Impact investing motore di crescita e rigenerazione urbana se c’è agenda condivisa pubblico-privato. Catella: “Il nostro Fondo punta a progetti per 12 mld, ma servono obiettivi chiari e incentivi”

Il Villaggio Olimpico e lo Scalo di Porta Romana, il progetto di SestoMilano, le ex Caserme di via Guido Reni a Roma: la rigenerazione urbana passa e trova impulso dall’impact investing, una evoluzione nella gestione di portafoglio che punta a generare simultaneamente un ritorno finanziario, ambientale e sociale con obiettivi quantitativi definiti ex ante. E’ la strada intrapresa da Coima con il Fondo Impact, partecipato da Intesa SanPaolo e un gruppo di investitori istituzionali tra fondazioni e casse previdenziali. In 5 anni il fondo ha mobilitato capitali complessivi per circa 5 miliardi di euro in progetti di rigenerazione urbana e di riuso edilizio nelle due principali città italiane, attraverso l’attivazione di partnership sia attraverso partenariati pubblico privati sia con operatori nazionali e internazionali, tra cui tre fondi sovrani e primari fondi pensione mondiali. E’ questo il primo bilancio presentato, ieri al Maxxi di Roma, nel convegno “Italia, investimenti reali. Sviluppo urbano, coesione sociale e crescita economica”, promosso dal comitato di indirizzo del Fondo Impact. Un momento di confronto aperto a tutti gli stakholder pubblici e privati con un preciso obiettivo: quello di ampliare il modello collaborativo per contribuire allo sviluppo di città più sostenibili, inclusive ed resilienti, dimostrando come la rigenerazione urbana possa diventare motore di crescita economica e creazione di valore di lungo periodo.

Un elemento distintivo del Fondo Impact è la capacità di scalare capitali e impatto attraverso un’architettura aperta tramite partnership strategiche e finanziamenti. A fronte di circa 1 miliardo di euro di capitali propri, il Fondo ha attivato un moltiplicatore finanziario pari a 5,1 volte, con un potenziale di investimenti complessivi fino a 5 miliardi di euro e si pone  un obiettivo con pieno potenziale dei progetti già acquisiti fino a oltre 12 miliardi di euro, con un moltiplicatore finanziario pari a 12 volte. Insomma, il Fondo riveste così un ruolo di catalizzatore sistemico trasformando ogni euro investito in un motore di sviluppo territoriale. La strategia è costruita su un obiettivo di rendimento di portafoglio pari a un tasso interno di rendimento netto del 10%. Una percentuale, come sottolinea il rapporto, coerente con la natura value add e trasformativa degli interventi e con un approccio calmierato rispetto a fondi speculativi che a livello internazionale presentano un rendimento superiore al 15%. A livello di singolo investimento, in funzione della fase di sviluppo e del profilo di rischio specifico. il rendimento target si colloca tra l’8 e il 12%.  I progetti promossi dal Fondo si concentrano su programmi di rigenerazione urbana di larga scala, con un approccio che privilegia la riqualificazione di aree già urbanizzate e la creazione di nuovi quartieri sostenibili e inclusivi. Tra le principali iniziative avviate ci sono la rigenerazione dell’ex Scalo di Porta Romana a Milano, che include il Villaggio Olimpico dei Giochi Milano Cortina 2026, progettato per diventare il più grande studentato convenzionato d’Italia con 1.700 posti letto; il progetto MilanoSesto, il più grande programma di rigenerazione urbana in Italia e uno dei più estesi in Europa; la riqualificazione delle storiche ex caserme Guido Reni a Roma, contribuendo alla rigenerazione del quartiere Flaminio. A questo proposito, Manfredi Catella, ceo e founder di Coima – che si è aggiudicata l’asta di Cdp Real Asset con l’assegnazione confermata nel novembre 2025 – ha annunciato che i cantieri partiranno “entro fine anno”.  Con un investimento di 400 milioni, verrà realizzato uno sviluppo immobiliare da 45 mila metri quadri destinato a residenziale, commerciale e social housing e, su una parte dell’area destinata al pubblico, il nuovo Museo della Scienza della Capitale. L’iter urbanistico è completo “Cdp ha fatto una buona parte del percorso e possiamo partire con la parte esecutiva”, ha spiegato Catella a margine del convegno. Insieme a Coima e Cdp Real Asset, che mantiene una quota del 50% per lo sviluppo del social housing e il 25% per la parte libera, c’è anche un socio di capitale internazionale: Eagle Hills che ha “un’ampia esperienza di riqualificazione nelle grandi aree e competenza sulla parte alberghiera, quindi sono un partner di capitale con competenze utili al tavolo”.

Nel complesso, nei primi anni di attività gli investimenti del Fondo hanno generato risultati significativi per l’economia reale: 13.700 posti di lavoro attivati lungo la filiera economica, 3,6 miliardi di euro di attività economica generata, 1,9 miliardi di euro di contributo al PIL nazionale. Sul piano sociale e urbano, i progetti prevedono inoltre la realizzazione di oltre 13.300 nuove abitazioni, di cui circa 2.400 a costi calmierati, e 1.700 posti letto per studenti.

“La transizione industriale del territorio italiano rappresenta uno dei motori di sviluppo economico, ambientale e sociale per il futuro del Paese. La fase relativamente giovane del ciclo di rigenerazione urbana delle nostre città ci consente di dotarci di un’agenda aggiornata rispetto ad altri Paesi in fase più avanzata. La capacità di innovazione e di attuazione unendo competenze, conoscenze e capitali è la straordinaria opportunità che abbiamo ed è il senso di questa giornata di condivisione promossa dal comitato di indirizzo del fondo Impact”, ha sottolineato Catella nel suo intervento.  “Se guardiamo l’evoluzione delle città nelle società occidentali il nostro Paese è in ritardo, ma è un ritardo competitivo. Perché, a volte, essere in ritardo ti consente di aggiornare l’agenda. Questo è un Paese che ha come materia prima straordinaria, il nostro territorio. Ma è molto obsoleta in gran parte ed è una fortuna, per questo lo chiamo ritardo competitivo”.

La via maestra indicata dal confronto di ieri è quella di un’agenda della rigenerazione urbana che possa rappresentare un acceleratore economico della transizione energetica e della coesione sociale, allineando esigenze dei soggetti pubblici e privati. Ma questo può avvenire a precise condizioni: la definizione di una  strategia nazionale per la rigenerazione con mappatura delle aree prioritarie e obiettivi misurabili; l’introduzione di procedure autorizzative più rapide e prevedibili per i progetti di trasformazione urbana; la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato attraverso partenariati pubblico-privati; la mobilitazione di capitali privati attraverso strumenti finanziari dedicati e meccanismi di de-risking pubblico; una governance stabile tra Governo, Pubblica Amministrazione e investitori per monitorare l’avanzamento degli obiettivi di transizione urbana. Catella ha parlato di “opportunità straordinarie” ma, ha puntualizzato, “dobbiamo dire quello che manca: la definizione di obiettivi chiari e servono regole e incentivi” perchè, altrimenti, “i numeri non stanno in piedi”. Per Davide Albertini Petroni, presidente Confindustria Assoimmobiliare: “Il settore immobiliare sta vivendo un cambio di paradigma: il passaggio da un settore immobiliare focalizzato sul valore dell’edificio come bene finanziario a uno basato sul valore generato dall’edificio nel contesto territoriale in cui è inserito. In questa prospettiva, l’immobile diventa parte di un ecosistema territoriale: genera valore non solo per le sue caratteristiche intrinseche ma perché abilita attività economiche, attrae imprese e talenti, promuove l’innovazione, migliora la qualità della vita urbana. Affinché ciò accada dobbiamo rafforzare le forme di pianificazione integrata tra settore pubblico e privato, in cui gli obiettivi di pianificazione urbana, la sostenibilità economica degli investimenti immobiliari e la soddisfazione dell’interesse collettivo siano allineati in modo coerente ma, allo stesso tempo, si deve evolvere anche il modo in cui misuriamo il valore degli investimenti immobiliari: accanto ai tradizionali indicatori finanziari, nuovi fattori devono acquisire maggiore rilevanza: l’impatto economico sul territorio, il valore sociale generato e il contributo alla transizione energetica”.

Sul fronte degli stakeholder pubblici,, è intervenuto Antonino Turicchi, amministratore delegato di CDP Real Asset SGR: “Il nostro obiettivo è creare le condizioni per generare impatto sull’economia reale. Da oltre quindici anni CDP Real Asset lavora per sviluppare un grande programma di edilizia sociale, costruito insieme a una rete di investitori istituzionali di primo piano — banche, assicurazioni, casse di previdenza — che allora hanno scelto di affiancarci non solo per un’opportunità di investimento, ma per un senso di responsabilità verso il Paese. Insieme abbiamo portato e fatto crescere il social housing in Italia. Oggi la crisi abitativa è ancora più profonda. E proprio per questo è il momento di rinnovare quell’impegno. Da parte nostra, continuiamo a investire con determinazione: auspichiamo che anche gli investitori istituzionali che hanno creduto in questo progetto tornino a investire al nostro fianco”. Andrea Tobia Zevi, Assessore al Patrimonio e alle Politiche Abitative, Comune di Roma ha evidenziato come” l’’impact investing è oggi uno strumento concreto di governo urbano, anche per una città come Roma. Per noi amministratori significa rigenerare quartieri, ridurre le disuguaglianze, creare valore sociale oltre che economico. La rigenerazione urbana, in questa prospettiva, smette di essere un’operazione solo edilizia e diventa una politica integrata: case accessibili, spazi pubblici di qualità, servizi di prossimità, opportunità culturali, ma anche lavoro”. “Per questo – ha spiegato –  cerchiamo, nei progetti di valorizzazione del patrimonio di Roma che stiamo portando avanti, di avere una visione politica molto chiara: definire priorità, garantire regole trasparenti, selezionare progetti capaci di produrre benefici duraturi. È un cambio di rotta per il pubblico, ma anche per il privato che accetta la sfida di investire dove conviene e, soprattutto, dove serve. In gioco non c’è soltanto la trasformazione delle città, ma la credibilità stessa delle istituzioni nel guidare uno sviluppo più equo, inclusivo e sostenibile. Occasioni come questa sono essenziali per allineare visione pubblica e risorse private, individuando percorsi coerenti con l’interesse collettivo”.

A chiudere la giornata è stato il capoeconomista di Intesa SanPaolo, Gregorio De Felice. “Strumenti come i fondi impact dimostrano che è possibile mobilitare capitale privato per generare non solo rendimento finanziario, ma anche risultati sociali e ambientali misurabili. Coima ESG City Impact Fund nasce proprio da questa consapevolezza e ha lo scopo di integrare obiettivi finanziari e obiettivi di impatto ambientale e sociale, all’interno di una strategia industriale misurabile”, ha detto. “Questo approccio è particolarmente rilevante proprio nello sviluppo urbano. Pensiamo alla rigenerazione di quartieri degradati, alla creazione di housing accessibile, ai servizi di prossimità, alla riqualificazione energetica degli edifici, agli spazi per l’innovazione sociale. Tutti questi interventi producono valore economico, ma allo stesso tempo migliorano la qualità della vita delle persone e rafforzano le comunità. Viene contenuto il consumo di suolo e ridotte le emissioni connesse ai nuovi sviluppi. Naturalmente, nessun attore può affrontare queste sfide da solo. Il futuro dello sviluppo urbano in Italia passa inevitabilmente attraverso nuove forme di collaborazione tra pubblico e privato. Le istituzioni pubbliche hanno il compito di definire le priorità, creare regole chiare, garantire equità e visione di lungo periodo. Il settore privato porta capacità di investimento, efficienza operativa e innovazione. Al sistema pubblico spetta il compito di definire le strategie, selezionando le aree prioritarie e introducendo obiettivi misurabili nel tempo”.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il Fondo Impact di Coima sgr, partecipato da Intesa Sanpaolo e da un manipolo di Casse privatizzate e fondazioni bancarie, punta sulla rigenerazione urbana con progetti già acquisiti stimati in 12 miliardi. Lo indica il ceo e fondatore di Coima, Manfredi Catella, alla presentazione del primo rapporto di impatto del fondo promosso dal Comitato di indirizzo dello stesso. Il Fondo, con capitali propri di 1 miliardo, con tutti i progetti già acquisiti (tra i quali la rigenerazione dello Scalo di Porta Romana a Milano e delle ex caserme Guido Reni a Roma) si pone un obiettivo di investimenti di 12 miliardi con coinvestimenti, partnership pubblico-private e leva finanziaria. Nei primi cinque anni di vita del fondo, si legge nel report di impatto, il Fondo ha realizzato il Villaggio Olimpico a Milano che dal prossimo anno accademico diventerà il maggiore studentato convenzionato in Italia con 1.700 posti letto.

 

I cantieri per lo sviluppo immobiliare nelle ex caserme Guido Reni a Roma partiranno “entro fine anno”. Così il numero uno di Coima, Manfredi Catella, sviluppatore immobiliare che si è aggiudicato l’asta di Cdp Real Asset per l’acquisto dell’area di 5 ettari nel quartiere Flaminio della Capitale dove sorgerà, con un investimento di “oltre 400 milioni”, uno sviluppo immobiliare da 45 mila metri quadri destinato a residenziale, commerciale e social housing e, su una parte dell’area destinata al pubblico, il nuovo Museo della Scienza della Capitale. L’iter urbanistico è completo “Cdp ha fatto una buona parte del percorso e possiamo partire con la parte esecutiva” aggiunge Catella a margine della presentazione del Fondo Inpact che è il fondo che sviluppa il progetto romano. Accanto a Coima e Cdp Real Asset, che mantiene una quota del 50% per lo sviluppo del social housing e il 25% per la parte libera, c’è anche un socio di capitale internazionale: Eagle Hills che ha “un’ampia esperienza di riqualificazione nelle grandi aree e competenza sulla parte alberghiera, quindi sono un partner di capitale con competenze utili al tavolo”.

Cdp Real Asset, la società immobiliare del gruppo Cdp ha avviato un dialogo con la Conferenza episcopale italiana guidata dal cardinale Matteo Zuppi “per immobili da destinare allo student housing”. Così Antonino Turicchi, amministratore delegato della Sgr del gruppo nel corso di un evento organizzato a Roma da Coima per il Fondo Impact. Cdp RA in quindici anni di vita ha realizzato 4 miliardi di investimenti, 7mila alloggi per studenti e ha altri 6.600 in fase realizzativa. La società ha realizzato 19 mila alloggi con il Fia, il Fondo per l’abitare, che ha esaurito il suo compito ed ha avviato “il rimborso dei quotisti”. Turicchi ha ricordato la collaborazione con il gruppo Coima per la realizzazione del Villaggio Olimpico a Milano e per lo sviluppo delle ex Caserme Guido Reni, area di proprietà di Cdp RA, che è stato assegnato a Coima al termine di un processo “competitivo e trasparente” per il quale “c’è voluto un po’ di tempo” ha aggiunto il top manager che ha ricordato come della rigenerazione delle ex caserme al quartiere Flaminio della Capitale si parlasse già dal 2010.

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