Guida per i professionisti alle prese con le sanatorie del salva-casa definitivo

Dunque, sono molteplici gli interventi realizzati in assenza del titolo edilizio o in sua difformità che possono essere regolarizzati, ma vanno tenuti ben presenti dei passaggi delicati insieme alle disposizioni su stato legittimo e sulle tolleranze, che si intrecciano con le nuove regole sull’accertamento in sanatoria pesantemente modificato con la conversione in legge (in grassetto si evidenziano alcune delle molteplici innovazioni apportate durante l’esame alla Camera che sarà ratificato senza modifiche questa settimana al Senato).

Accertamento di conformità: semplificata la verifica della data di realizzazione dell’intervento

Una semplificazione di grande interesse, aggiunta dal Parlamento, riguarda la definizione di stato legittimo in relazione all’iter del nuovo accertamento con verifica semplificata della doppia conformità. Per accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento oggetto di sanatoria “semplificata” (art. 36-bis), il tecnico può condurre una ricerca meno gravosa, perché gli viene consentito di provare l’epoca di realizzazione dell’intervento facendo ricorso alle informazioni catastali di primo impianto, o ad altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. Può anche utilizzare, senza andare troppo indietro nel tempo, il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per la sola sanatoria semplificata, affinché il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio praticato sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare abbia valore probante ai fini dello stato legittimo, non è necessario che la pubblica amministrazione abbia effettuato una verifica sulla legittimità dei titoli pregressi. Dunque, sembrerebbe che ai fini della sanatoria semplificata sia possibile utilizzare anche una Cila o una Scia (e non solo il permesso di costruire) che abbiano riguardato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, accompagnate dai titoli successivi. Resta fermo che, nel caso in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione tramite la documentazione probante elencata per lo stato legittimo, è il tecnico incaricato ad attestarla con una propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.

Stato legittimo: ultimo titolo utilizzabile solo se l’amministrazione ha verificato quelli pregressi

Al di là delle ricerche da attivare per la sanatoria semplificata, la definizione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare viene molto semplificata. Normalmente, la verifica comporta un lavoro di ricerca della documentazione amministrativa che il Tu Edilizia riconosce come probante. Per definire lo stato legittimo occorre il titolo edilizio che ne ha consentito o che ha legittimato la costruzione (condono o accertamento di conformità) o quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio riguardante l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli edilizi successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sulla possibilità di utilizzare l’ultimo titolo edilizio senza andare a ricercare titoli risalenti, il Parlamento ha introdotto una precisazione analoga a quella contenuta nel Dl (che viene sostituita), ma più chiara: tale semplificazione è utilizzabile solo se l’amministrazione competente, in sede di rilascio dell’ultimo titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Dunque, questa facilitazione vale solo per i permessi di costruire non per le Cila e non per tutte le Scia. Queste ultime, infatti, non prevedono un intervento da parte del tecnico comunale, ma solo un deposito per la prima e controlli a campione per la seconda. Questa precisazione, come detto, non è applicabile alle verifiche che i professionisti conducono per accertare la data di realizzazione degli interventi da sanare con il nuovo accertamento di conformità semplificato.

Stato legittimo, valgono anche le dichiarazioni sulle tolleranze e le regolarizzazioni ante Bucalossi

Sono diverse le modifiche che prima il governo e poi il Parlamento hanno apportato alla definizione dello stato legittimo. Per dimostrare lo stato legittimo ora valgono anche i titoli rilasciati a seguito di un accertamento di conformità, previo pagamento delle relative sanzioni, e varie forme di fiscalizzazione dell’abuso, nonché le dichiarazioni rilasciate dal tecnico abilitato per attestare le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi. Anche su questo fronte, un’importante innovazione arriva con le modifiche parlamentari: ai fini della dimostrazione dello stato legittimo possono essere utilizzati anche i titoli formatisi in seguito alla regolarizzazione di difformità parziali rispetto ai titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi (legge 10 del 1977).  La Camera ha, infatti, introdotto un iter ad hoc per sanare le difformità derivanti da lavori autorizzati da titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge 10 del ’77, quando non esisteva ancora l’istituto della variante in corso d’opera. Lo ha fatto aggiungendo al Tu edilizia un nuovo articolo: il 34-ter. Dunque, i titoli rilasciati al termine di questo nuovo iter potranno essere utilizzati ai fini della definizione dello stato legittimo.

Stato legittimo, le difformità sulle parti comuni non hanno valore se si vuole regolarizzare un’unità immobiliare e viceversa

C’è un’altra semplificazione che incide sulle verifiche dello stato legittimo, introdotta in fase di conversione: se la verifica riguarda un’unità immobiliare non hanno valore le difformità che insistono sulle parti comuni; viceversa, se la verifica si concentra sulle parti comuni, non importa se ci sono difformità nelle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato oggetto di indagine.

Accertamento di conformità: la nuova strada percorribile anche per le variazioni essenziali

Con il Dl 69, l’accertamento di conformità in sanatoria è stato sdoppiato in due. Un primo iter è riservato alle difformità più importanti e prevede la verifica della doppia conformità urbanistica e edilizia; l’altro – del tutto nuovo – è attivabile in caso di parziali difformità e beneficia di una verifica di conformità – come già detto – semplificata. Con il passaggio parlamentare l’iter ordinario, quello ante salva-casa, si è ulteriormente svuotato di casistiche a vantaggio del nuovo iter semplificato. Quest’ultimo sottrae all’altro gli interventi che costituiscono variante essenziale. Dunque, il nuovo iter è applicabile agli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire, quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia e alle varianti essenziali. Cosa sono le variazioni essenziali, lo dice l’articolo 32 del Tu, ma bisogna guardare anche alle leggi regionali. Intanto la norma nazionale dice che le variazioni sono senz’altro essenziali se si verifica anche una sola di cinque specifiche condizioni. Le cinque condizioni sono: mutamento della destinazione d’uso comportante una variazione degli standard Dm 1444 del 1968; aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato; modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza; mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali. Gli interventi che hanno anche una di tali caratteristiche, se praticati su immobili vincolati (vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico o immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali), sono da classificare in totale difformità; quindi, non possono essere sanati attraverso l’accertamento in sanatoria con verifica semplificata della doppia conformità.

Riconoscere cos’è totale o parziale difformità non è immediato

Per capire se è possibile avviare l’accertamento di conformità e imboccare la strada della sanatoria ordinaria o semplificata, al bivio bisogna capire se l’intervento da regolarizzare è incasellabile tra le “difformità parziali”, le “difformità totali” o le “variazioni essenziali”. Ma, il confine tra parziale, totale difformità e variazione essenziale non è così netto e i riferimenti per incasellare l’intervento in una delle tre casistiche sono il Tu dell’edilizia e la giurisprudenza. E va considerato che non esiste una definizione di parziale difformità e quindi non sempre un intervento è incasellabile con certezza. Ciò che è parziale difformità si ricava infatti per esclusione, considerando le definizioni che il Tu dà per circoscrivere la totale difformità (art. 31) e la variazione essenziale (art. 32). A complicare il riconoscimento del grado di importanza della non conformità è poi la normativa regionale, da confrontare con attenzione quella nazionale.

Depotenziata la sanatoria condizionata

Altra novità che impegnerà i professionisti è la sanatoria condizionata che fa parte dell’accertamento di conformità semplificato. La sanatoria condizionata esce depotenziata parecchio dopo l’intervento del Parlamento. Più nel dettaglio, in sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria (art.36-bis), lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica relativa alla sicurezza. Può, inoltre, prescrivere la rimozione delle opere che non possono essere sanate. Col passaggio alla Camera, le possibilità da parte dell’amministrazione di dettare precise condizioni per la regolarizzazione e la formazione del relativo titolo si riducono parecchio. Nel Dl, infatti, si prevedeva che tali prescrizioni potessero riguardare più materie: sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, superamento delle barriere architettoniche. Ora, le prescrizioni, oltre a poter prevedere la rimozione di opere non sanabili, possono riguardare solo la materia – seppur ampia – della sicurezza.

Conformità per le zone sismiche, si fa riferimento alle Ntc vigenti al momento della realizzazione dell’intervento

Anche per la sanatoria semplificata (art. 36-bis), nel caso di edifici ricadenti in zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, è necessario attestare la conformità degli interventi alla normativa tecnica per le costruzioni in zone sismiche. Con una modifica approvata in Parlamento, l’iter che era stato delineato per l’applicazione delle tolleranze agli edifici in zone sismiche, viene trasferito – per quanto compatibile – anche al nuovo accertamento di conformità. Dunque, il tecnico deve attestare la conformità alle prescrizioni della sezione I del Capo IV della Parte II del Tue. L’attestazione, accompagnata dalla documentazione tecnica richiesta dal Tue, deve essere trasmessa allo sportello unico per l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale. Per gli interventi considerati di minore rilevanza o privi di rilevanza (articolo 94-bis, comma 1) la documentazione è trasmessa affinché la regione possa esercitare le attività di controllo. L’attestazione – viene specificato da una modifica approvata alla Camera – deve far riferimento alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Da verificare anche le tolleranze

Come è noto, esclusivamente per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Dl Casa ha innalzato le soglie delle tolleranze costruttive fino al 5%, poi portate al 6% dal Parlamento. Le tolleranze crescono in modo inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare. Dunque, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro le nuove percentuali (2% se la superficie utile supera i 500 mq, 3% per superfici tra 300 e 500 mq, 4% se si resta nel range 100-300 mq, 5% per superfici inferiori a 100 mq e 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq). Sempre limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, viene introdotto un nuovo elenco di tolleranze esecutive, che sono: il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. Ciò è importante anche ai fini dell’accertamento di conformità che non va attivato se la non conformità rientra nelle tolleranze costruttive ed esecutive, perché, in quel caso, l’intervento non è considerato una violazione.

Tolleranze, niente verifica sui diritti dei terzi da parte del tecnico e 2% esteso a distanze e requisiti igienico-sanitari

Sempre in tema di tolleranze, altre due importanti innovazioni sono state apportate dal Parlamento. La prima riguarda la verifica della limitazione dei diritti dei terzi che non spetta più al professionista. La seconda consiste nell’aver introdotto una tolleranza del 2% per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari (altezze minime, rapporti aeroilluminanti, etc..). La tolleranza del 2% è uno sconto aggiuntivo rispetto alle nuove deroghe decise in Parlamento che consentono di ottenere l’abitabilità anche per altezze minime interne entro i 2,40 m (inferiori ai 2,70 m prescritti dal Dm 5 luglio 1975). Le deroghe riguardano anche gli alloggi monostanza: per quelli abitabili da una persona, la superficie minima, comprensiva dei servizi, scende a 20 mq e a 28 mq se il mini-alloggio è per due persone.