Finanza internazionale e recupero alloggi ERP: ma del piano casa non s’è vista ancora la gamba affordable

Il Piano casa è tornato a inabissarsi proprio mentre sembrava ormai tutto pronto per l’approvazione in Consiglio dei ministri della prima tranche di 950 milioni di euro, destinata a rendere agibile una quota importante dei 60mila alloggi di edilizia popolare inutilizzati che aspettano di essere riqualificati. Un primo passo, considerando che solo per l’ERP le famiglie che avrebbero diritto sono circa 300mila.

Le parole di emergenza per la finanza pubblica con cui il ministro dell’Economia Giorgetti ha motivato il taglio agli incentivi Industria 5.0 fanno pensare che la pausa di riflessione orientata a prudenza riguardi anche il varo del Piano casa. Che, evidentemente, non si può più dare per scontato come si faceva due settimane fa.

Tra gli operatori dei settori immobiliari, del project financing, delle costruzioni si è venuta creando però – oltre al timore di un nuovo rinvio sine die – un’altra preoccupazione, ancora più forte: l’assenza, nelle misure concrete prospettate fino a oggi, della gamba principale di quello che dovrebbe essere un Piano casa, quell’affordable housing che viene celebrato in Europa come la soluzione al problema abitativo e che i più traducono in Italia con bilocali o trilocali affittati a un canone calmierato oscillante fra i 500-600 e gli 800-900 euro, capace di rispondere anche alle esigenze dell’area grigia della domanda abitativa e alle disponibilità econoniche del ceto medio (spesso impoverito) con un reddito che oscilli fra i 16mila e i 40-50mila euro annui. Per questa domanda si ritiene che oggi siano necessari almeno 100mila alloggi.

I due pezzi di Piano casa di cui si è parlato finora sono, invece, la risposta alle due fasce estreme di mercato, sopra e sotto l’affordable housing: quella bassa degli alloggi popolari di edilizia residenziale pubblica cui possono aspirare famiglie con Isee inferiore a 15-16mila euro; e quella alta che sarebbe affrontata con il coinvolgimento di fondi di finanza internazionale araba (Qatar) sotto la regia dell’ex numero uno di Hines Italia, Guido Abbadessa. Una soluzione, quest’ultima, che va riconfermata dopo il coinvolgimento degli Stati del Golfo Persico nella guerra con l’Iran e che comunque nessuno nel mondo dell’immobiliare pensa possa risolversi con un canone sotto i mille euro, in assenza di robusti incentivi pubblici.

E qui viene il punto: nessuno nel governo ha ancora parlato degli incentivi pubblici – finanziari, fiscali, urbanistici – con cui si dovrebbe costruire una politica sostenibile per quella grande fascia intermedia della domanda. Politica che chiamiamo affordable housing e che non può prescindere da forme di partenariato fra pubblico e privato, dovendosi il pubblico dedicare prioritariamente alle soluzioni per le fasce basse. Questo partenariato pubblico-privato non può non essere “plurale”, che include cioè tutti i livelli istituzionali

In altre parole, lo scheletro del Piano casa visto finora si è tenuto bene alla larga dal cuore del problema. E non è detto che i timori di una stretta di finanza pubblica non giochino un ruolo anche in questa scelta. Varare una politica di incentivi per un nuovo modello di social housing costa e soprattutto questo costo dura nel tempo. Le titubanze, i rinvii, i balbettii di questi anni non sono propriamente un’iniezione di fiducia sul fatto che si andrà comunque avanti nella definizione di un quadro  normativo e finanziario certo. Eppure, appare evidente – questa è anche l’idea del piano europeo del commissario Jorgensen – che senza un modello di affordable housing non c’è soluzione al problema abitativo.

Ma quali sono le questioni da affrontare e gli elementi indispensabili per avvicinarsi a questa soluzione? Pur senza toccare questioni destinate a impattare sui costi di queste operazioni – come la disponiibilità di aree e immobili pubblici o i processi di industrializzazione basati sull’offsite raccomandati anche dal piano Ue – nel dibattito italiano sono state avanzate numerose proposte in questi ultimi mesi, soprattutto da associazioni come Ance, Assoimmobiliare, Confindustria.

Semplificare il permitting

Un primo aspetto cui sta già lavorando il governo è quello del permitting, tema che risponde a tre requisiti necessari per trovare posto anche nel decreto legge in preparazione del governo: 1) non costa; 2) presenta carattere di urgenza (e non rischia quindi di incorrere nei rilievi critici del Quirinale); 3) è una normativa unica per qualunque tipo di edilizia abitativa pubblica o sociale. D’altra parte, si è ormai affermata la piena consapevolezza, anche in sede europea, che la semplificazione delle procedure e la messa a punto di una fast track autorizzativa sia un passaggio indispensabile per affrontare un’emergenza che richiede risposte immediate.

Le regole di ingaggio per pubblico e privato

Un secondo aspetto è quello delle regole di ingaggio per il pubblico e il privato. Queste regole – dice l’economista sociale Paola Delmonte – “dovrebbero valorizzare i rispettivi ruoli di pubblico e privato sulla base di rapporti sinallagmatici (agevolazione contro prestazione) chiari, trasparenti e misurabili. Sotto questo profilo è venuta in soccorso la recente risoluzione europea che ha inserito l’affordable housing tra i Servizi di Interesse Economico Generale (SIEG), esentandone le relative agevolazioni pubbliche dagli aiuti di Stato e rivedendo le metriche per calcolare il rendimento massimo del capitale privato conseguibile in presenza delle suddette agevolazioni pubbliche: tasso swap o risk free rate + 100 punti base in assenza di rischio (con compensazioni ex post) ovvero tasso swap o risk free rate + premio al rischio di settore (300-600 punti base nel residenziale italiano) in presenza di rischio, che è poi il caso più frequente”.

Il quadro delle risorse finanziarie

C’è poi il terzo aspetto, quello delle risorse finanziarie. Lo scenario predecente alla guerra in Iran risentiva positivamente della grande mobilitazione a livello europeo che si riverbera anche sul livello nazionale. Volendo ricreare un quadro delle risorse annunciate o disponibili, in Europa si va dalla piattaforma BEI per il finanziamento a debito per oltre 10 miliardi alla rimodulazione dei fondi strutturali di coesione (riprogrammazione di mid term per i fondi 2021-2027 più nuovi fondi 2028-2034 in discussione con il nuovo bilancio Ue), alle garanzie InvestEU alle risorse del Fondo sociale per il Clima che ammontano a 7 miliardi per l’Italia di cui 4 destinati alla casa. Se non ci sono ancora certezze sulla programmazione finanziaria dello Stato italiano, iniziative possono venire dagli investitori istituzionali come Cassa Depositi e Prestiti con i fondi di fondi come il Fondo Italiano per l’Abitare (FIA), il Fondo Nazionale per l’Abitare Sociale (FNAS) e l’ultimo nato Fondo Nazionale per l’Abitare (FNA) che beneficia di una garanzia europea di InvestEU al 50% sul capitale. Anche la Consap, concessionaria delle assicurazioni pubbliche, ha annunciato di voler creare un fondo di garanzia per le obbligazioni sottoscritte dai risparmiatori in favore dell’affordable housing, sul modello di quanto già fatto per le cartolarizzazioni di non performing loans. 

Gli incentivi normativi, finanziari e fiscali

Come detto, sul fronte degli incentivi, numerose sono le proposte avanzate da Ance, Assoimmobiliare e Confindustria. Se ne ricordano qui alcune: allentamento dei vincoli imposti dalla Banca Centrale Europea ai finanziamenti delle banche commerciali a favore dei settori delle costruzioni e dell’immobiliare; riforma dell’IVA per i patrimoni residenziali in locazione, per rimuovere l’indetraibilità che ne comprime i ritorni; imposta di registro e ipo-catastali in misura fissa, 200 euro ciascuna per operazioni di riqualificazione; definizione di beni strumentali per gli alloggi destinati alla locazione a canone concordato; revisione delle tipologie contrattuali per introdurre la fattispecie dell’erogazione di servizio abitativo, comprensivo della tradizionale locazione e dei servizi all’abitare, con IVA uniformata al 10%; introduzione degli incentivi fiscali per gli investimenti degli enti previdenziali, sul modello di quanto fatto in favore del venture capital.