Ex caserme Guido Reni: a ottobre i cantieri

Percorrendo i viali deserti dell’ex cittadella militare di via Guido Reni, a Roma, e gettando lo sguardo dentro gli antri bui dei vecchi capannoni dismessi e fatiscenti, serve sicuramente un grande sforzo per immaginare  e raffigurarsi cosa diventerà questa porzione di città fra cinque anni. E’ questo il tempo previsto per realizzare una delle più importanti operazioni di rigenerazione urbana nella Capitale, per colmare quel grande vuoto irrisolto  di cinque ettari  del quartiere Flaminio. Un vuoto reso ancora più stridente dai cambiamenti che sono avvenuti tutti intorno, a distanza di pochi metri, con il Maxxi diventato uno dei principali poli culturali contemporanei della città, e prima ancora con l’Auditorium Parco della Musica mentre i muri invalicabili segnavano e ancora segnano una profonda frattura urbana. Ma ora a fissare i momenti di una svolta e di una ripartenza ci sono almeno due scadenze temporali: l’avvio dei cantieri a ottobre e i cinque anni, appunto, previsti per la realizzazione del progetto di riqualificazione dell’area dopo che, a novembre, 2025, Cdp Real Asset ha selezionato Coima Sgr come partner industriale. Una svolta, dopo un percorso di gara travagliato. E ora si parte dopo anni di paralisi.

Nei giorni scorsi, in occasione dell’IPE Real Estate Global Conference &Awards, il principale forum europeo dedicato agli investimenti immobiliari istituzionali, al quale hanno partecipato 200 decisori senior e investitori istituzionali (come fondi pensione e casse di previdenza) provenienti da Europa, Nord America e Asia-Pacifico in rappresentanza di un capitale globale stimato in oltre 3.000 miliardi di euro di patrimoni in gestione, Coima ha aperto le porte di via Guido Reni e ha fatto il punto sullo stato dell’arte con gli investitori e poi anche con la stampa. L’area si sviluppa su una superficie territoriale di circa 5 ettari. Innanzitutto, una precisazione: quelle che sono chiamate caserme erano, in realtà, un sito produttivo di materiale bellico insediato nei primi anni del ‘900. Nel 1905 la “Società Automobili Roma” realizzò qui uno stabilimento industriale ma durante la Prima guerra mondiale l’area venne convertita a uso militare. Il comparto di via Guido Reni si consolidò come una vera “città chiusa” all’interno del quartiere Flaminio ricomprendendo anche l’ex Caserma Montello, ora sede del MAXXI. Per gli immobili obsoleti è prevista la demolizione integrale, accompagnata da interventi di bonifica e risanamento del terreno e della falda. Il progetto di sviluppo prevede anche la conservazione e valorizzazione di alcuni edifici esistenti, ritenuti di interesse storico/architettonico, che saranno oggetto di specifici interventi di recupero e integrazione nel futuro assetto dell’area, come previsto dal Piano Integrato di Intervento (PII). In particolare, il cronoprogramma previsto è di 5 anni e prevede una trasformazione complessiva dell’area sulla base di un articolato mix funzionale con contestuale realizzazione di alloggi sociali, residenze private, spazi commerciali, aree verdi, strutture ricettive e attrezzature pubbliche per il quartiere, denominate Polo Civico Flaminio e connotate da una nuova Biblioteca e da un Centro Civico sul sedime di edifici preesistenti (Comparto A). Il Piano Integrato di Intervento prevede che, a valere sul contributo straordinario, il Comune di Roma realizzi un polo scientifico di rilevanza, il nuovo Museo della Scienza (comparto B). Sono previsti interventi di scavi seminterrati per la realizzazione di parcheggi pertinenziali residenziali.

Più nel dettaglio, quella attuale è una fase di “pre sviluppo” propedeutica a quella di sviluppo da ottobre, come ha spiegato nel corso del press tour Alessandra Bellioni, director of Develpment Management di Coima Rem. A luglio 2026 partirà il concorso di architettura e, da novembre, la successiva fase di progettazione. L’apertura dei cantieri è prevista a ottobre 2026 con le demolizioni e bonifiche, i cui piani sono già approvati. Interventi, questi, che dovrebbero durare fino a ottobre 2027. La fase di costruzione partirà nel terzo trimestre del 2028. Attraverso gare, verranno scelti i general contractor per le demolizioni e bonifiche e poi per i successivi lavori. Tutto questo porterà alla ricucitura di quest’area con il quartiere. Infatti, il principale tratto distintivo sarà proprio la riconnessione anche attraverso nuovi percorsi che collegheranno via Guido Reni alle altre vie limitrofe, come via del Vignola. Fondamentale in questo percorso, ha assicurato Kelly Russell Catella, Head of Sustainability and Communication di Coima, sarà mantenere un costante canale di dialogo con la cittadanza.

Quello di Guido Reni è sicuramente il progetto di punta di Coima nella Capitale, i cui investimenti solo nell’ultimo anno e mezzo hanno raggiunto circa 1 miliardo di euro.  L’evento dell’Ipe è stato anche l’occasione per mostrare gli imminenti lavori che interesseranno la Galleria Sciarra, altro luogo emblematico, secondo Coima, di una nuova visione di sviluppo urbano orientata alla valorizzazione del patrimonio esistente, alla sostenibilità ambientale e alla creazione di nuovi spazi per la città. Parte integrante del Palazzo omonimo, la Galleria Sciarra rappresenta uno degli esempi più raffinati di passaggio pedonale coperto a Roma. Situata nel Rione II Trevi, costituisce un elegante collegamento urbano tra Via Marco Minghetti e Piazza dell’Oratorio. Voluta dal principe Maffeo Sciarra per mettere in relazione le sue proprietà tra via Minghetti e piazza dell’;Oratorio, la galleria riesce a coniugare elementi della tradizione architettonica italiana con le tecnologie costruttive più moderne del tempo. Galleria Sciarra rappresenta una delle espressioni più raffinate dell’architettura urbana a Roma nell’ultimo quarto del XIX secolo. Si configura come un’opera
complessa, al tempo stesso funzionale e simbolica, pensata per armonizzare spazio pubblico, decorazione pittorica e visione sociale. Al di là del suo valore urbanistico, ciò che la rende un unicum nel panorama architettonico romano è il suo straordinario apparato decorativo. Coima ha avviato nella galleria lavori di restauro e risanamento conservativo che termineranno entro fine 2026, dedicati al recupero delle facciate affrescate e della copertura vetrata del lucernario, il tutto a seguito dell’ottenimento del nulla osta da parte della Soprintendenza Speciale ABAP a novembre 2025. I lavori di restauro avranno una durata di circa 10 mesi, per un importo di circa 1 milione di euro. Il Gruppo ha completato il progetto di riqualificazione di Palazzo Roma, in via del Corso 337, ed è impegnato nella rifunzionalizzazione di Palazzo Monte, in zona Campo de’ Fiori e di un altro immobile cielo- terra di nove piani situato nel quartiere Trastevere.

Grandi, dunque, le potenzialità di Roma. E lo ha ben sottolineato Catella parlando agli investitori all’Ipe: “Roma è una città straordinaria proprio perché arriva in ritardo al tema della rigenerazione urbana. Se avessimo fatto questa stessa conversazione dieci anni fa, l’agenda sarebbe stata completamente diversa, mentre oggi possiamo partire da una consapevolezza più evoluta, che integra dimensione economica, sociale e ambientale. In questo senso, il fatto di essere ‘late’ non è necessariamente uno svantaggio, anzi rappresenta un’opportunità per impostare trasformazioni più contemporanee e strutturate”. Roma sta entrando in una nuova fase della rigenerazione urbana, paragonabile a quella vissuta da Milano tra il 2000 e il 2010, secondo Catella, e il vero cambio di passo è rappresentato dall’evoluzione della governance pubblica: dopo anni in cui la burocrazia era percepita come un ostacolo agli investimenti, l’amministrazione capitolina viene oggi vista come più stabile, visionaria e allineata agli standard europei, creando così condizioni favorevoli per grandi programmi di investimento. Dal punto di vista immobiliare, Roma presenta fondamentali solidi: forte domanda, offerta limitata e prospettive interessanti nel lungo periodo. La complessità storica e urbanistica della città, invece di essere un limite, diventa una barriera all’ingresso che premia operatori capaci di costruire partnership con soggetti pubblici qualificati, come Poste Italiane e Cdp. Per Antonino Turicchi, amministratore delegato di CDP Real Asset, il progetto dell’ex Guido Reni è esempio concreto del ruolo svolto dalla SGR del Gruppo CDP nella rigenerazione urbana, facilitando l’attrazione di investimenti privati attraverso la gestione delle complessità progettuali e istituzionali.  Turicchi ha poi sottolineato come oggi stia emergendo “una nuova forma di disagio abitativo, diversa e più ampia rispetto a quella cui tradizionalmente risponde il social housing”, evidenziando le difficoltà di accesso alla casa per “infermieri, insegnanti, forze dell’ordine, dipendenti pubblici, ma anche giovani professionisti al primo impiego”. Di qui la necessità di affrontare questa criticità, CDP Real Asset “estendendo  il nostro impegno anche al service housing, quale complemento e integrazione del tradizionale modello di housing sociale”. L’obiettivo strategico dell’iniziativa è “favorire la mobilità del lavoro e l’integrazione nel tessuto urbano di quelle persone che rappresentano la spina dorsale dei servizi essenziali e della vita economica e sociale urbana”. Infine, ha ricordato l’impegno del Gruppo Cassa Depositi e Prestiti nel rafforzamento del Fondo Nazionale dell’Abitare, definendolo “uno strumento coerente con la dimensione della sfida sociale e urbana che il Paese è chiamato ad affrontare”.