Confindustria rilancia il piano casa con incentivi e cartolarizzazioni. “Ma serve un fondo ad hoc”

Confindustria non molla sul piano casa, anzi rilancia con una nuova versione del documento, inviato dal presidente Orsini in queste ore alla premier Giorgia Meloni e al ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini. Il documento aggiornato – curato dal delegato per il piano casa Gabriele Buia con la collaborazione dell’Ance – prende atto delle misure inserite nella legge di bilancio: l’incentivo previsto dall’articolo 68 che consente ai lavoratori di destinare gli integrativi (detassati) in busta paga per il welfare anche ai canoni di locazione dell’abitazione; e il Piano casa Italia di Salvini che, però, non va oltre la “disposizione programmatica” priva di risorse adeguate. Ma la nuova versione  del Piano spinge soprattutto, molto più delle precedenti, sullo strumento delle cartolarizzazioni, considerato utile non solo per raccogliere risparmio retail (soprattutto se sostenute da forme di garanzia pubblica in favore dei risparmiatori) ma anche per favorire la partecipazione diretta delle imprese industriali all’operazione. “Sarebbe tuttavia importante stanziare da subito – è l’altro grande tema affrontato dal documento – delle risorse a copertura del Piano casa Italia, al fine di consentire di attivare già nel 2025 le misure di seguito indicate, a partire da quelle di garanzia”.

Serve, quindi, dice Confindustria, un cospicuo fondo ad hoc che finanzi il piano salviniano e che potrebbe costituire una spinta anche al programma confindustriale (in alternativa si ripropone a modello anche il vecchio fondo Gescal che però rischierebbe di avere impatti su retribuzione e contribuzione). Un tema – quello del fondo – che assume nuovi, interessanti risvolti anche alla luce delle trattative fra governo italiano e commissione Ue per riutilizzare parte dei fondi Pnrr che non saranno spesi in nuove riforme e nuovi strumenti, anche finanziari, comunque innovativi, per superare le criticità che ancora una volta hanno rallentato la nostra effettiva capacità di spesa e di investimento. Il ministero delle Infrastrutture sta ragionando con Bruxelles anche di un fondo casa o social housing che si agganci alle nascenti politiche comunitarie sul tema abitativo e rielabori quanto fatto con il Pinqua e con l’edilizia residenziale, sposando l’dea di un piano “modello Pnrr” con scadenze rigide e obiettivi di performance.

In qualche modo correlato al Pnrr anche il capitolo molto ampio (e molto radicale nelle proposte) sulle semplificazioni edilizie e urbanistiche che dovrebbero confluire in un provvedimento a sé, con numerose norme in deroga alla pianificazione urbanistica ordinaria.

Sono le cartolarizzazioni, però, il capitolo su cui viene fortemente rafforzato l’accento della nuova versione del piano rispetto alla versione dello scorso novembre (su cui si veda qui l’articolo di Diario DIAC “Piano Casa di Confindustria, sei MOSSE contro l’emergenza” che spiegava le finalità della proposta confindustriale). C’è anche un allegato che si spinge a immaginare come potrebbero essere concepite operazioni finanziarie di questo tipo.

“Per promuovere la realizzazione delle operazioni del Piano – afferma il documento – una modalità efficace, che in presenza di una solida garanzia per gli investitori retail consentirebbe di attrarre risparmio privato, è quella che consiste nella realizzazione di operazioni di cartolarizzazione immobiliare. Si tratta di operazioni che prevedono il ricorso a SPV immobiliari costituite ai sensi della legge sulle cartolarizzazioni (Legge 130/99) che riuniscano nel capitale gli investitori in equity (potrebbe per esempio trattarsi di imprese industriali che intendono così soddisfare le esigenze abitative dei loro lavoratori)”.

Il documento ricorda che le società veicolo possono emettere “note” di diversa categoria (senior notes, mezzanine notes, junior notes) sottoscritte da diverse tipologie di note-holders quali investitori istituzionali (inclusa Cdp), investitori professionali, investitori retail, “ma anche imprese industriali ed enti locali”. Per poi acquisire, con i proventi della sottoscrizione, gli asset da valorizzare (aree, immobili da ristrutturare/demolire e ricostruire/completare) e realizzare le iniziative del Piano. Ruolo decisivo, per convincere il risparmio retail, avrebbero le garanzie pubbliche, così come incentivi fiscali che possano rendere appetibili questi strumenti anche rispetto ai titoli di Stato.

“Con riferimento a tali operazioni realizzate dalle imprese industriali – dice il documento di viale dell’Astronomia – si potrebbero prevedere anche delle agevolazioni dedicate quali la riduzione IMU (in tal caso in accordo con i Comuni), l’Ires ridotta, un credito d’imposta (si veda in proposito il paragrafo 3.6.). Le Associazioni territoriali e settoriali del sistema Confindustria potrebbero avere un ruolo determinante ai fini della realizzazione di tali operazioni. In particolare, potrebbero essere i promotori delle stesse e sottoscrivere parte delle note emesse dalla SPV. Inoltre, potrebbero mappare e aggregare la domanda delle imprese. Apposite agevolazioni fiscali possono supportare questa fase del progetto, per il tramite di incentivi, in particolare sul piano delle imposte indirette, per l’acquisto delle aree e dei fabbricati da parte della SPV, con riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sui trasferimenti di aree e fabbricati”.

L’allegato entra anche in dettagli tecnici che potranno essere valutati solo dopo che sul progetto si sarà espresso il governo e, in particolare, il ministro dell’Economia. Si ricorda tuttavia nel documento quali possono essere i soggetti interessati a operazioni di questo tipo. “Il finanziamento dell’iniziativa – dice il Piano confindustriale – può essere destinato a un ampio raggio di soggetti investitori, quali: i) Investitori istituzionali: fondazioni bancarie, enti pubblici (es: Comune, Provincia), CDP, Assicurazioni, Casse previdenziali, Fondi pensione; ii) imprese di medio-grandi dimensioni, che siano investitori professionali; iii) investitori professionali: soggetti privati che presentano una expertise acquisita e/o valore del portafoglio o delle transazioni effettuate in passato maggiore di 500.000 euro; iv) investitori non professionali: a determinate condizioni, persone fisiche o giuridiche non in possesso dell’expertise degli investitori professionali; v) investitori in debito: Istituti bancari”.

Il documento si sofferma, con apprezzamento, sull’articolo 68 della legge di bilancio 2025. “Si tratta – spiega Confindustria – di una disposizione che introduce una detassazione delle somme erogate o rimborsate dai datori di lavoro per il pagamento dei canoni di locazione e delle spese di manutenzione dei fabbricati locati dai dipendenti assunti a tempo indeterminato dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025. Tali somme non concorrono, per i primi due anni dalla data di assunzione, a formare il reddito ai fini fiscali entro il limite complessivo di 5.000 euro annui. L’esclusione dal concorso alla formazione del reddito del lavoratore non rileva ai fini contributivi. La norma riguarda i titolari di reddito da lavoro dipendente non superiore nell’anno precedente l’assunzione a 35.000 euro e che abbiano trasferito la residenza oltre un raggio di 100 chilometri. La disposizione potrebbe essere ulteriormente rafforzata, anche estendendola ai lavoratori stagionali”.