Albertini Petroni: per le grandi trasformazioni urbane servono azioni coraggiose con norme e tempi certi, per Milano l’interpretazione autentica è la scelta migliore

 

Il presidente di Confindustria Assoimmobiliare, Davide Albertini Petroni, appena rieletto per un triennio, ha confermato ieri all’Assemblea nazionale che la sfida per fare il grande salto nel prossimo futuro è quella della rigenerazione urbana, ma ha nuovamente chiarito a quali condizioni questo sia possibile.

“Quando si ragiona su come trasformare grandi aree dismesse o interi quartieri creando nuove centralità urbane – ha detto Albertini – le azioni da intraprendere devono essere ancora più coraggiose e incisive. Tanto più complessa è la sfida, tanto più devono essere chiare e certe le competenze e i doveri che spettano al pubblico e al privato, le norme e le procedure, le tempistiche di autorizzazione e quelle di realizzazione, i risultati attesi e gli impatti sociali ed economici che si andranno a generare nei territori e nelle comunità”. Bene, in questa direzione, la legge sulla rigenerazione urbana in discussione al Senato (“oggi scade il termine per gli emendamenti”, ha ricordato il relatore Roberto Rosso di Forza Italia), ma per Albertini vanno rafforzati “due elementi che gli investitori ritengono fondamentali, quali la certezza nei tempi di approvazione delle iniziative e la certezza dei diritti acquisiti”.

Mercato immobiliare a gonfie vele nel 2024 grazie alla diversificazione

Intanto il mercato immobiliare non abitativo, che più interessa questi grandi operatori, va a gonfie vele. “Nei primi nove mesi del 2024 – ha detto Albertini – i volumi di investimento nel Commercial Real Estate hanno raggiunto i 6,5 miliardi di euro, un valore molto vicino ai risultati dell’intero 2023”. Un risultato che conferma le buone performance degli ultimi anni, dovute soprattutto alla diversificazione. “Fino ad alcuni anni fa – ha detto Albertini – gli investimenti immobiliari istituzionali erano concentrati principalmente nelle asset class “uffici” e “commerciale”, alle quali veniva diretto oltre l’80% degli investimenti.
Oggi, i capitali guardano a una più complessa e variegata possibilità di investimento, che è diretta conseguenza delle mutate esigenze dei cittadini: dalla logistica a servizio dell’e-commerce alle strutture dell’hospitality, dallo student housing al senior living, fino ai data center e al settore del life science”.

Asset class come Uffici e Hospitality hanno ottenuto “risultati eccellenti, con gli investimenti negli edifici direzionali aumentati del 69% rispetto all’anno precedente e gli investimenti negli alberghi che hanno sfiorato l’1,4 miliardi di euro di valori transati, pari al totale degli investimenti del 2022. Sono performance importanti, sostenute da una domanda in costante crescita che, tra le altre cose, pone l’Italia tra le destinazioni di punta a livello globale nel settore turistico”.
Anche il settore Retail ha visto una crescita significativa, con valori d’investimento più che raddoppiati rispetto al 2023, mentre la logistica continua a mostrare “una solidissima attrattiva, con previsioni di sviluppo per oltre 2 milioni di mq di nuovi spazi nel 2025”.

“Ma vogliamo creare un mercato più robusto”

Il presidente di Assoimmobiliare ha però aggiunto che questi risultati non bastano. “Abbiamo già avuto modo di illustrare alcune proposte di riforma al Ministro  dell’Economia Giorgetti. Dobbiamo creare un mercato immobiliare più robusto, trasparente e allineato alle più efficienti prassi normative europee, con un maggior numero di strumenti finanziari a disposizione degli investitori, competitivo nell’attrarre
capitali sia istituzionali sia retail, e capace di mobilitare anche il risparmio privato italiano”.

Soprattutto nel campo fiscale gli immobiliaristi chiedono un intervento del governo: le proposte prevedono la possibilità di esercitare l’opzione per l’imposizione IVA (consentendo agli investitori di detrarre l’imposta assolta a monte al momento dell’acquisto),  la classificazione in bilancio degli immobili destinati alla locazione come beni strumentali e la possibilità di detrarre gli investimenti in manutenzione, la cedolare secca per le società immobiliari.

Il fabbisogno abitativo: ridurre il gap fra domanda e offerta

Le stime sul fabbisogno abitativo suggeriscono di mettere in campo azioni per favorire la riduzione del gap fra domanda e offerta. “Per fare fronte alle nuove esigenze abitative, si stima che nei prossimi 25 anni dovranno essere realizzate in Italia circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, frutto in larga parte di trasformazioni e riconversioni di edifici esistenti, concentrate nelle principali aree metropolitane della Penisola. Saranno necessari oltre 1.000 miliardi di euro di investimenti in costruzioni, anche per adeguare il nostro patrimonio immobiliare alla “transizione green” necessaria ed ineludibile, a cui potranno aggiungersi 4,2 miliardi all’anno per la successiva manutenzione delle strutture. L’ampliamento e la qualificazione dell’offerta di fabbricati abitativi di ultima generazione, in proprietà o in locazione, sono processi che su larga scala potranno essere portati avanti solo con il contributo dei capitali degli investitori istituzionali del settore immobiliare”. La soluzione, per Assoimmobiliare, non può che essere quella di “una maggiore presenza degli investitori istituzionali nel mercato residenziale” che “sarebbe in grado di espandere il mercato anche in termini geografici, moltiplicando le iniziative immobiliari in città diverse da Milano e Roma, dove da sempre si concentrano la maggior parte degli interventi”.

La soluzione per Milano

Inevitabile un ampio riferimento alla situazione di stallo milanese. Per quanto ora vada per la maggiore, soprattutto in politica, la lettura secondo cui la legge “salva-Milano” in discussione alla commissione Ambiente della Camera sia una legge per l’Italia tutta, soprattutto in termini di nuove regole chiare, non ambigue, per garantire uno sviluppo della trasformazione urbana senza rischi (così ieri anche il relatore della legge Tommaso Foti, capogruppo di Forza Italia in commissione), è proprio su Milano che c’è l’esigenza più urgente.

Albertini Petroni lo ha confermato senza ipocrisie. “Non siamo mai entrati – ha detto – e certamente non entriamo ora, nel merito delle indagini. Ma sottolineiamo ancora una volta il grave danno prodotto dalla vicenda agli investimenti immobiliari e alla crescita economica della città e della regione. Il rallentamento ha colpito una città che è stata, negli ultimi anni, un motore di sviluppo a livello nazionale e che aveva saputo attrarre nel 2023 oltre 3,5 miliardi di euro di investimenti (circa il 50% del totale investito in Italia nel settore immobiliare istituzionale)”.

I numeri raccontati da Albertini sono impressionanti, per quanto già noti. “Una città in cui i progetti di valorizzazione urbana – ha detto – coinvolgono oltre 10 milioni di mq e muovono un giro d’affari di 30 miliardi di euro, generando quasi 20 miliardi di valore aggiunto per la città, contribuendo anche in maniera significativa alle casse dello Stato e degli Enti Locali. E ad essere messi a rischio dall’attuale situazione di stallo sono proprio i progetti di rigenerazione urbana e di sviluppo residenziale (come housing sociale, multifamily, studentati e senior living), ovvero quelli necessari per rispondere alle esigenze primarie dei cittadini”.

Poi, il punto. “All’origine della situazione di stallo – ha detto Albertini – come tutti ben sappiamo, c’è una questione di interpretazione delle norme urbanistiche. E, come altrettanto bene sappiamo, l’incertezza normativa è ciò che, più di ogni altra cosa, spaventa gli investitori. Le conseguenze di questo disallineamento interpretativo rischiano, peraltro, di replicarsi negativamente sui futuri sviluppi anche di altre città, limitando le potenzialità di crescita dell’intero territorio nazionale”. Dunque, “non è più rimandabile un intervento da parte del legislatore nazionale. Avevamo steso, oltre sei mesi fa, una proposta normativa di interpretazione autentica delle vigenti disposizioni in materia di “lottizzazione convenzionata” e di “ristrutturazione edilizia” e accogliamo con favore quello che da ultimo sembra essere l’orientamento del Parlamento in questa stessa direzione”.

Foti ha confermato quanto anticipato da Diario Diac il 16 ottobre (si veda qui l’articolo) che l’intenzione della maggioranza parlamentare, d’accordo con il governo, è di andare proprio nella direzione dell’interpretazione autentica che evita pesi e misure diverse fra chi ha investito prima, mettendo in sicuro gli investimenti, da chi è venuto dopo ed è stato colpito dall’interpretazione innovativa della Procura di Milano. Foti ha comunque garantito la ferma volontà di andare avanti, anche per “evitare che ci sia l’occupazione di un potere politico e parlamentare da parte di altre autorità”.