Gli acquisti di case con mutuo calati in due anni dal 51,9% al 38,6% del totale

Prezzi degli immobili in continua salita e mutui sempre più cari. Il tutto mentre i tassi di interesse sono ancora pressoché bloccati a livelli elevati e hanno fatto sì che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si sia ridotta dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre del 2024. E’ questa, in sintesi, la fotografia scattata dal secondo osservatorio sul mercato immobiliare Nomisma che stima nel complesso in 300 mila il numero di famiglie che nonostante fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non siano riuscite a concretizzare il proposito.

Da qui il calo delle compravendite, che negli ultimi 18 mesi si sono ridotte di un numero di poco inferiore all’8%, imputabile secondo Nomisma esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato in quanto dipendente dal credito bancario (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo sono continuati a crescere (+4,8%).

«A ben guardare», sottolinea la società di consulenza bolognese, “i riflessi sull’attività transattiva non nascono da un cambiamento delle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie, ma dalla drastica riduzione del loro potere d’acquisto, cui si uniscono le politiche restrittive di erogazione da parte degli istituti di credito, con una contrazione del plafond destinato ai mutui”.

Aumentano ancora i prezzi delle case

A fronte del rallentamento delle compravendite, il mercato delle locazioni continua a mostrare una certa esuberanza. I prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato sono, infatti, cresciuti ancora, facendo segnare nel semestre rispettivamente un aumento del +1,6% e del +1,4% a conferma del trend di ascesa dei prezzi delle abitazioni iniziato nel post pandemia.

Lo studio di Nomisma, in particolare, ha analizzato la congiuntura del comparto e approfondito le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Nello specifico, i prezzi delle abitazioni nuove si muovono in un range compreso tra il +0,4% su base semestrale di Torino e il +2,4% di Milano, che tra l’altro detiene anche il primato della variazione dei prezzi per le abitazioni usate, +2% a fronte di una crescita minima pari a +0,5% di Genova.

Crescono anche i prezzi degli affitti, di più a Firenze e Torino

La crescita della domanda di locazioni da affittare ha quindi determinato nell’ultimo anno una crescita dei canoni del 2,5% su base semestrale, con i mercati di Torino e di Firenze che hanno registrato la crescita più significativa, superiore al 3% rispetto al semestre scorso. Tuttavia, guardando ai canoni medi, le città più care sono Milano, Roma, Firenze, Bologna e Padova, dove affittare un appartamento di circa 80 metri quadri richiede tra i 780 e i 930 euro. All’estremo opposto si collocano i mercati di Catania, Palermo, Torino e Bari, con canoni medi compresi tra i 450 e i 520 euro al mese.

Un mercato in ripresa

Considerando il trend dei tempi medi necessari per finalizzare un’operazione sul mercato in media sono necessari poco meno di cinque mesi per concludere una compravendita, con il record di Milano che si attesta a 4,2 mesi. Molto più brevi i tempi necessari a stipulare un contratto d’affitto, che si attestano in media intorno agli 1,9 mesi fatta eccezione per Bologna, dove basta poco più di 1 mese.

Dopo il ridimensionamento degli ultimi 18 mesi, secondo Nomisma il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente. L’istituto sottolinea però come, almeno inizialmente, il passo sarà tutt’altro che spedito perché la prudenza degli istituti di credito non verrà immediatamente meno.

Il commento di Nomisma

Dice Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma: “Se l’inconsistenza degli adeguamenti salariali a fronte della fiammata inflattiva è un fenomeno acclarato, non altrettanto si può dire con riferimento all’orientamento delle banche nella concessione del credito: ricondurre ad un’autonoma flessione della domanda il notevole calo delle erogazioni di mutui riflette una visione che trascura la centralità dell’offerta nell’orientamento dei flussi. I budget degli istituti destinati ai mutui – conclude Dondi – sono stati drasticamente tagliati, le campagne commerciali silenziate, la moral suasion a favore di investimenti percepiti come meno rischiosi e in grado di garantire indubbi benefici sistemici fortemente potenziata”.