Case, Italia a due velocità: Milano e Forte dei Marmi sempre più care, Sud ai minimi

Un’Italia immobiliare spaccata in due, dove comprare casa può costare oltre 15mila euro al metro quadro oppure meno di 300. Da un lato Milano e le località di lusso come Forte dei Marmi, dall’altro il Mezzogiorno con prezzi tra i più bassi d’Europa. La fotografia scattata da Immobiliare.it Insights restituisce un mercato sempre più polarizzato, dove il divario territoriale si allarga e rischia di consolidarsi.

Da un lato le grandi città globali e le località di pregio, sempre più selettive e costose; dall’altro ampie porzioni del Paese dove acquistare casa resta accessibile ma spesso poco appetibile per investimenti e nuove residenze.

Una frattura che riflette le differenze economiche, occupazionali e demografiche tra le diverse aree del Paese e che, secondo gli analisti, rischia di ampliarsi ulteriormente nei prossimi anni, rendendo il mercato immobiliare uno degli indicatori più evidenti delle disuguaglianze territoriali italiane.

Milano domina le compravendite: prezzi record e domanda senza sosta

Milano si conferma il punto più alto della mappa immobiliare italiana. Nelle vie del centro storico, in particolare nell’area tra Montenapoleone e Manzoni, i valori raggiungono livelli record: in Piazza Sant’Erasmo si toccano i 15.165 euro al metro quadro, il prezzo più alto registrato nel Paese.

Non si tratta di un’eccezione isolata, ma del riflesso di una dinamica strutturale: domanda elevata, investimenti internazionali, attrattività economica e scarsità di immobili disponibili continuano a sostenere i prezzi. Milano resta così il principale hub immobiliare italiano, capace di distaccare nettamente anche le altre grandi città.

Roma e Firenze, infatti, seguono ma a distanza: nella Capitale si arriva a 11.757 euro al mq in Piazza del Porto di Ripetta, mentre nel capoluogo toscano via Vincenzo Viviani supera i 9.200 euro al mq. Valori importanti, ma comunque lontani dal picco milanese.

Anche quando si scende nelle aree meno centrali, i prezzi restano sostenuti. A Milano, ad esempio, nelle zone Affori e Bovisa si oscilla comunque tra 2.300 e 2.400 euro al mq, mentre a Bologna e Firenze le periferie “più economiche” restano sopra i 2.200 euro. Segno di un mercato che, pur con differenze interne, mantiene livelli medi elevati.

Ma è Crotone la città con le vie in assoluto più economiche d’Italia: in zona Capo Rizzuto/Apriglianello/Papanice è possibile fare affari tra i 262 e i 268 euro al mq in via Asia, via Vittorio De Sica e via San Pantaleone.

Affitti, la sorpresa è Forte dei Marmi: oltre 40 euro al metro quadro

Se Milano guida le compravendite, è Forte dei Marmi a conquistare il primato assoluto negli affitti. Nella località simbolo della Versilia, in via Mario Sironi, i canoni raggiungono i 41,1 euro al metro quadro, superando anche il capoluogo lombardo.

Un dato che conferma il peso crescente delle destinazioni turistiche di lusso nel mercato delle locazioni, dove la domanda stagionale e internazionale spinge i prezzi a livelli molto elevati.

Subito dietro si piazza Milano centro, con affitti fino a 37,8 euro al mq in vie come Pietro Verri o piazza Meda, seguita da Venezia (fino a 37,5 euro al mq) e Roma, dove nelle zone più prestigiose si arriva a circa 37 euro al mq.

In queste aree, il mercato degli affitti è sempre più legato a fattori come turismo, affitti brevi e alta capacità di spesa degli inquilini, elementi che contribuiscono a mantenere alta la pressione sui prezzi.

Entrando più nel dettaglio, anche per le locazioni, delle città in cui le vie meno costose mantengono comunque prezzi più elevati rispetto alla media, svettano anche Firenze Nord e Bologna (zone Aeroporto/Borgo Panigale e Colli): affittare una casa in via Vittorio De Sica, via Darix Togni e via privata San Romanello nel capoluogo lombardo costa circa 11,6 euro al mq, mentre per affittarla in via Primo Settembre, via Aristide Faccioli e via Fra Girolamo Golubovich nel capoluogo toscano si paga tra 10,8 e 11 euro al mq. Una locazione in via Galeazza, via Enrico De Nicola e via Giuseppe Atti nel capoluogo emiliano-romganolo, infine, può costare tra 9,7 e 10,4 euro al mq.

Sud fanalino di coda: case sotto i 300 euro al metro quadro

All’estremo opposto si colloca il Mezzogiorno, dove i valori immobiliari restano estremamente contenuti. Il caso più emblematico è Crotone, che registra le vie più economiche d’Italia: nelle zone Capo Rizzuto, Apriglianello e Papanice è possibile acquistare casa tra i 262 e i 268 euro al metro quadro.

Anche nelle grandi città del Sud e in alcune realtà del Nord in difficoltà, i prezzi restano bassi. A Palermo, Genova e Catania le vie più economiche oscillano tra circa 500 e 750 euro al mq, valori che evidenziano una domanda più debole e una minore pressione abitativa.

Il quadro è simile anche per gli affitti. Le città più economiche sono Reggio Calabria, Sassari e Chieti, dove i canoni si fermano poco sopra i 3 euro al metro quadro. Nelle grandi città come Palermo e Catania si sale leggermente, ma si resta comunque intorno ai 5-6 euro al mq, lontanissimi dai livelli delle città più dinamiche.