Catella entra nel Piano casa: “Pronti a inserire i nostri progetti a Milano, Venezia e Roma. Soluzioni strutturali al problema housing”

Sul Piano Casa Coima intende giocare un ruolo di rilievo e sta lavorando per inserire progetti in corso a Milano, Roma e Venezia nel nuovo quadro di incentivi previsti. La pipeline della società comprende oltre 10.000 unità residenziali distribuite in queste tre città. E’ questa la mossa indicata da Catella illustrando prospettive e dinamiche del mercato immobiliare italiano.

Coima promuove a piani voti il Piano Casa. Mancano, è vero, i decreti attuativi, ma è un giudizio molto positivo quello espresso da Manfredi Catella, ceo e fondatore del gruppo, in occasione dell’appuntamento trimestrale per la presentazione dell’outlook sul mercato immobiliare. E soprattutto conferma l’impegno di Coima a giocare un ruolo primario in questa partita. “L’Italia, come la maggior parte delle città occidentali e certamente di quelle europee, presenta un deficit strutturale di abitazioni, in particolare nel segmento dell’affordable housing. Questo fabbisogno è stato finalmente affrontato in maniera strutturale dal Governo”, afferma Catella sottolineando la portata della novità intervenuta con il definitivo via libera del Parlamento al decreto arrivato il 6 luglio scorso. “Nel complesso si tratta di un passo molto positivo, perché riconosce formalmente l’esistenza di un’esigenza strutturale. Il piano prevede la realizzazione di 100.000 nuove unità abitative nei prossimi dieci anni”, evidenzia Catella, tratteggiando, in sintesi, l’architettura del Piano con i tre principali pilastri. “Due – spiega-  riguardano prevalentemente il settore pubblico, attraverso capitale pubblico e valorizzazione del patrimonio pubblico. Il terzo, invece, punta a sostenere il mercato coinvolgendo operatori privati mediante partenariati pubblico-privati, offrendo una serie di incentivi”. E’ sul  terzo pilastro che Catella pone un particolare accento: “Siamo ancora in una fase iniziale, poiché l’attuazione concreta dipenderà dai regolamenti che saranno approvati nei prossimi mesi. In linea generale, è previsto un incentivo specifico per programmi residenziali di grandi dimensioni, definiti come progetti con un investimento complessivo pari ad almeno 1 miliardo di euro. Il progetto deve essere considerato unitario, cioè sviluppato all’interno dello stesso sito, con un unico progetto architettonico e un unico accordo urbanistico. La soglia di un miliardo si applica sia agli investitori nazionali sia a quelli internazionali e mira chiaramente a favorire operatori dotati di grandi capitali interessati allo sviluppo di programmi residenziali”.

Inoltre, spiega ancora Catella, l’investimento complessivo viene calcolato sull’intero ciclo di vita del progetto e comprende anche il finanziamento a debito. Tra i requisiti richiesti figura inoltre una quota minima del 70% di edilizia a prezzi accessibili. “Qualora tali condizioni siano soddisfatte, il progetto può beneficiare di importanti agevolazioni. La prima riguarda procedure autorizzative accelerate, che possono prevedere perfino la nomina di un Commissario Straordinario del Governo dedicato al singolo intervento. Sono inoltre previsti premi edificatori, sia attraverso un incremento delle superfici edificabili, sia escludendo le volumetrie destinate all’housing sociale dal computo delle superfici edificabili consentite. Sono previste anche ulteriori agevolazioni; ad esempio, i costi di bonifica del sito possono essere compensati con gli oneri dovuti al Comune”.  È proprio su questo fronte che Coima intende giocare un ruolo da protagonista. “Stiamo lavorando affinché alcuni dei nostri principali progetti possano essere qualificati all’interno del Piano Nazionale per l’housing”, sottolinea Catella. La pipeline della società comprende infatti oltre 10.000 unità residenziali distribuite tra Milano, Roma e Venezia, che potrebbero rientrare nel nuovo quadro di incentivi previsto dal Governo. La slide illustrata da Catella mostra lo Scalo di Porta Romana, Milano Sesto, le ex caserme di Via Guido Reni a Roma, Palazzo Marconi a Venezia.

Una novità importante, quella del Piano Casa, che Catella analizza anche all’interno del quadro politico italiano parlando “dell’anno che ci attende” e, cioè, “di un anno a forte carattere elettorale”, che vedrà al centro dei lavori parlamentare la riforma elettorale e poi nel 2027 le due grandi tornate amministrative e politiche. “Per quanto riguarda le elezioni comunali, sono attese nel secondo trimestre dell’anno, quindi nella primavera del 2027, e riguarderanno sia Milano sia Roma. A Roma l’esito appare relativamente più prevedibile, grazie al buon andamento dell’attuale sindaco, Roberto Gualtieri. A Milano, invece, Giuseppe Sala non potrà ricandidarsi, avendo già completato il secondo mandato. Di conseguenza, vi sarà maggiore incertezza sull’esito elettorale e, con il passare dei mesi, diventeranno più chiari i candidati del centrodestra e del centrosinistra”. In questo contesto, ci sono dinamiche e dati “che riteniamo particolarmente rilevanti per chi intende programmare e investire in Italia”.

Tornando alla panoramica delle principali aree di sviluppo del mercato immobiliare italiano e guardando al comparto degli uffici, Catella sottolinea come le principali città europee abbiano registrato negli ultimi cinque anni un forte incremento dei canoni prime rispetto al periodo precedente alla pandemia. Milano rappresenta uno degli esempi più significativi: nel centro città i canoni hanno raggiunto circa 1.000 euro al metro quadrato, mentre nell’area di Porta Nuova si attestano intorno ai 900 euro al metro quadrato. Tale dinamica è riconducibile a uno squilibrio ormai consolidato tra domanda e offerta. Il livello di assorbimento degli spazi rimane elevato, mentre la pipeline di nuovi sviluppi è relativamente contenuta e, in larga parte, già pre-locata prima del completamento. Di conseguenza, anche la futura disponibilità di nuovi immobili dovrebbe rimanere limitata, creando condizioni favorevoli per il mantenimento di canoni elevati nei prossimi anni. Nel quadro di questa strategia si inserisce anche l’operazione conclusa il 1° luglio con BNP Paribas, entrata come co-investitore nella torre già occupata dalla banca. La transazione, superiore ai 400 milioni di euro e finalizzata con un cap rate di circa il 4%, viene presentata come un’operazione particolarmente significativa, sia per dimensione sia per la qualità dell’asset. La società ricorda inoltre di aver già stabilizzato un portafoglio di immobili prime classificabili come core e core plus.

Anche il settore dello student housing continua a presentare prospettive di crescita molto favorevoli. Il principale elemento evidenziato è il forte ritardo dell’Italia rispetto agli altri Paesi europei: il tasso di copertura del mercato PBSA è pari soltanto al 4%, contro una media europea di circa il 15%. Le analisi di Catella tengono conto anche di fattori destinati a incidere sulla domanda futura, come l’evoluzione demografica, i flussi migratori e il possibile impatto dell’intelligenza artificiale. Anche dopo tali correzioni, la società stima una popolazione di studenti fuori sede di circa 740.000 unità, ancora in crescita. La pipeline di nuovi posti letto viene considerata largamente insufficiente. Persino includendo tutti i progetti previsti, il tasso di copertura salirebbe soltanto al 5,4%, rimanendo molto distante dagli standard europei e lasciando quindi un ampio deficit di offerta.

Per quanto riguarda le attività del gruppo, Catella dichiara di aver già sviluppato o messo in sicurezza oltre 2.000 posti letto, ai quali si aggiunge una pipeline di ulteriori 3.000. Tra i progetti più rilevanti viene citato il Villaggio Olimpico di Milano, la cui apertura è imminente e che risulta già assegnato per oltre il 70%, con l’obiettivo di raggiungere la quasi totale occupazione entro breve tempo. Viene inoltre ricordata una recente acquisizione a Roma, destinata ad aggiungere circa 600 nuovi posti letto.

Riflettori puntati poi sui data center,  uno dei principali temi di sviluppo del mercato immobiliare europeo. Il confronto con i principali hub continentali evidenzia come Milano disponga ancora di una capacità installata molto inferiore rispetto a città quali Londra, Francoforte, Dublino, Parigi e Amsterdam. Nei mercati più maturi, caratterizzati da una domanda molto elevata, i tassi di vacancy risultano inferiori all’1%, a conferma della scarsità di disponibilità. Pur riconoscendo che anche Milano sta aumentando rapidamente la propria capacità, Catella ritiene che il mercato italiano rimanga ancora in una fase iniziale di sviluppo e presenti quindi ampi margini di espansione. Coima è al lavoro su un importante programma nazionale che partirà con una capacità iniziale di 100 MW, destinata ad aumentare progressivamente grazie alla pipeline già individuata.

L’ultima parte della presentazione è dedicata all’evoluzione della base degli investitori. Catella ricorda che la ricchezza finanziaria delle famiglie italiane ha raggiunto circa 6.500 miliardi di euro alla fine del 2025, il livello più elevato in Europa e circa il doppio rispetto alla Spagna. Nonostante questa elevata disponibilità di capitale, meno dell’1% risulta oggi investito nei mercati privati, contro una media europea vicina al 10%. Secondo la società, ogni incremento di un solo punto percentuale dell’allocazione verso gli investimenti privati potrebbe tradursi in circa 65 miliardi di euro di nuovi capitali destinati al settore. Questo processo è già in corso. Tra il 2022 e il 2025 è infatti aumentata in misura significativa la quota degli investimenti immobiliari effettuati da investitori privati e family office, contribuendo ad accrescere la liquidità del mercato immobiliare italiano. Parallelamente, anche gli investitori istituzionali domestici stanno aumentando progressivamente la propria presenza. In particolare, la società individua un importante potenziale nei fondi pensione a contribuzione definita, che gestiscono già oltre 100 miliardi di euro ma finora hanno investito solo marginalmente nel settore immobiliare. Per Catella, questi soggetti potrebbero rappresentare una delle principali fonti di capitale per sostenere la crescita del mercato italiano negli anni futuri.