Affitti, la corsa rallenta ma la domanda resta alta: cresce il peso degli studenti universitari

Dopo anni di aumenti sostenuti, il mercato degli affitti in Italia rallenta la sua corsa, pur mantenendo una dinamica ancora positiva. Nella seconda metà del 2025 i canoni di locazione continuano a crescere, ma con ritmi più contenuti rispetto al recente passato. A sostenere il mercato resta una domanda elevata, alimentata da chi incontra difficoltà nell’accesso al credito, da chi sceglie di non acquistare casa e da chi si trasferisce per motivi di lavoro o di studio. È quanto emerge dalle analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.

Particolarmente vivace la domanda proveniente dagli studenti universitari, con un aumento degli iscritti stranieri attratti dall’offerta formativa degli atenei italiani. Sul fronte dell’offerta, invece, permane uno squilibrio: gli immobili disponibili in locazione non sono sufficienti a soddisfare le richieste. Tra le cause, il timore di molti proprietari di incorrere in situazioni di morosità, che li induce a mantenere gli immobili sfitti. A ciò si aggiunge il peso degli affitti brevi che, sebbene in ridimensionamento nelle grandi città, continuano a sottrarre abitazioni al mercato residenziale nelle località a forte vocazione turistica.

Canoni in aumento, ma la crescita perde slancio

Nel secondo semestre del 2025 i canoni di locazione sono aumentati del 2,2% per i monolocali, del 2,3% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Si tratta di incrementi che confermano la tendenza al rialzo del mercato, ma che risultano inferiori rispetto a quelli registrati nei semestri precedenti.

Il rallentamento arriva dopo una lunga fase caratterizzata da aumenti particolarmente sostenuti, che hanno inciso in modo significativo sui costi abitativi delle famiglie e dei giovani.

Studenti sempre più protagonisti del mercato

Tra i principali motori della domanda si conferma il segmento degli studenti universitari. Le agenzie del network Tecnocasa segnalano una crescita degli studenti provenienti dall’estero, attratti dall’offerta formativa degli atenei italiani.

Questo fenomeno contribuisce a mantenere elevata la pressione sul mercato delle locazioni, soprattutto nelle città universitarie, dove la disponibilità di immobili continua a essere insufficiente rispetto alle richieste.

Offerta limitata e timori dei proprietari

A frenare il mercato è soprattutto la scarsità di abitazioni disponibili. Molti proprietari, infatti, temono possibili situazioni di morosità da parte degli inquilini e preferiscono lasciare gli immobili sfitti piuttosto che metterli sul mercato.

A ciò si aggiunge il peso degli affitti brevi. Sebbene il fenomeno degli short rent abbia registrato un ridimensionamento nelle grandi città, continua a essere molto diffuso nelle località a forte vocazione turistica, sottraendo ulteriori abitazioni alla locazione residenziale tradizionale.

Milano e Bologna in controtendenza

Tra le grandi città emergono alcune differenze significative. Nel secondo semestre del 2025 Milano e Bologna hanno registrato una diminuzione dei canoni di locazione.

Nel capoluogo lombardo i prezzi hanno raggiunto livelli difficilmente sostenibili: servono in media 840 euro al mese per un monolocale, 1.130 euro per un bilocale e 1.525 euro per un trilocale. Valori che sembrano aver raggiunto una soglia oltre la quale la domanda fatica a sostenere ulteriori aumenti.

Di segno opposto l’andamento di Genova e Palermo, che fanno segnare gli incrementi più consistenti tra le grandi città italiane.

Crescono gli affitti anche nei capoluoghi di provincia

La dinamica positiva interessa anche i capoluoghi di provincia. Nel secondo semestre del 2025 i canoni sono aumentati dell’1,9% per i monolocali, del 2,7% per i bilocali e del 2,4% per i trilocali.

Anche in queste realtà, tuttavia, la crescita appare meno intensa rispetto a quella osservata nel semestre precedente, confermando una graduale normalizzazione del mercato.

Più contratti per studenti universitari

Analizzando le tipologie contrattuali emerge che i contratti stipulati per scelta abitativa rappresentano il 59,3% del totale, in lieve calo rispetto al 60,2% registrato un anno prima.

Aumenta invece in modo significativo la quota dei contratti destinati agli studenti universitari, passata dall’11,1% al 14,1% in dodici mesi.

Sul fronte delle formule contrattuali, i contratti a canone libero salgono al 39,5% dal precedente 38,9%, mentre resta stabile la quota dei contratti transitori, pari al 33,4%.

Tempi di affitto leggermente più lunghi

Si allungano infine i tempi necessari per locare un immobile nelle grandi città. Nel secondo semestre del 2025 sono stati necessari in media 34 giorni per trovare un inquilino, contro i 31 giorni rilevati nello stesso periodo dell’anno precedente.

Un dato che riflette un mercato ancora dinamico, ma meno frenetico rispetto agli anni recenti, in cui la forte pressione della domanda aveva ridotto drasticamente i tempi di permanenza degli immobili sul mercato.