Casa, un milione e mezzo di famiglie a disagio abitativo. Legacoop: alloggi a 500 euro, grant, strumenti Ue e partnership con privati limited profit

Affrontare e provare a risolvere la crisi abitativa significa fare i conti con un contesto nel quale oltre quattro milioni di famiglie italiane destinano più del 30% del proprio reddito per sostenere i costi di un canone di affitto o la rata di un mutuo. E un milione e mezzo di nuclei che soffrono una condizione di disagio abitativo acuto. Cosa fare? Nuove proposte arrivano da Legacoop, la cooperazione di abitanti che ribadisce che l’obiettivo resta quello di realizzare alloggi di edilizia residenziale sociale, principalmente in locazione, con un costo che non superi il 30% del reddito. Parliamo, quindi indicativamente di 450-500 euro al mese di canone, o rate di mutuo entro quella percentuale. Secondo Legacoop, servono poi degli attrezzi finanziari ben precisi: il 15% di quota di equity dei soggetti privati limited profit, come le cooperative di abitanti, il 30% di quota di contributo pubblico diretto e indiretto (Fondo perduto, fondi di garanzia, aree /diritti edificatori), il 55% come quota di debito a carico dei Soggetti privati limited profit (mutui di lunga durata Bei e Ceb con garanzia pubblica).

Proposte, queste, presentate ieri al convegno per confrontare il piano affordable housing dell’Ue con il tanto atteso, e ritardatario, piano casa italiano. E che puntano a cogliere l’opportunità, offerta dalla rimodulazione delle risorse della programmazione 2021-2027, di aprire una fase innovativa delle politiche abitative coerente con le indicazioni europee di fare offerta di casa accessibile combinando responsabilità sociale e investimenti. Per Legacoop Abitanti almeno il 30% delle risorse riprogrammate (indicativamente 1,2 miliardi) devono essere utilizzate con questo schema innovativo intercettando la disponibilità della Piattaforma Paneuropea della Banca Europea di Investimenti e attivando le potenzialità dello strumento di garanzia Invest Eu estendendone le funzionalità anche ai progetti promossi da privati. Inoltre, il gruppo presieduto da Rossana Zaccaria sta già presentando proposte mirate alle Regioni, che possono svolgere un ruolo rilevante non solo nel reperimento delle risorse ma anche nella definizione di modelli di intervento rispondenti alle diverse esigenze e caratteristiche territoriali della domanda abitativa, con l’intenzione di dare concretezza in tempi brevi a questa importante novità, evitando di pregiudicare ancora una volta l’opportunità dell’utilizzo delle risorse europee. 

Quanto ai soggetti limited profit, secondo Legacoop Abitanti si possono pensare specifiche misure a sostegno degli interventi di contrasto all’emergenza e povertà abitativa, attraverso la destinazione di risorse per attivare strumenti di garanzia dedicati e soprattutto con la possibilità di uso e recupero di beni pubblici con specifiche agevolazioni amministrative e urbanistiche per progetti innovativi legati all’abitare sostenibile. Inoltre, leggendo la proposta, con questi strumenti si può rispondere ai cambiamenti demografici e sociali in atto promuovendo interventi di rigenerazione urbana del patrimonio pubblico esistente connotati da una forte valenza sociale, rilanciando di intesa con il mondo delle Fondazioni Bancarie l’esperienza della Cooperazione a Proprietà indivisa per la locazione di lunga durata e promuovendo modelli innovativi di abitare quali il Coliving, il Senior housing.

“In Italia – ha ricordato Zaccaria- manca da oltre vent’anni una politica abitativa strutturale. Per questo riteniamo fondamentale che le risorse europee della politica di coesione nel prossimo Quadro Finanziario Pluriennale prevedano un fondo dedicato all’edilizia sociale, garantendo la componente grant (fondo perduto) in blending con strumenti finanziari, anche attraverso fondi rotativi che garantiscano sostenibilità nel lungo periodo. È necessario che l’Europa incentivi gli Stati con meno del 5% di edilizia sociale a dotarsi di piani strutturali, ma soprattutto che i finanziamenti siano legati alla reale accessibilità basata sui salari, non sui prezzi di mercato. Dobbiamo escludere logiche di profitto a breve termine, facilitando l’accesso alle garanzie europee per sostenere progetti di utilità sociale meno ‘bancabili’ ma fondamentali per i territori”. Per Simone Gamberini, numero uno di Legacoop Nazionale, anziché puntare solo a riqualificare gli erp o le sole misure per attivare investitori privati stranieri ignorando una vera accessibilità abitativa, “esiste una terza via molto vicina alle strade scelte in molti paesi Europei, dove la cooperazione di abitanti realizza una  parte significativa dell’offerta di edilizia sociale, utilizzando una componente di risorse pubbliche ( fondo perduto, aree, garanzie) mettendo al centro le comunità”.

Durante il dibattito della mattinata, Barbara Acreman – direttrice generale del dipartimento opere pubbliche e politiche abitative del Mit – ha annunciato che “stiamo studiando concretamente col Mef di utilizzare delle economie da destinare al recupero di alloggi erp non conclusi con Pnc e Pnrr. Non dico ancora numeri ma sono ingenti, non stanno nel decreto. Un’altra parte vanno a progettazioni mature che sono rimaste fuori da Pnrr e Pnc con scadenza lavori 2031″. La presidente Ance, Federica Brancaccio, ha invece messo fretta al governo: “Ci auguriamo che approvi rapidamente l’annunciato Piano casa sintetizzando e mettendo a sistema le diverse ipotesi circolate negli ultimi giorni”.

Anche perché, ha ricordato, in Italia la disponibilità di abitazioni sociali pubbliche è estremamente limitata. “Solo il 3,5% delle famiglie vive in una casa popolare, mentre in altri Paesi europei la situazione è ben diversa, con una media del 20-30%”. Infatti: 29% nei Paesi Bassi, 24% in Austria e Svezia, 17% in Francia. “Oggi il tema casa e dell’abitare va unito a quello delle città, ahimè queste non rispondono più ai bisogni moderni. Forse il rent to buy non è più attuale come strumento, serve altro. Serve un fondo pubblico che faccia da garanzia di investimenti, servono fondi istituzionali. Ecco perché dico che non serve un solo piano casa ma tanti piani”. 

Fronte Ue, Agnese Papadia – Membro del Gabinetto del Commissario Europeo per l’Energia e l’Abitazione Dan Jørgensen – ha ricordato che “finora sono stati allocati già 43 miliardi per la questione abitativa” e che “nel 2026-27 ci saranno altri fondi da riallocazioni fondi coesione e InvestEu 10 miliardi”. Ora, però, il focus è già al nuovo bilancio comunitario che partirà nel 2028 e per la prima volta l’affordable housing sarà una delle priorità. Intanto, “lavoriamo a una piattaforma paneuropea con la Bei che lanceremo nella seconda metà di quest’anno”.

Milena Messori, capo della Banca europea degli investimenti in Italia, ha spiegato di più: “Negli ultimi cinque anni abbiamo investito 15 miliardi sull’edilizia sociale, il 10% in Italia. Stiamo lavorando, per esempio, con l’Emilia-Romagna su 3500 unità abitative. E stiamo completando due iniziative, a Firenze e Roma”. Nel primo caso, “per mettere a terra il loro piano casa e l’housing sociale”, nel secondo “per creare un fondo per attrarre fondi pubblici e privati”. Non sono mancate le stoccate al nostro Paese: “Il mercato ha investimenti capital intensive ma con rendimenti contenuti (eufemismo) quindi occorrono capitali pubblici anche se non sono sufficienti. Servono strumenti finanziari per attirare i privati”. In Italia, secondo Papadia, “abbiamo fatto tanto ma facciamo di più in altri Paesi come Portogallo e Germania”.