Il mattone italiano accelera: vendite, prezzi e affitti ancora in crescita dal post-pandemia

Il mercato immobiliare residenziale italiano chiude il 2025 con un bilancio chiaramente positivo, segnato da una crescita diffusa delle compravendite e da un rafforzamento generale dei valori. Le transazioni raggiungono quota 766.756, in aumento del 6,4% rispetto all’anno precedente, confermando un ciclo espansivo ormai consolidato. La crescita risulta leggermente più intensa nei comuni non capoluogo, che segnano un incremento del 6,9%, rispetto ai capoluoghi che si fermano al 5,4%, a testimonianza di una domanda sempre più attenta al rapporto qualità-prezzo e alle aree più accessibili.

Il mercato continua a essere caratterizzato da una forte polarizzazione tra tipologie immobiliari, con una netta prevalenza dell’usato rispetto al nuovo. Le compravendite di nuove costruzioni risultano infatti in calo del 21%, mentre le abitazioni già esistenti registrano un incremento del 9,1%, segnalando una preferenza per soluzioni immediatamente disponibili e spesso più convenienti rispetto al prodotto di nuova realizzazione.

A sostenere questa dinamica è una persistente carenza di offerta, che rappresenta uno dei principali fattori di pressione sui prezzi. Come sottolinea Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il mercato “chiude il 2025 con un bilancio decisamente positivo: compravendite, prezzi e canoni di locazione sono in aumento”, ma allo stesso tempo “una persistente carenza di offerta di cui il settore soffre da diversi semestri, insieme a una domanda sostenuta, stanno contribuendo all’aumento dei valori”. Nella seconda parte dell’anno si osserva inoltre un lieve ridimensionamento della componente legata agli acquisti per investimento, mentre resta vivo l’interesse degli acquirenti stranieri, anche in risposta alle tensioni geopolitiche internazionali.

Dal punto di vista della composizione della domanda, l’abitazione principale continua a dominare il mercato, rappresentando circa tre quarti delle transazioni, mentre la quota destinata all’investimento scende leggermente rispetto all’anno precedente. Crescono inoltre le fasce di acquirenti più giovani e di età intermedia, segnalando un progressivo ricambio nella domanda abitativa.

Prezzi in salita e mercati urbani in equilibrio, senza segnali di inversione

Il 2025 si caratterizza anche per un ulteriore rafforzamento dei prezzi immobiliari, con un incremento particolarmente evidente nel secondo semestre. Nelle grandi città la crescita media si attesta al 2,6%, il livello più alto registrato dal periodo post-pandemico, e soprattutto senza alcuna area urbana in territorio negativo. Il mercato appare quindi diffuso nella crescita, pur con intensità differenti tra le varie città.

Tra le performance più dinamiche spicca Bari, che guida la crescita con un aumento del 6,3%, mentre Milano e Roma si attestano entrambe su un +2,2%, confermando la tenuta dei principali mercati metropolitani. Anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città mostrano un andamento positivo e relativamente omogeneo, con incrementi rispettivamente dell’1,7% e del 2,2%, mentre le province delle principali aree urbane evidenziano variazioni più marcate, come nel caso di Firenze che cresce del 4%, o di Bologna e Bari che si attestano intorno al 2,8%.

Le abitazioni di nuova costruzione, pur rappresentando una quota ridotta delle transazioni, mostrano comunque una rivalutazione media del 2,5%, segnalando una tenuta dei valori anche in un contesto di domanda più debole rispetto all’usato.

Sul fronte della liquidità del mercato, i tempi di vendita restano sostanzialmente stabili. Nelle grandi città occorrono in media 108 giorni per concludere una compravendita, un valore pressoché invariato rispetto all’anno precedente. Milano e Bologna si confermano le piazze più rapide, con rispettivamente 88 e 91 giorni, mentre Genova e Bari risultano tra le città più lente. Anche l’hinterland migliora leggermente, riducendo i tempi medi a 136 giorni, mentre nei capoluoghi di provincia si registra un ulteriore lieve accorciamento del ciclo di vendita.

Le dinamiche di negoziazione mostrano uno sconto medio sul prezzo richiesto pari al 7,7%, con valori leggermente più elevati nelle grandi città e sugli immobili che necessitano interventi di ristrutturazione, dove lo sconto può arrivare fino a quasi l’8%.

Affitti in trasformazione: meno short rent, più domanda strutturale e rendimenti stabili

Il mercato delle locazioni continua a rappresentare uno dei segmenti più complessi e dinamici dell’intero settore immobiliare. La domanda rimane elevata e strutturale, ma l’offerta, pur mostrando un lieve miglioramento grazie al rientro sul mercato di immobili precedentemente destinati agli affitti brevi, non riesce ancora a soddisfare pienamente il fabbisogno.

I canoni di locazione continuano a crescere, ma con un ritmo più contenuto rispetto agli anni precedenti. Nelle grandi città si registra un aumento generalizzato che riguarda tutte le tipologie: monolocali, bilocali e trilocali segnano incrementi poco superiori al 2%, mentre nei capoluoghi di provincia la crescita risulta leggermente più sostenuta per i bilocali e più moderata per le altre tipologie.

Milano si conferma il mercato più caro d’Italia, con canoni mensili che superano ampiamente le altre città principali, riflettendo una domanda ancora molto forte e una disponibilità limitata di offerta.

Sul piano contrattuale, il mercato delle locazioni sta vivendo una fase di trasformazione. La quota di contratti stipulati per scelta abitativa resta prevalente ma in lieve calo, mentre cresce in modo significativo la componente legata agli studenti universitari. I contratti a canone libero mantengono un peso importante, mentre quelli transitori restano sostanzialmente stabili. Si allungano leggermente anche i tempi medi di locazione, segnale di un mercato ancora attivo ma meno immediato rispetto al passato.

Un elemento sempre più rilevante riguarda il ritorno sul mercato di immobili precedentemente destinati agli short rent, che contribuisce ad aumentare parzialmente l’offerta disponibile. Tuttavia, persistono fattori strutturali che limitano la fluidità del mercato, come il timore dei proprietari legato alla morosità e un basso turnover degli immobili già locati. Nonostante ciò, i rendimenti da locazione restano interessanti, con un bilocale che garantisce mediamente un ritorno lordo annuo pari al 5,7%, confermando l’attrattività del segmento per gli investitori.

2026, crescita ancora positiva ma con vincoli strutturali e incertezze globali

Le prospettive per il 2026 delineano un mercato ancora in crescita, ma con un’intensità più moderata rispetto al 2025. Le compravendite potrebbero collocarsi in un range compreso tra 780.000 e 790.000 unità, mentre i prezzi sono attesi in aumento contenuto tra l’1% e il 3%. Anche il mercato delle locazioni dovrebbe proseguire il suo trend positivo, con una crescita stimata tra il 3% e il 5%, sostenuta da una domanda ancora elevata e da un’offerta che rimane strutturalmente insufficiente.

Il quadro complessivo resta tuttavia condizionato da elementi di incertezza legati al contesto macroeconomico e geopolitico internazionale, che potrebbero influenzare la fiducia degli acquirenti e la propensione all’investimento immobiliare. In questo scenario, il mercato residenziale italiano sembra destinato a proseguire nel suo percorso espansivo, ma con dinamiche sempre più selettive e differenziate tra territori, tipologie e segmenti di domanda.