Case sempre più care in Italia: nel 2026 prezzi e affitti continuano a salire, tra domanda forte e un mercato ancora squilibrato

Il mercato immobiliare italiano non rallenta: nei primi tre mesi del 2026 i prezzi delle case continuano a salire e gli affitti restano elevati, confermando una fase di forte tensione soprattutto per chi cerca casa. Secondo l’Osservatorio trimestrale di Immobiliare.it Insights, nei primi tre mesi dell’anno i prezzi delle abitazioni in vendita registrano un aumento del 4,3% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre i canoni di locazione crescono del 3,6%.

Entrando nel dettaglio, acquistare casa in Italia richiede oggi una spesa media di 2.179 euro al metro quadro, mentre per affittare un immobile servono in media 14,3 euro al metro quadro. Numeri che confermano una tendenza già osservata negli ultimi mesi: il mercato resta dinamico e sostenuto, nonostante le incertezze del contesto economico internazionale.

A incidere sul comparto delle compravendite è soprattutto la crescita della domanda (+3,5%), favorita da condizioni di accesso al credito ancora considerate vantaggiose. Parallelamente, l’offerta mostra una contrazione (-2,2%), contribuendo così a sostenere ulteriormente l’aumento dei prezzi.

Nel segmento delle locazioni, invece, si osserva una dinamica differente: l’offerta cresce in maniera significativa (+24,4% negli ultimi 12 mesi), mentre la domanda, pur rimanendo elevata, registra una flessione del 10,6%. Questo segnala un mercato in fase di progressivo riequilibrio, ma ancora lontano da una piena stabilità.

Nord traina le compravendite, Centro protagonista negli affitti

Le differenze territoriali restano marcate e delineano un’Italia immobiliare a più velocità. Per quanto riguarda le vendite, è il Nord a guidare la crescita: il Nord-Est segna un incremento del 6,5% su base annua, seguito dal Nord-Ovest con +5,7%. Il Centro si attesta a +3,6%, mentre Sud e Isole mostrano aumenti più contenuti, rispettivamente dell’1,4% e dell’1,5%.

Anche la pressione della domanda varia sensibilmente: il Centro registra l’aumento più significativo (+8,5%), mentre Sud e Isole risultano sostanzialmente stabili. Sul fronte dell’offerta, il calo più marcato si osserva nel Nord-Ovest (-4,2%), mentre il Sud è l’unica area in controtendenza con un lieve incremento (+1,2%).

Nel mercato degli affitti lo scenario si ribalta: è il Centro Italia a registrare la crescita più sostenuta dei canoni (+7,5%), seguito da Sud e Isole (+6,6%). Il Nord evidenzia invece aumenti più moderati, con +1,3% nel Nord-Ovest e +1,1% nel Nord-Est.

Un altro elemento interessante riguarda la dimensione dei centri urbani. Nelle compravendite, le grandi città (oltre 250.000 abitanti) mostrano una crescita più marcata (+5,9%, con una media di 3.699 €/mq), mentre i centri più piccoli si fermano a +3,7% (1.874 €/mq). Al contrario, nel mercato delle locazioni sono proprio i piccoli centri a crescere di più (+5,2%, 10,5 €/mq), mentre le grandi città risultano sostanzialmente stabili (+0,5%, 18,6 €/mq).

Le città più care: Milano resta in vetta, ma gli affitti frenano

Analizzando il dettaglio regionale, il Trentino-Alto Adige si conferma la regione più costosa per acquistare casa, con una media di 3.718 €/mq (+6,6%). Seguono Lombardia e Liguria. All’estremo opposto si colloca la Calabria, unica regione sotto i 1.000 €/mq (960 €/mq), preceduta da Molise e Sicilia.

Tra i capoluoghi di regione, Milano si conferma nettamente al primo posto con 5.645 €/mq, seguita da Firenze (4.733 €/mq), Bologna (3.802 €/mq) e Roma (3.758 €/mq). Le città più economiche risultano invece Catanzaro e Campobasso.

Nel comparto delle locazioni, la Valle d’Aosta si conferma la regione più cara, con canoni medi pari a 23 €/mq e una crescita impressionante del 33% su base annua. Seguono Lombardia e Toscana. Le regioni più economiche restano Molise, Basilicata e Abruzzo.

Tra i capoluoghi, Milano mantiene il primato anche negli affitti (22,3 €/mq), ma con un dato in controtendenza: i canoni risultano in calo dell’1,4% rispetto al primo trimestre del 2025. Stesso andamento per Firenze (-2,6%), che resta comunque al secondo posto con 20,8 €/mq. Diversa la situazione di Roma, che con 18,3 €/mq registra un aumento vicino al 5%.

Un mercato solido, ma ancora squilibrato

Il quadro complessivo che emerge dal primo trimestre del 2026 è quello di un mercato immobiliare solido e in crescita, sostenuto da una domanda ancora vivace e da condizioni finanziarie favorevoli. Tuttavia, persistono squilibri strutturali, in particolare nel settore delle locazioni, dove l’offerta – seppur in aumento – non è ancora sufficiente a soddisfare pienamente le esigenze del mercato.

«Nel primo trimestre del 2026 trovano conferma le dinamiche che stanno caratterizzando il mercato immobiliare italiano negli ultimi mesi», commenta Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. «In particolare, nel comparto delle locazioni permane uno squilibrio tra una
domanda ancora molto elevata, nonostante la pressione sul singolo annuncio si stia progressivamente alleviando, e un’offerta che, sebbene in ripresa, è ancora inadeguata per soddisfarla pienamente: lo stock disponibile sta crescendo, ma il raggiungimento di un nuovo equilibrio richiede tempi più lunghi. Sul fronte delle compravendite, invece, si consolida il trend positivo dell’interesse, sostenuto da condizioni di accesso al credito tuttora favorevoli, che continuano a incentivare l’acquisto e a sostenere la dinamica dei prezzi».

Nei prossimi mesi sarà cruciale osservare l’evoluzione di questi fattori per capire se il sistema riuscirà a trovare un nuovo punto di equilibrio o se le tensioni, soprattutto sul fronte degli affitti, continueranno a caratterizzare il panorama immobiliare italiano.