, che sono coinvolte nell’esecuzione del titolo edilizio l’indifferenza funzionale”. Questo l’emendamento proposto “Il termine per impugnare il titolo abilitativo per la realizzazione di un intervento edilizio di cui al d.P.R. 380/2001, decorre nei confronti dei terzi dal primo giorno di un periodo continuativo di sessanta giorni di esibizione sul terreno del relativo cartello di cantiere, che rechi l’indicazione di cui all’art. 3, comma 4, della legge 7 agosto 1990, n. 241”. Secondo Assoimmobiliare, inoltre, la proposta di modifica individua quale elemento di certezza a partire dal quale decorre il termine di impugnazione, l’apposizione del cartello di cantiere: la soluzione di certezza individuata nella norma in proposta, non costituisce affatto una novità nei sistemi di impugnazione previsti in Europa.

Terza e ultima proposta: “una modifica sulla questione dell’indifferenza funzionale: noi proponiamo di agevolare i cambi destinazione d’uso, soprattutto all’interno delle aree urbane, prevedendo in particolare il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale”. L’obiettivo di queste indicazioni, secondo Petrini, è “riavviare il mercato e può agevolare quella strategia rigenerativa degli spazi e degli usi nelle nostre città”. Scrive l’associazione nel testo della relazione: “il mutamento di destinazione d’uso verso categorie funzionali diverse, viene consentito liberamente nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, inclusi i locali al piano terra, ma previo recepimento del principio all’interno della legislazione regionale e – successivamente – negli strumenti urbanistici comunali, e sempre che tale recepimento sia effettuato entro limiti temporali ben precisi (rispettivamente di sei mesi per il recepimento nella legislazione regionale e di ulteriori sei mesi negli strumenti urbanistici comunali). Il meccanismo del recepimento nella legislazione regionale e negli strumenti urbanistici comunali è finalizzato ad evitare possibili contestazioni di lesione delle prerogative costituzionali in materia urbanistica delle Regioni e dei Comuni”.

Fimaa-Confcommercio: estendere i cambi d’uso, cedolare secca per i commerciali e semplificare le compravendite

Estendere la disciplina semplificata sui cambi di destinazione d’uso, semplificare le procedure di compravendita, reintrodurre la cedolare secca al 21% per gli immobili commerciali, stabilizzare gli incentivi fiscali per l’acquisto e la ristrutturazione delle abitazioni. Sono alcune delle istanze che Maurizio Pezzetta, Vicepresidente Vicario di Fimaa-Confcommercio, ha avanzato nel corso dell’audizione sul decreto-legge Casa.

“Il provvedimento, che ha recepito diverse istanze avanzate più volte dalla Federazione, va nella giusta direzione – ha dichiarato Pezzetta – la semplificazione sui cambi di destinazione d’uso consentirà di adattare gli asset immobiliari alle esigenze che di volta in volta manifestano la società e il mercato. Occorre però uno sforzo ulteriore. Ad esempio, è necessario facilitare ulteriormente i cambi della destinazione d’uso degli immobili, ricomprendendo piani terra e immobili di categorie differenti, in modo da riconvertire più facilmente edifici ormai inutilizzabili. È inoltre necessario razionalizzare il panorama edilizio – demolendo e ricostruendo dove serve – per dare vita a un contesto urbano più efficiente e sostenibile, e introdurre ulteriori semplificazioni per le procedure di compravendita, snellendo gli iter e agevolando in questo modo il comparto”.

Nel corso dell’intervento, il Vicepresidente Vicario si è inoltre soffermato sulla necessità di reintrodurre la cedolare secca per le locazioni di immobili commerciali – una misura che nel 2019 ha prodotto innegabili risultati, incentivando l’apertura di nuove attività – e di stabilizzare gli incentivi fiscali, che hanno rivestito negli ultimi anni un ruolo importantissimo per l’intero comparto immobiliare e che continueranno ad essere fondamentali alla luce dei nuovi obiettivi di efficientamento energetico.

Infine, in risposta alle osservazioni degli Onorevoli Simiani e Montemagni, il Vicepresidente Vicario ha sottolineato la necessità di una revisione complessiva del Testo Unico dell’Edilizia, evidenziando altresì le preoccupazioni della Federazione per i tempi eccessivamente stringenti posti dalla cd. Direttiva Case Green per l’adeguamento agli obiettivi comunitari di efficientamento degli edifici.