Catella: “Ottimo momento per investire in Italia. Bene la stabilità del Governo ma la vicenda milanese pone nuove sfide”

E’ un momento buono, anzi ottimo, per investire nel mercato immobiliare italiano pur in presenza di nuove sfide e criticità, come quelle emerse con l’inchiesta giudiziaria di Milano ma anche con la nuova riforma della giustizia. Si focalizza su questi due elementi la valutazione espressa da Manfredi Catella, ceo e founder di Coima, nel suo intervento alla “Macro & Real Estate Market Update Call”, che periodicamente dà il polso del mercato immobiliare e delle sue prospettive. Uno scenario che volge al positivo, secondo Catella, sia per ragioni strutturali che contingenti. Sicuramente, uno degli elementi più positivi e motivo di attrattività degli investimenti è la stabilità del quadro politico. Il Governo Meloni “ha recentemente raggiunto un traguardo importante: rispetto a periodi passati, si tratta del terzo esecutivo più longevo nella storia recente italiana. Questo ha rafforzato la percezione di stabilità anche tra gli investitori internazionali”. Altro elemento importante è l’approvazione della legge di bilancio che, secondo Catella, “contiene progressi positivi per il sostegno all’acquisto della casa e per la riduzione del deficit/PIL, previsto in calo dal 2,8% al 2,3% dal 2026 al 2028”. Nel pacchetto legislativo “rientra anche la nuova normativa applicabile al settore immobiliare, in particolare il modo in cui la legislazione nazionale potrà evolvere per garantire regole trasparenti e chiare sulla titolarità edilizia e, più in generale, una visione pubblica chiara sulla rigenerazione urbana.Di contro, ”Per quanto riguarda l’evoluzione specifica dell’Italia – ha sottolineato il manager – ci sono alcune questioni straordinarie che meritano un’analisi più approfondita. Mi riferisco in particolare all’indagine in corso a Milano e alla riforma della giustizia approvata dal Parlamento la scorsa settimana, che sarà sottoposta a referendum all’inizio del prossimo anno”. Per questo motivo, ha spiegato Catella, “abbiamo ritenuto che, nel nostro ruolo fiduciario verso partner e investitori, valga la pena organizzare una call separata, che si terrà – ha annunciato – a inizio anno per poter fornire maggiori dettagli e un quadro interpretativo, quasi come una bussola per investire in Italia, utile a orientarsi in quello che riteniamo essere un ottimo momento per investire nel Paese, sia per ragioni strutturali sia per opportunità contingenti”.

Nonostante tutto, dunque, Catella parla di “ottimo” momento. Un’attenzione particolare, il ceo di Coima, la riserva al processo di ottimizzazione del portafoglio immobiliare pubblico. Infatti, ha rilevato, “un elemento centrale è la valorizzazione degli asset pubblici. L’Agenzia del Demanio, che gestisce la maggior parte del patrimonio immobiliare pubblico, ha avviato un piano da circa 65 miliardi per la rigenerazione urbana e il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici, con l’obiettivo di ridurre i costi e favorire partnership pubblico-private”. Un esempio positivo è il Villaggio Olimpico per i Giochi Milano-Cortina 2026. “Il primo ottobre abbiamo consegnato il progetto in anticipo rispetto alla scadenza, alla Fondazione Milano Cortina, l’ente pubblico che coordina i Giochi Olimpici Invernali del 2026. Si tratta di un risultato importante nel settore immobiliare, con un progetto consegnato puntualmente in collaborazione con partner pubblici come la Cassa Depositi e Prestiti e con il più grande fondo italiano di rigenerazione urbana, Esg City Impact, che anche quest’anno si è confermato leader globale di settore”. Dopo i Giochi,”il Villaggio Olimpico sarà convertito in alloggi per studenti, contribuendo in modo significativo a colmare il deficit abitativo universitario a Milano. Il villaggio da solo coprirà il 6% del fabbisogno di posti letto per studenti, con canoni di affitto inferiori del 25% rispetto al mercato libero”.

In sintesi, “possiamo già evidenziare alcune conseguenze di alto livello, in particolare per quanto riguarda la situazione milanese: sul lato negativo, l’aumento della complessità amministrativa ha generato ritardi e proroghe dei tempi; i fabbisogni di ricapitalizzazione sono diventati più evidenti e di scala maggiore, con possibili ripercussioni sul credito bancario”. Sul lato positivo, “da una prospettiva di investimento, tutto questo genera nuove dinamiche interessanti: la maggiore complessità comporta minore concorrenza, mentre la necessità di ricapitalizzazione apre punti d’ingresso più interessanti”. “La presenza diretta sul territorio, e quindi un approccio di gestione attiva, diventa oggi ancora più cruciale rispetto al passato, poiché la complessità locale è aumentata, ma con essa anche le opportunità d’investimento”.

Dall’illustrazione presentata dal Chief Investment Officier di Coima, Gabriele Bonfiglioli, emergono tre elementi chiave: il momentum positivo con l’Italia che ha oggi il governo più stabile d’Europa, relazioni forti con UE e USA, e spread finanziari in miglioramento. Ciò attrarrà grandi flussi di capitale internazionale nei prossimi mesi (infrastrutture, private equity, real estate);  lo squilibrio domanda/offerta: l’Italia presenta la maggiore scarsità di asset di qualità in Europa, in tutti i segmenti immobiliari e questo riduce il rischio e migliora i rendimenti corretti per il rischio; la tempistica favorevole: i prezzi non sono ancora risaliti, quindi i prossimi 12–18 mesi rappresentano una finestra strategica d’investimento.

Nei primi nove mesi dell’anno, i volumi di transazione sono aumentati del 40%, per un totale di oltre 9 miliardi di euro. Entro fine anno si stima un totale compreso tra 11 e 12 miliardi di euro. I principali acquirenti sono investitori internazionali, ma cresce anche la quota di family office e istituzioni italiane su asset core. I fondi pensione italiani (oltre 70 miliardi di AUM) stanno aumentando la loro esposizione immobiliare. I cap rate prime si attestano attorno al 4%, con possibile compressione fino al 3,75% entro 6–9 mesi, soprattutto per operazioni sotto i 100 milioni di euro.

Milano mantiene il suo dinamismo. Il residenziale è molto forte: da un lato per la demografia positiva in particolare nella fascia under 40 che crea forte domanda sia di acquisto sia di affitto; dall’altro per una dinamica di prezzo: la crescita dei prezzi top è trainata dalla cosiddetta flat tax che sta attraendo high net worth individuals. Oltre 4.500 famiglie negli ultimi tre anni si sono trasferite a Milano. I prezzi nelle zone più esclusive hanno ormai superato i 30.000 euro al metro quadrato, con una media cittadina che si attesta intorno ai 9.000 euro al metro. Il settore del retail sta vivendo una fase di ribilanciamento. Dopo un periodo di correzione, i rendimenti si sono assestati tra il 6,5% e il 10%, differenziati in base alla qualità e alla posizione degli asset. Questo processo di repricing ha attirato capitali opportunistici, interessati a cogliere le occasioni di mercato in un contesto in cui la selezione degli immobili e la gestione attiva diventano determinanti per generare valore.

Il comparto logistico continua a offrire solidi fondamentali, pur avendo registrato un aumento nei cap rate, ora compresi tra il 5% e il 5,5%. Nonostante ciò, il mercato italiano resta significativamente sottovalutato rispetto ad altri Paesi europei. Il tasso di sfitto, tra i più bassi del continente, unito alla crescente domanda legata all’e-commerce e alla razionalizzazione delle catene logistiche, lascia spazio a ulteriori sviluppi e investimenti. Dopo la battuta d’arresto causata dalla pandemia, il settore dell’ospitalità ha recuperato volumi pre-Covid. Tuttavia, si tratta ancora di un comparto altamente frammentato, con molte strutture a conduzione familiare che necessitano di capitali per adeguarsi agli standard attuali. Questa situazione apre interessanti possibilità di consolidamento, riqualificazione e riconversione, anche in località turistiche di seconda fascia, spesso trascurate ma con buon potenziale di crescita. Il segmento degli uffici prime a Milano sta vivendo una fase di forte dinamismo. I canoni sono in crescita soprattutto nei distretti centrali come il CBD, Central Business District, storico e Porta Nuova. Particolarmente significativo è il caso di Piazza della Scala, dove si è recentemente raggiunta la soglia di 1.000 euro al metro quadrato, destinata a diventare il nuovo benchmark del mercato nei prossimi tre anni. Allo stesso tempo, l’offerta di nuovi sviluppi rimane molto limitata rispetto alla media storica, anche a causa di rallentamenti autorizzativi, e questo contribuisce a esercitare ulteriore pressione al rialzo sui prezzi.