Il mercato delle case RIPARTE in Italia: boom a Roma, in calo a Milano. Mutui meno cari, ma i prezzi crescono ancora

Il mercato immobiliare residenziale torna a crescere nel 2024 in Italia con un incremento di compravendite e un lieve rialzo dei prezzi.

In particolare il comparto residenziale è ritornato ai livelli pre-crisi toccando le 720 mila compravendite di case, in aumento dell’1,3% rispetto all’anno precedente. E ciò ha fatto ripartire il mercato che ha sfiorato un fatturato di circa 114 miliardi, oltre oltre 2,5 miliardi di euro in più rispetto al 2023 (+2,3%). A spingere il mercato sono stati i tassi di interesse e i costi dei mutui più bassi rispetto ai picchi degli ultimi due anni. A scattare la fotografia del settore immobiliare residenziale è l’ultimo Rapporto Immobiliare Residenziale, realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (Abi), che analizza le operazioni proprio con un focus sull’aspetto finanziario legato ai mutui ipotecari per l’acquisto della casa.

Le compravendite

Il mercato residenziale ha chiuso lo scorso anno a quota 719.578 transazioni (+1,3%), segnando una ripresa della tendenza positiva dei volumi in atto dal 2014, interrotta solo dalla contrazione del 2023 e dal forte calo del 2020 (-7,7%), indotto dalla crisi pandemica. I box e posti auto crescono del 2,5% e i depositi pertinenziali presentano una variazione positiva del 5,3%.

Oltre il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, 65,5 miliardi di euro, mentre quasi 27 miliardi di euro, il 23,4%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e 22 miliardi di euro, poco più del 19,2%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole.

Guardando alle singole aree geografiche, è il Sud a registrate la crescita più elevata di transazioni (+2,6%), grazie alla spinta degli ultimi tre mesi, mentre nel Nord Est e nel Centro la crescita è stata dell’1,5% circa, con valori simili al 2023 nel Nord Ovest e nelle Isole. La Lombardia si conferma anche nel 2024 la regione con il maggior numero di compravendite nel corso dell’anno (oltre 151mila), è però l’Abruzzo a far segnare il maggior tasso di crescita (+9,2%). Seguono Friuli-Venezia Giulia (+6,4%) e Molise (+6%).

In media le case più care si trovano nelle regioni del Centro e costano circa 186 mila euro, mentre quelle più economiche sono nel Sud e nelle Isole e non superano i 114 mila euro. La Lombardia presenta la maggior quota del fatturato, 29,4 miliardi, ed è in crescita del 2,8%, quasi 800 milioni di euro in più del 2023. L’incremento del fatturato maggiore si registra in Abruzzo, Friuli- Venezia Giulia, Lazio, Marche e Puglia. Le regioni con valori di fatturato in calo, rispetto al 2023, sono Toscana, Liguria, Campania, Valle d’Aosta, Basilicata e Calabria. Il fatturato medio per abitazione rimane prossimo a 200 mila euro in Toscana, Lazio, Liguria e Lombardia; di contro, resta sotto i 100 mila euro in Calabria, Basilicata, Molise e Sicilia.

L’abitazione media scelta dagli italiani è di 106 mq, così come accadeva già nel 2023. Le abitazioni mediamente più grandi, circa 115 mq sono state acquistate nel Nord Est invece nel Nord Ovest, si acquistano case più piccole 101 mq.
Tra le diverse le tipologie di abitazioni la scelta più frequente, ben il 31% del totale, è quella delle case con metratura piccola, compresa tra 50 mq e 85 mq; Sono molto richieste anche le abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, il 26% del totale. Solo il 19% del totale riguarda le abitazioni molto grandi di oltre 145 mq.

Il mercato delle abitazioni nelle grandi città

Tra le città, la crescita più forte nelle transazioni è quella di Genova (+3%) e di Roma (+2%). La capitale da sola rappresenta il 32% delle compravendite del mercato delle grandi città e in termine assoluti rimane la metropoli con il maggior volume di case acquistare. Fanno bene anche Bologna (+1,4%) e Torino (+1,6%).

In contrazione invece il mercato di Milano, dove le compravendite sono scese del 3,5% rispetto al 2023, una correzione dopo gli importanti flussi di compravendite degli anni precedenti. Flessione anche per il mercato residenziale di Napoli dove le transazioni sono calate del 2,7%.

Nei comuni della provincia limitrofi alle città capoluogo si può osservare un apprezzabile incremento delle vendite delle abitazioni, +3,3%.

La superficie media delle abitazioni compravendute nelle maggiori città risulta pari a circa 89 mq. Nei comuni della provincia, le superfici medie sono generalmente superiori a quelle dei relativi comuni capoluogo, con il massimo osservato per i comuni della provincia di Firenze, pari a 112 mq; le superfici medie delle residenze scambiate nei comuni delle province di Roma, Milano e Genova rimangono sotto i 100 mq. Il taglio dimensionale più compravenduto, in sette delle otto grandi città, è quello tra 50 e 85 mq, mentre a Palermo prevale di poco la classe compresa tra 85 e 115 mq. Anche con riferimento al complesso dei comuni del resto della provincia prevale il taglio tra 50 mq e 85 mq; la fascia immediatamente superiore, tra 85 e 115 mq, è preferita a Napoli.

Un quarto del valore del fatturato nazionale è concentrato nelle otto principali città, con un valore stimato di circa 28,6 miliardi di euro, in crescita del 3,5% rispetto al 2023. In tutte le città, ad eccezione di Napoli, si osserva una crescita del fatturato con il maggiore incremento raggiunto a Roma e Genova, +4,7% sul 2023, seguono Bologna, +4,2%, Firenze e Milano con guadagni intorno al 3,5%. Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, poco sopra i 400 mila euro, seguita da Firenze, circa 280 mila euro e Roma, oltre 260 mila euro. Mediamente le abitazioni della provincia risultano più care a Genova e Firenze con un valore medio per unità poco superiore a 200 mila euro, mentre Palermo è la provincia meno cara, con un valore di scambio medio per abitazione di 82 mila euro. Napoli, Firenze, Genova e Torino segnano, nel 2024 rispetto al 2023, una diminuzione del valore medio, invece Milano, Roma, Bologna e Palermo il valore medio del fatturato è in aumento.

I mutui

Per 238mila acquisti si è fatto ricorso al mutuo ipotecario, con un capitale complessivo finanziato di oltre 38 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2023 per una crescita dell’8,1%. Il tasso medio iniziale applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni è diminuito – rispetto al 2023 – di 0,69 punti percentuali portandosi al 3,6%. La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 25,3 anni e risulta analoga tra le aree del Paese, mentre la rata media si attesta intorno ai 677 euro mensili.

Migliorano poi le condizioni di accesso all’acquisto della casa: dopo l’indebolimento registrato nel corso del biennio 2022-2023 connesso al rialzo dei tassi da parte della Bce, l’Indice di affordability è infatti tornato a migliorare al valore del 12,7%, che si confronta con un valore medio storico dell’indice pari al 9,6% nel periodo 2004-2024. La causa è la riduzione del tasso di interesse sui mutui residenziali, che ha più che compensato la dinamica crescente del prezzo relativo delle case, rilevata nella seconda metà del 2024.

Il rapporto sottolinea che lo scorso anno i tassi di interesse sui mutui residenziali sono tornati a scendere interrompendo il processo di crescita iniziato nel 2022. Le tendenze rilevate nei primi tre mesi del 2025 mostrano poi miglioramento dell’Indice di affordability, sempre determinato dalla riduzione dei tassi di interesse sui mutui.

Il mercato delle pertinenze

Il mercato delle pertinenze cresce a un ritmo del 5,3% rispetto al 2023; i migliori risultati in termini di vendite sono quelli del Sud (+9%) e del Centro (+6,6%). Buoni anche i risultati di box e posti auto che, con quasi 413 mila vendite, aumentano del 2,5% rispetto al 2023. Il massimo incremento di scambi si è registrato nelle Isole, +10,1%, mentre l’unica variazione negativa, seppur di scarso rilievo, è presente nel Sud (-0,3%). Le compravendite di box e posti auto delle principali città mostrano differenze notevoli tra le diverse realtà urbane; spiccano infatti i tassi positivi di Genova, con una crescita di +16,6% (a cui corrispondono poco più di 500 transazioni) e i tassi negativi di Palermo, con una perdita del 14,5%.

Il mercato della nuda proprietà

Gli acquisti della nuda proprietà sulle abitazioni riguardano per lo più compravendite nelle quali i soggetti acquistano la nuda proprietà separata dall’usufrutto. Questo tipo di transazioni rappresentano una quota esigua, il 3,8%, del totale delle abitazioni compravendute e nel 2024 diminuiscono, -3,3% rispetto al 2023. La diminuzione si ha soprattutto nei piccoli comuni, -3,4% rispetto ai comuni capoluogo, dove la contrazione è minore del-2,9%. La fetta maggiore di vendite di nuda proprietà, un terzo degli scambi di tutto il paese, è concentrata nel Nord Ovest.

Tra le principali città la nuda proprietà viene scambiata soprattutto a Roma dove avvengono il 30% del totale delle transazioni. In tutte le otto grandi città gli acquisti di nuda proprietà sono in calo ad eccezione di Napoli e Palermo, dove invece crescono dell’1% e del 17,2% rispettivamente.