Immobiliare di pregio, l’Italia accelera: crescono ricchezza e proprietà. Boom delle seconde case sopra il milione di euro

La ricchezza cresce, si consolida la cultura della proprietà e il mattone di lusso rafforza il proprio ruolo di asset strategico. Il mercato immobiliare di pregio in Italia mostra segnali di solidità e maturità, sostenuto da una base di contribuenti facoltosi sempre più ampia, da una domanda domestica e internazionale dinamica e da un forte sviluppo del segmento delle seconde case.

A dimostrarlo sono i numeri del 2025 quando gli investimenti nel living di fascia alta hanno superato i 300 milioni di euro, mentre le compravendite di seconde abitazioni sopra il milione di euro sono cresciute del 22% in un solo anno, con volumi quasi raddoppiati nell’ultimo decennio.

È il quadro che emerge dal report del dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest (Gruppo Gabetti), realizzato in collaborazione con Santandrea Luxury Houses, la divisione del gruppo specializzata nella compravendita e locazione di immobili di pregio.

Più contribuenti facoltosi e proprietà sempre più diffusa

A sostenere il segmento è innanzitutto l’evoluzione della ricchezza privata. Il numero dei contribuenti con redditi superiori a 120mila euro annui è aumentato del 39% rispetto al 2008, nonostante le crisi economiche attraversate dal Paese negli ultimi sedici anni.

La crescita della fascia più abbiente si traduce anche in una maggiore propensione alla proprietà. Tra le famiglie più ricche, la quota di proprietari dell’abitazione principale è passata dal 92,9% del 2004 al 95,3% nel 2024, mentre il ricorso all’affitto è sceso dal 7,1% al 4,7%. Il mattone resta quindi lo strumento privilegiato di consolidamento patrimoniale.

Parallelamente l’Italia rafforza la propria attrattività internazionale verso gli High Net Worth Individuals, grazie a strumenti come il regime fiscale della flat tax per i neo-residenti e il programma Investor Visa, che puntano ad attrarre capitali e nuovi residenti ad alta capacità di spesa.

La geografia del lusso: città e mete d’élite

Il mercato del pregio resta fortemente selettivo e concentrato. Gli immobili con valori superiori a seimila euro al metro quadro si distribuiscono principalmente nei grandi centri urbani e nelle destinazioni turistiche più esclusive: località di mare, laghi e mete alpine.

Ne emerge una vera e propria “geografia del lusso”, in cui il pregio immobiliare si aggrega in cluster molto circoscritti ad altissimo valore. Le grandi città continuano a rappresentare i principali poli della domanda nazionale, mentre piccoli comuni turistici si configurano come vere enclave del lusso.

Tra i principali mercati urbani, Firenze guida per incidenza del pregio sull’offerta (29,5%), seguita da Milano (24,7%), Napoli (23,3%), Bologna (22,2%) e Venezia (17,9%). Roma si colloca più indietro, con una quota del 12,8%.

Seconde case sopra il milione: mercato quasi raddoppiato

Uno dei fenomeni più evidenti riguarda il mercato delle seconde case di fascia alta. Le compravendite di immobili oltre il milione di euro destinati a uso non principale sono cresciute del 22% nell’ultimo anno e del 95% negli ultimi dieci anni.

Oggi le seconde abitazioni rappresentano il 76% delle transazioni sopra il milione di euro. Un mercato sostenuto anche dall’offerta di nuove realizzazioni o riqualificazioni da parte di imprese e costruttori, che coprono circa il 60% delle proposte.

La domanda evidenzia inoltre un cambiamento nelle preferenze: cresce l’interesse per unità di dimensioni più contenute, soprattutto bilocali, particolarmente richiesti nella fascia tra seimila e diecimila euro al metro quadro, dove le richieste superano nettamente l’offerta disponibile.

Locazioni di pregio tra business e turismo

Il segmento delle locazioni premium si concentra nelle aree con canoni superiori a 20 euro al metro quadro al mese, equivalenti a circa 1.800-2.200 euro mensili per un trilocale.

Le grandi città restano protagoniste grazie alla domanda legata al lavoro e al business, mentre le località turistiche – soprattutto marittime e montane – continuano a occupare molte delle posizioni di vertice nei mercati più esclusivi per affitto.

Accanto ai poli finanziari emergono anche alcune province produttive del Veneto e dell’Emilia-Romagna, dove la solidità economica sostiene canoni elevati e una domanda stabile.

Milano guida il mercato, Firenze spicca per peso del pregio

Tra le principali città italiane emergono modelli di sviluppo diversi ma complementari.

Milano si conferma il mercato più maturo e dinamico, con valori nel centro storico oltre i 12.600 euro al metro quadro e punte superiori ai 14.500 euro in microzone come Brera e Porta Nuova. Roma mantiene il proprio posizionamento grazie alla rarità del patrimonio storico-monumentale, con prezzi intorno ai 10.300 euro al metro quadro nel centro storico.

Firenze, invece, registra la più alta incidenza di immobili di pregio sul totale dell’offerta, sostenuta da una forte domanda internazionale. Bologna mostra un mercato equilibrato e stabile, mentre Torino e Genova si distinguono rispettivamente per accessibilità dei valori e per il peso della componente paesaggistica, soprattutto legata alla vista mare.

Investimenti: 12,3 miliardi nel real estate, 300 milioni nel lusso

Sul fronte degli investimenti immobiliari, nel 2025 in Italia sono stati movimentati 12,3 miliardi di euro, in crescita del 20% rispetto all’anno precedente.

Il comparto living ha attirato circa 841 milioni di euro, pari al 7% del totale. All’interno di questo segmento, il residenziale di lusso ha superato i 300 milioni di euro di investimenti, segnando il secondo miglior risultato dal 2018.

Gli investitori – per il 37% stranieri – si concentrano soprattutto su operazioni di sviluppo e su asset da convertire o riqualificare. Milano domina la geografia degli investimenti con il 79% dei volumi, seguita da Roma, Firenze e da alcune destinazioni iconiche come Portofino.

Il quadro complessivo, dunque, restituisce un mercato immobiliare di pregio sempre più strutturato e polarizzato. Da un lato le grandi città, sostenute dalla classe dirigente nazionale e dagli investimenti istituzionali; dall’altro le località turistiche d’élite, che rafforzano il loro ruolo di enclave del lusso.

In mezzo, un segmento intermedio ancora parzialmente inesplorato – soprattutto tra 6mila e 10mila euro al metro quadro – che potrebbe rappresentare uno dei principali spazi di sviluppo per nuove iniziative immobiliari e progetti di riqualificazione urbana.