“Far tornare i conti sull’ERS”: tavolo Regione-privati in Emilia-Romagna

I conti non tornano nell’edilizia residenziale sociale, si è allargata la forbice fra i costi crescenti sopportati dai costruttori e il canone di affitto che deve comunque rispettare un limite massimo proporzionale al reddito di chi abita l’alloggio sociale: questo sta producendo da tempo un impasse nonostante ci sia ormai una larga convergenza fra la politica e il mondo dell’impresa che sia questo uno degli strumenti da “mettere a terra” al più presto per dare una prima risposta al fabbisogno crescente di alloggi a prezzo sostenibile per larghe fasce della popolazione. Dall’Emilia-Romagna, regione che è sempre stata all’avanguardia nelle soluzioni al disagio abitativo e che oggi vede a rischio il suo stesso modello di sviluppo economico per la difficoltà di reperire alloggi sostenibli per i lavoratori, arrivano segnali della volontà dei principali attori in gioco (Regione, comuni, imprese) di trovare le convergenze necessarie per superare le distanze attuali e tradurre gli obiettivi comuni in modelli percorribili.

Lo spunto è venuto ieri dal convegno organizzato a Bologna da Ance Emilia-Romagna per presentare la ricerca realizzata dal Cresme e presentata dal direttore dell’istituto, Lorenzo Bellicini. La discussione che ne è seguita ha portato all’idea di aprire al più presto un tavolo cui partecipino tutti i soggetti  interessati per dar vita a un confronto proprio sui numeri.  Ha sintetizzato il presidente di Ance Emilia-Romagna, Maurizio Croci: “Le imprese di costruzione sono pronte a fare la loro parte, ma i modelli attuali non consentono una produzione sostenibile di alloggi sociali. Occorre una strategia condivisa tra tutti gli attori del sistema”.

Per i costruttori dialogare significa anche sgomberare il campo dall’articolo 34 della legge regionale 24/2017 che impone una quota minima del 20% di alloggi ERS rispetto a un’80% di edilizia libera. “L’Edilizia Residenziale Sociale, soprattutto in locazione – sostiene Croci – risulta oggi economicamente insostenibile con i modelli tradizionali. Lanciamo un appello per aggiornare le regole e costruire, insieme alle istituzioni e al mondo del lavoro, un nuovo modello fondato su trasparenza, partenariato pubblico-privato, strumenti urbanistici più efficaci e strumenti economici innovativi”.

I numeri della ricerca Cresme

La ricerca del Cresme stima nei prossimi dieci anni una domanda di quasi 70.000 nuovi alloggi nei dieci capoluoghi della regione. Un dato che evidenzia un divario strutturale con l’attuale capacità produttiva, ferma a 1.230 abitazioni all’anno. Tra il 2013 e il 2023, nei dieci capoluoghi emiliano-romagnoli la popolazione è cresciuta di 16.500 abitanti, mentre le famiglie sono aumentate di quasi 50.000 unità. Per il prossimo decennio si stimano altre 46.000-67.000 nuove famiglie, con una previsione centrale di 55.000. La domanda abitativa è quindi alimentata non solo dalla crescita demografica, che in questa regione continua nonostante il trend nazionale drammaticamente in regresso, ma soprattutto dalla frammentazione dei nuclei familiari, sempre più piccoli e bisognosi di nuove abitazioni.

Nei prossimi dieci anni nei capoluoghi dell’Emilia-Romagna potrebbe generarsi quindi una domanda teorica di circa 69.000 nuovi alloggi. Una cifra che supera di gran lunga l’attuale ritmo annuo di produzione edilizia, che è oggi nei dieci capoluoghi di 1.230 nuove abitazioni, mentre la domanda stimata per il decennio 2023-2033 richiederebbe almeno 6.900 nuovi alloggi l’anno, ovvero cinque volte di più. Questo divario evidenzia un problema strutturale, che rischia di aggravare ulteriormente l’accesso alla casa, sia per chi è alla ricerca di alloggi nel mercato libero sia per chi, con redditi medio-bassi, può rivolgersi all’ERS.

Studenti e affitti brevi: pressioni crescenti sul mercato

Agli squilibri strutturali si somma la pressione determinata da fattori specifici. Gli studenti fuori sede, aumentati del 30% in dieci anni fino a 115.000 nel 2023/24, con soli 4.200 posti letto disponibili, generano una domanda potenziale di 44.000 alloggi. Le case occupate ad oggi dagli studenti e le case utilizzate per gli affitti brevi, coprono il 37% dello stock di patrimonio non occupato da residenti stimato dall’ISTAT (a Bologna si arriva al 92%). Secondo il censimento dell’ISTAT, il patrimonio non occupato da residenti è pari a 141.132 alloggi in tutta la regione, perciò la sola domanda aggiuntiva potenziale degli studenti è pari al 31,4% di questo patrimonio.

Prezzi delle compravendite in aumento e mercato della locazione in trasformazione

Tra 2019 e 2024 i prezzi di vendita in Emilia-Romagna sono cresciuti in maniera generalizzata ma in modo disomogeneo (dal +25% a Reggio Emilia al +22% a Parma fino al +2,1% di Forlì-Cesena), mentre Ferrara resta la città più economica. Il livello dei prezzi molto diverso mette in evidenza le difficoltà nel portare avanti delle politiche omogenee, in particolare nel campo della risposta alla domanda abitativa più debole.
Il mercato della locazione mostra segnali di ripresa dell’offerta, accompagnati però da profondi cambiamenti: crescono gli affitti temporanei, i contratti parziali (con il proprietario che mantiene una stanza), le richieste di garanzie come assicurazioni e fideiussioni, e in alcuni contesti torna competitivo anche il canone concordato. Nel 2025 queste dinamiche risultano in ulteriore accelerazione.

ERS in locazione: un equilibrio economico ancora lontano

A tutte queste dinamiche si aggiunge l’aumento dei costi di costruzione, spinti da inflazione e crisi delle materie prime, che rende difficile realizzare ERS con i modelli tradizionali: simulazioni su interventi-tipo evidenziano tassi di rendimento negativi o inferiori al costo del debito, rendendo l’investimento non più realizzabile perché non conveniente.

La Regione Emilia-Romagna ha avviato un percorso di formazione e sperimentazione per valutare la fattibilità concreta di nuovi modelli per l’ERS, soprattutto in locazione, dove è più difficile rendere sostenibili i progetti per gli operatori privati. Dalle simulazioni emerge che per ottenere un equilibrio economico sarebbe necessario un forte aumento dei prezzi di vendita (+20%) e dei canoni di affitto (+50%, da 80 a 120 euro al mese).

A Bologna, il Comune ha fissato obiettivi ambiziosi, con 7.500 alloggi di ERS in dieci anni, prevedendo almeno il 20% di edilizia sociale nelle nuove costruzioni private. È un piano che, se dispiegato, cambierebbe di molto la capacità attrattiva di Bologna, in particolare per i giovani e le categorie più fragili. Per raggiungere questo traguardo servirebbero però complessivamente 37.500 abitazioni in un decennio, ovvero 3.750 alloggi l’anno, un ritmo molto superiore all’attuale incremento medio dello stock abitativo nell’area metropolitana (circa 800 abitazioni annue).

Betti: attenzione a non disarticolare il territorio

Stefano Betti, vicepresidente di Ance, ha ricondotto il discorso a un orizzonte nazionale. “La stagione urbanistica precedente – ha detto – ha prestato poca attenzione ai parametri necessari per rendere economicamente e socialmente sostenibile un intervento. Oggi il piano economico-finanziario è fondamentale per qualunque intervento di edilizia residenziale pubblica perché altrimenti rischiamo che, a certi costi e con certi canoni, gli interventi stiano in piedi solo a Milano e forse a Roma, ma non nel resto d’Italia. Una delle cose che mi impressionano e mi sorprendono della ricerca del Cresme è che anche sulla Via Emilia si presentano situazioni molto disomogenee. Il rischio di una disaricolazione sul territorio è molto forte e la cosa peggiore sarebbe scatenare guerre per attrarre risorse e proposte che favoriscano uno e danneggino l’altro. Anche per questo abbiamo bisogno dei nuovi strumenti legislativi nazionali che chiediamo da tempo, come la legge sulla rigenerazione urbana e la riforma del testo unico dell’edilizia”.

Betti ha anche voluto ricordare che “non c’è solo un problema di ERS, ma anche un gigantesco problema di ERP, che non sta in piedi senza un contributo pubblico”.

Buia: cartolarizzazioni come prevede il piano Confindustria-Ance

Per il presidente dell’Unione parmense degli Industriali ed ex presidente di Ance, Gabriele Buia, va risolta a monte la questione finanziaria se si vuole un decollo effettivo del Piano casa su scala nazionale. La soluzione non può essere lasciata a stanziamenti statali di 60 milioni l’anno per dieci anni dal 2027, come è previsto oggi dalle azioni del ministero delle Infrastrutture. Né sarebbero sufficienti i 400 milioni integrativi cui Matteo Salvini aspira come spese Pnrr non spese per i Pinqua.

Buia ha ricordato il piano casa di Confindustria di cui è uno degli autori. “Dobbiamo puntare su una nuova stagione di cartolarizzazioni – dice Buia – che nulla abbiano a che fare con le esperienze del passato e che possano contare su una garanzia dello Stato che vada dal 3 al 10 per cento. In questo modo, con una leva uno a dieci, avremmo le risorse necessarie per affrontare davvero una emergenza come quella abitativa. Fuori di questo facciamo discorsi che non portano da nessuna parte”. Buia si è anche rivolto all’assessore regionale alle politiche abitative, Giovanni Paglia, che aveva dato notizia di un finanziamento della BEI per 200 milioni. “Dovreste usare questi fondi – ha detto Buia – come garanzie su uno strumento finanziario come le cartolarizzazioni che interectterebbe un ammontare di risorse ben più ampio dal risparmio privato che oggi giace nei conti correnti”.

Paglia: subito un confronto sui numeri

L’assessore Paglia, oltre a spiegare cosa sta facendo la regione per recuperare risorse finanziarie, ha dato una immediata disponibilità ad aprire un confronto concreto sui numeri per individuare un nuovo modello di intervento. “Vedo – ha detto – una larga converenza sull’obiettivo di mettere a terra questi interventi. A noi quello che interessa è realizzare alloggi. Quindi già da lunedì sono disponibile ad aprire un confronto con le imprese, i sindacati e l’Anci per individuare metodologie che ci portino alla realizzazione concreta degli interventi”.