Cresme: per l’immobiliare semi-boom nel 2025, +7% per le compravendite. Sotto pressione le locazioni

Il  mercato immobiliare è ripartito e anche a passo molto deciso. Sostenuto è il ritmo del segmento residenziale mentre quello non residenziale mostra crescita più moderata anche se torna di moda il commerciale retail con un interesse crescente degli investitori. Il 2025 sta per chiudersi con un robusto incremento del segmento residenziale nonostante il tasso di interesse sui mutui casa non sia sceso quanto si poteva prevedere la scorsa estate. Le compravendite di quest’anno dovrebbero far segnare un aumento del +7,0% rispetto all’anno precedente che si compone di una serie trimestrale particolarmente rilevante; il primo semestre  fa segnare, addirittura, il +9,5% composto dal +11,2% del primo trimestre e dal +8,1% del secondo; gli ultimi due trimestri presentano una previsione positiva in leggero rallentamento rispetto al primo trimestre.  Ma il dato finale è sicuramente un dato di peso e questa nuova effervescenza del mercato immobiliare è  una delle sorprese contenute dal 39mo Rapporto  Congiunturale e Previsione del Cresme, presentato ieri a Brescia dal direttore Lorenzo Bellicini, il parla di un “semi boom”. “Nessuno lo pensa eppure è così”, sottolinea. Va subito detto, come si vedrà in seguito, che a rimanere  decisamente sotto pressione è il mercato  delle locazioni.

Con il boost delle compravendite sale il fatturato del mercato immobiliare.  Il 2025 risulta in aumento rispetto al 2024 con il +10% (si passa dai 169,8 miliardi di euro ai 186,9 miliardi). A incidere sulla crescita sono anche la stabilità delle dimensioni medie degli immobili compravenduti e alla crescita nominale dei prezzi.  La composizione dell’incremento del fatturato vede una crescita dell’11,1% del settore residenziale che passa da 141,1 miliardi nel 2024 a 156,8 miliardi  nel 2025; il comparto non residenziale aumenta in misura più limitata con il +4,9% passando da 28,7 miliardi  nel 2024 a 30,1 miliardi nel 2024.

Ma vediamo, nel dettaglio, cosa si muove nel comparto residenziale anche a livello territoriale.  Secondo le stime del  Cresme, la variazione  dovrebbe essere del +7,0% per i comuni non capoluogo e nel +6,8% per i capoluoghi; il Centro-Nord potrebbe avere una dinamica più rapida(+8,0% nel Nord-Est, +7,7% nel Nord-Ovest e +7,2% nel Centro) rispetto al Meridione (+4,6% il Sud e +5,6% le Isole). Sul fronte dei prezzi, nel 2025 si conferma l’inversione di tendenza  dopo il mega-ciclo recessivo durato 16 anni; l’incremento dei prezzi delle case è misurabile, a prezzi costanti (al netto della variazione dei prezzi al consumo), nel +1,8% per il 2024 e stimato nel +2,3% per il 2025 a livello nazionale. Se poi  si osservano le curve delle compravendite residenziali e dei prezzi delle abitazioni, si può  rilevare che le prime stanno raggiungendo livelli storicamente molto elevati ed inferiori soltanto al 2022 ed al quadriennio d’oro del recente mercato immobiliare italiano (2004-2007); la curva dei prezzi evidenzia i primi incrementi in valori reali nel 2024 e nel 2025.

Si è accennato all’andamento dei mutui i cui tassi  mostrano una nuova leggera tendenza all’aumento proprio durante il 2025. Tutto questo non frena la domanda di abitazioni che  resta molto sostenuta (abbiamo detto che il primo semestre 2025 fa segnare il +9,5% tendenziale) pur con tassi che si sono ridotti in misura marginale considerando la prima parte dell’anno e che sono addirittura sugli stessi livelli del 2024 se si guarda ai mesi di luglio e di settembre 2025. Quello che emerge è che le famiglie sono tornate  con forza a richiedere finanziamenti per l’acquisto immobiliare. Il primo trimestre 2025 evidenzia il +27% di erogazioni di nuovi mutui e il secondo trimestre mostra il +47% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Ma quali e quante case si compravendono? Nel 2024 le nuove costruzioni residenziali, con il +6,9%, avevano aiutato il mercato a superare il +1% di incremento rispetto al 2023 ma nel 2025 le vendite di nuove case tornano a flettere con il -4,0% tendenziale del primo semestre. Secondo quanto si osserva analizzando le informazioni che il Cresme rileva semestralmente, l’offerta di abitazioni in vendita si è stabilizzata sul livello fisiologico di circa 650/660 mila offerte mentre quella di abitazioni per la locazione appare in crescita tendenziale tra le 55 e le 60 mila offerte. Dal lato della locazione, invece, pur in presenza di una moderata crescita dell’offerta, la pressione della domanda resta elevata e i prezzi continuano ad aumentare a ritmo sostenuto.

È interessante vedere quanto accaduto dal 2019 ad oggi, cioè negli anni segnati dalla pandemia e dalla successiva ripartenza. L’offerta in vendita, che aveva raggiunto il livello più elevato nel II semestre 2019 con oltre750 mila abitazioni in vendita, ha visto una riduzione sia durante la pandemia (sul livello di 720 mila offerte con un calo del -4,5% tra il II semestre 2019 e il II semestre 2020), sia, con maggior evidenza, tra la fine del 2021 (-5,2% al II semestre 2021 con circa 680 mila offerte) e l’intero 2022 (-9,0% tra il II semestre 2021 e il II semestre 2022 a circa 620 mila offerte). La contrazione dell’offerta in vendita risulta pari al -18% con circa 130 mila offerte in meno. Ma poi l’uscita dal tunnel della pandemia ha avuto il suo impatto sul mercato immobiliare spinto, evidentemente, dalla maggiore propensione degli italiani a cambiare e quindi a comprare casa. Nel 2023, quindi, si inizia ad osservare una inversione di tendenza con un primo limitato incremento del 2% tra il I trimestre 2023 e il II trimestre 2022 (variazione congiunturale sul trimestre precedente) che aumenta l’offerta di circa 12 mila unità. Tra il II trimestre del 2023 (652 mila offerte) e l’ultima rilevazione relativa al II trimestre 2024 si osserva una stabilizzazione dei livelli di offerta tra le 645 mila offerte registrate nel I semestre del 2024 e le 658 mila offerte del II. Le rilevazioni dell’anno in corso (2025) mostrano un primo semestre relativamente in controtendenza poiché si osserva un calo a circa 641 mila offerte (-0,6%) mentre il secondo semestre indica una tendenza all’espansione dell’offerta in vendita con un livello di 668 mila abitazioni disponibili per la vendita (+1,5% tendenziale annuo).

Osservando più nel dettaglio il settore della locazione, il quadro che consegna il rapporto del Cresme mostra un’offerta  che sta gradualmente ampliandosi anche se resta fortemente carente. Tra il II semestre 2014 e il II semestre 2022 l’offerta complessiva di locazione è scesa del 60% da oltre 107 mila offerte a circa 43 mila. Questo lungo trend discendente è stato interrotto dal boom di offerta registrato durante gli eventi pandemici (+38,0% e +33,9% nei due semestri del 2020) che hanno riportato l’offerta oltre le 95 mila unità. Il riassorbimento dell’offerta è stato rapido tanto da iniziare già nel I semestre 2021 con il moderato -3,8% a cui fanno seguito i ben più evidenti cali del II semestre 2021 con il -38,6%, il -44,8% del I semestre 2022 e il -26,3% del II semestre 2022 che fa proprio riferimento al minimo di 43 mila abitazioni offerte in locazione. Il 2023 si apre con un I semestre che conferma il trend di contrazione con il -5,0% rispetto allo stesso periodo 2022 mentre il II semestre evidenzia un primo dato di inversione di tendenza con il +4,1% rispetto allo stesso periodo 2022. Nel 2024 si manifestano i segnali di una più intensa crescita dati dal +3,2% del I semestre e dal +11,7% del II semestre. Nel 2025 si consolida la crescita facendo registrare +10,8% nel primo semestre e +8,5% nel secondo semestre dell’anno. Gli ultimi due semestri mostrano in media 56 mila offerte di locazione, circa 13 mila in più rispetto al livello minimo osservato nel II semestre 2022.

Ma il punto è che il livello di offerta, per quanto in espansione da oltre due anni, resta limitato; il segnale della scarsità di abitazioni offerte in locazione resta quello della tensione sui canoni di locazione che continuano ad aumentare e che in alcune realtà urbane (vedi Milano, Firenze, Bologna e Roma) appare vicino all’insostenibilità per le famiglie. Si spiega così la progressiva trasformazione del mercato della locazione in un mercato fatto di segmenti sempre più frammentati in cui i contratti di lungo periodo e quelli concordati, tipicamente le tipologie utilizzate dalle famiglie, vengono sostituiti da contratti sempre più brevi (transitori, studenti, breve periodo). A tutto questo si aggiunge  a locare parzialmente gli immobili abitativi. A pesare è lo stock di case vuote. La strada di fornire maggiori garanzie ai proprietari può costituire il primo passo per affrontare  la forte scarsità di offerta anche se non appare in grado di dare al mercato i necessari strumenti di trasparenza e sicurezza a protezione di tutti i soggetti coinvolti, osserva il Rapporto del Cresme.

Sul fronte del mercato degli immobili non residenziali si rileva, in uno scenario sostanzialmente ancora positivo, una minore spinta espansiva delle transazioni (+1,6% per il totale non residenziale) in modo particolare per gli uffici e per il comparto produttivo mentre gli immobili per il commercio presentano ancora interessanti ambiti di crescita. Spicca il rinnovato interesse per le attività immobiliari da parte di investitori istituzionali, tanto da far ritenere che il 2025 possa sfiorare il livello massimo di giro d’affari con numeri non distanti da quelli del 2019 e del 2022, intorno ai 12 miliardi di euro. Un impegno finanziario in crescita del 18,2% ma, fa osservare il Rapporto, anche con una selettività leggermente diversa nella stima per il 2025: maggior interesse per il commerciale retail e una minore esposizione su uffici e logistica, settori che restano comunque pilastri inamovibili per gli investitori.