Veloccia: “Con le Norme tecniche sblocchiamo le grandi trasformazioni. Il Piano casa deve sostenere chi fa housing sociale”

Assessore Veloccia, le nuove norme tecniche di attuazione del PRG, approvate giovedì scorso dall’Assemblea capitolina, sono complete e pronte per essere applicate?

Le norme sono complete. Ci saranno ulteriori provvedimenti attuativi, come il regolamento sull’housing. E nel corso dell’attuazione interverremo se ci saranno cose da correggere. Ma le NTA sono pienamente operative.

Passaggio storico, ha detto il sindaco Gualtieri. Non sarà esagerato?

Non mi pare proprio. Le norme del PRG sono cambiate negli ultimi 70 anni solo tre volte: con il piano del 1962, con il piano del 2008 e oggi. È una cosa che, per altro, hanno tentato di fare tutte le giunte, ma nessuna è mai riuscita ad arrivare fino in fondo perché finiva il tempo o si bloccava il Consiglio comunale.

Avete avuto molte opposizioni, da destra e da sinistra. Non parlo di partiti, ma di cultura urbanistica.

Abbiamo dovuto fronteggiare chiusure ideologiche spiegando che la posta in gioco è lo sviluppo della città e dei quartieri. Dall’altra parte c’era chi sperava fosse l’occasione per deregolamentare tutto. Non è stato facile, ma abbiamo trovato un punto di equilibrio, arrivando fino in fondo in un contesto, quello dell’urbanistica in Italia, dove non cambia mai nulla ed è difficile portare a termine qualunque cosa. Quello di Roma mi pare un buon esempio e un bel messaggio, soprattutto al Parlamento, che anche in questa legislatura non è riuscito a fare nessuna riforma.

A proposito di recepimento di norme nazionali, avete introdotto maggiore flessibilità sulle destinazioni d’uso.

Da un lato il sistema ambientale diventa intangibile, perché non si possono più trasformare aree agricole in edificabili. Dall’altro riconosciamo che spesso la storia degli immobili in città è diventata obsoleta e serve maggiore flessibilità nel dare nuove funzioni e destinazioni non più compatibili con quelle di cinquant’anni fa. Tranne casi specifici in cui una certa destinazione possa creare problemi, stimoliamo la riconfigurazione, la rifunzionalizzazione degli immobili anche attraverso nuove destinazioni. Su questo ci siamo allineati alla norma nazionale: più in generale, nelle NTA c’è un adeguamento alle norme nazionali sulle procedure edilizie degli ultimi vent’anni che Roma non aveva recepito.

Avete sottolineato la scelta iniziale di dare continuità al PRG di 18 anni fa, riformando solo le NTA. Oggi sottolineate che la variante generale è una discontinuità importante. Prevale la continuità o la discontinuità? E rifarebbe la scelta di tre anni fa di lasciare immutata la struttura del Piano?

Rifarei la stessa scelta, sì, per due ragioni. La prima è che Roma aveva un impellente bisogno di modernizzare le proprie regole, adeguarle ai tempi, affrontare nodi decisivi dello sviluppo della città e non aveva il tempo di attendere la formazione di un nuovo PRG che avrebbe richiesto dieci anni. Quello del 2008 è stato concepito a fine anni ’90. Noi, comunque, ci abbiamo messo tre anni che non sono pochi.

La seconda ragione?

Il PRG del 2008, pur non essendo giovanissimo, ha quattro assi portanti che sono ancora oggi strategicamente corretti: il policentrismo, che ha anticipato l’idea della città dei 15 minuti; il sistema ambientale, che è diventato elemento indispensabile nella transizione climatica; il tema della fine dell’espansione urbana, che gli ha permesso di essere il primo piano regolatore che determina non più l’ampliamento della città ma la sua conservazione e rigenerazione; infine, il trasporto su ferro. Il problema è, semmai, che, molte previsioni del Piano non si sono realizzate. Più che fare un Piano nuovo, noi dovevamo attuare le previsioni del Piano che c’era.

Al primo posto delle grandi incompiute ci sono le nuove centralità: non hanno funzionato e non sappiamo se funzioneranno mai.

Attueremo quanto previsto, ma allarghiamo lo sguardo oltre, a tutte quelle parti di città nate e cresciute nel secondo dopoguerra, velocemente e a poco prezzo, per dare risposta a una fortissima immigrazione. Sono periferie ex abusive cresciute spontaneamente, ma anche quartieri pubblici come Tor Bella Monaca, San Basilio, Laurentino. Il PRG prevede oltre 200 progetti di riqualificazione per questa città, che misura oltre 100 chilometri quadrati, un’area più grande di Milano. Avevamo e abbiamo l’impellenza di agire su tutte queste previsioni non realizzate. Al tempo stesso avevamo l’aspettativa, poi tradita, che cambiassero le norme regionali e quelle nazionali e che queste novità legislative ci dessero nuovi strumenti per immaginare e praticare, nel secondo mandato dell’amministrazione Gualtieri, una nuova pianificazione.

Immaginate un nuovo Piano regolatore?

Non il Piano regolatore come è oggi, ma strumenti più moderni di urbanistica che aspettavamo appunto da queste leggi. Però la legge urbanistica regionale non è arrivata e la norma nazionale non è cambiata, quindi noi oggi, se volessimo aggiornare la nostra strumentazione, dovremmo rifare il classico Piano regolatore, monolitico, che non è certamente la forma più adatta per stare al passo con i tempi: ci vogliono anni per fare la zonizzazione e per formare previsioni che rischiano di essere superate già quando vengono approvate.

Più avanti torniamo su questa nuova pianificazione che intreccia temi nazionali fondamentali. Un altro messaggio del Sindaco è stato “ora acceleriamo le grandi trasformazioni”. Che significa, in concreto? Che partiranno subito i progetti approvati e saranno approvati rapidamente quelli presentati?

In concreto significa rendere strutturali le trasformazioni avviate negli anni scorsi su progetti puntuali che abbiamo riavviato. Ora le NTA ci aiuteranno a rendere strutturale questa capacità attuativa. Non solo nelle periferie, ma in tutti quei perimetri considerati dal PRG aree di recupero urbano, dove dovevano nascere nuovi servizi e nuove funzioni grazie a un connubio pubblico-privato in cui il privato faceva le sue realizzazioni ma poi dava un contributo in soldi per realizzare questi servizi. Oggi l’obiettivo è far partire finalmente queste operazioni: enormi pezzi di città che possono essere riqualificati per chi ci abita e ritornano a essere attrattivi per il mercato.

Ma ci sono tutti questi investimenti e questi investitori privati o gli investimenti privati sono limitati ed alcune zone pregiate di Roma?

Il potenziale è tanto, ma le aree oggetto di proposte private poche, è vero. Sono aree attrattive perché hanno già infrastrutture e servizi adeguati. Il nostro compito ora è innescare processi di cambiamento e creare le condizioni di quella attrattività in altre aree. In questo modo contiamo di attrarre nuovi investimenti e nuovi abitanti, migliorando le condizioni di chi ci vive.

Non ci giriamo intorno. Un giudizio diffuso sulla vostra azione dice che avete avviato molte piccole cose ma non grandi trasformazioni di comparti importanti della città. Questo è collegato, come mi pare stia dicendo, alla farraginosità delle regole – e quindi ora si sbloccheranno – o a una prudenza, una timidezza, forse uno scetticismo degli operatori e degli investitori privati? Perché colgo prudenza anche nelle prime reazioni dei costruttori dell’ACER che sintetizzerei così: traduciamo queste norme in comportamenti concreti, in fatti.

La risposta a questa domanda è articolata. Sicuramente c’era un problema di regole che credo disincentivassero investitori e imprese a imbarcarsi in grandi progetti. Noi abbiamo rimosso questo ostacolo pregiudiziale. Giustamente ACER dice “vediamo se le nuove regole funzionano”, ma sono certo consentiranno di snellire i processi complessi di rigenerazione urbana, in particolare nelle aree non centrali. Questo aspetto io penso che lo abbiamo risolto.

La domanda contiene però un altro aspetto che è una grande scommessa per Roma. Abbiamo avuto una parcellizzazione degli assetti proprietari nei grandi complessi, nelle lottizzazioni, nelle convenzioni e il sistema che in passato era molto fondato su operatori locali è entrato in difficoltà: alcune imprese sono andate in crisi e sono uscite; altre imprese familiari hanno fatto un passaggio generazionale che è riuscito e ce l’hanno fatta. Noi dobbiamo tutelare e aiutare queste imprese locali, certamente lo vogliamo, ma con la difficoltà di un assetto proprietario molto disomogeneo perché in tante operazioni nate trenta o venti anni fa a volte sono rimasti i costruttori, ma sono entrati fondi e banche.

E bussano alla porta grandi operatori nazionali e internazionali.

Sì, c’è un forte interesse di questi operatori che però sono molto prudenti a entrare nei mercati con operazioni che devono essere costruite dall’inizio, ma preferiscono entrare in operazioni già definite e strutturate, in cui la scommessa è lo sviluppo di un percorso amministrativo, non la sua costruzione. Se l’operazione è pronta, entro, metto l’equity e realizzo. L’esempio più calzante è Guido Reni che nasce dieci anni, fa tutto il percorso amministrativo in seno a un perimetro pubblico con il Comune e Cassa depositi e prestiti, si arriva alla fine e a quel punto l’investitore partecipa alla gara ed entra. Ma perché ha la certezza che non ci sia più un rischio amministrativo e che i tempi siano definiti.

Con una gara annullata a offerta già presentata, a proposito di certezza dei percorsi amministrativi…

Sì, questo è vero. Però voglio dire che noi abbiamo modificato norme che erano una barriera all’ingresso, ma ora bisogna fare il tratto di strada successivo, fare in modo che queste norme funzionino e i nuovi player possano vedere l’Amministrazione non solo come l’Amministrazione che ha cambiato le regole, ma anche come l’Amministrazione che le sa applicare con tempi certi, con efficienza, con trasparenza, con chiarezza.

Che poi è, appunto, quello che dice l’ACER. C’è un modo per rassicurarli e incentivarli?

Oltre a cambiare le regole, stiamo cercando di rafforzare molto la macchina amministrativa: abbiamo ricostruito i nostri uffici con sessanta nuovi ingressi e abbiamo distinto l’Assessorato all’Urbanistica tra una divisione per la pianificazione e una divisione per l’attuazione, per dare a entrambe le competenze una pari dignità e stressare il lato attuativo con una propria filiera di governo. Investiamo molto in chiarimenti normativi e circolari. Poi, stiamo cercando di promuovere la città. Infine, le opere pubbliche che stiamo facendo nelle periferie sono interventi abilitanti. Dobbiamo dare a quei territori le condizioni di base per attrarre gli investimenti.

Metropolitane, mobilità, servizi.

Con Giubileo e PNRR avevamo l’obiettivo di produrre la trasformazione diffusa e abilitante per alcune parti della città che altrimenti sono fuori dai radar degli investitori.  Faccio l’esempio della tramvia Togliatti che collegherà in venti minuti al centro storico tutto il quadrante della Prenestina. Abbiamo già investitori che ci mostrano interesse e hanno capito che la tramvia, non più un sogno ma in corso di costruzione, apre la strada al recupero di un intero quadrante e di quartieri che oggi sono pericolosi, penso al Quarticciolo, ma possono beneficiare della riqualificazione di quartieri limitrofi, consentendo quel salto che hanno fatto altre zone che 30 o 40 anni fa erano nella stessa condizione, come la Magliana, dove oggi si vive sicuramente bene.

Veniamo all’housing, la grande urgenza del momento. Cosa ci sarà nel regolamento che state preparando? Su affitti brevi e piano casa cosa arriva?

Sulla casa stiamo cercando di mettere in campo più azioni sapendo che un’unica azione non può essere risolutiva. Anzitutto, sul piano delle regole: con le NTA introduciamo il concetto di housing sociale e di accesso alla casa che non c’erano in quelle del 2008. Imponiamo quote di housing sociale anche se si fanno dei cambi di destinazione d’uso. Destiniamo alle politiche per la casa il contributo di valorizzazione

Il contributo di valorizzazione?

È il contributo aggiuntivo rispetto agli oneri urbanistici che il Comune di Roma ha introdotto nel 2008 e che noi confermiamo ed estendiamo anche ai cambiamenti di destinazione d’uso. Viene calcolato in due terzi del plusvalore generato da una variazione. Il principio è che, in presenza di un plusvalore, due terzi vengano redistribuiti alla città, al Comune. Un altro passo avanti molto importante è che consentiamo di costruire housing nelle aree a servizi perché l’housing è considerato uno standard urbanistico aggiuntivo dal DM del 2008. Quindi abbiamo introdotto importanti novità regolatorie che però non bastano perché spesso oggi operazioni di housing puro non hanno mercato, cioè non sono sostenibili solo da operazioni private, se non hanno il sostegno di politiche pubbliche. Diventano finto housing sociale che alla fine trova il modo di vendere o affittare a prezzi di mercato o non si riescono a fare. Il Piano casa doveva servire proprio a questo.

Prima di arrivare al Piano casa vorrei capire cosa fate per gli affitti brevi.

Abbiamo un fenomeno turistico che ha numeri importanti per l’economia della città ma che sta provocando perdita di residenzialità nella città storica. Abbiamo bisogno di politiche di accesso alla casa e di contenere il fenomeno degli affitti brevi che sta riconvertendo tante parti della città. Noi interveniamo con alcune scelte più coraggiose del passato. Per garantire al centro storico di continuare ad avere residenti, cosa faceva il Piano regolatore del 2008? Prevedeva un limite alle dimensioni degli alberghi a Roma. Il risultato è stato paradossale, non si facevano gli alberghi ma si trasformavano tutte le case in bed and breakfast.

Si sono fatti anche molti alberghi.

Sì, esatto, in deroga al piano regolatore, senza certezze, passando per il Consiglio comunale che ha detto lui sì e lui no. Dovevamo mantenere questo regime?

Ma voi cosa fate?

La prima cosa è che le nuove norme liberalizzano nella città storica il cambio di destinazione da non residenziale a residenziale ma lo vincolano a diventare residenze a lungo termine, che non possono essere trasformate il giorno dopo in bed and breakfast. La seconda cosa che facciamo è agganciarci alla legge regionale che consente a Roma di limitare il proliferare degli affitti brevi con un apposito regolamento comunale che stiamo preparando.

Cosa c’è in questo regolamento?

Ci sono norme che consentono di individuare, nel rispetto dei principi di ragionevolezza e di non eccesso di potere, parti di città o quartieri in cui sia possibile limitare nuove attivazioni di bed and breakfast, sulla base di parametri oggettivi di saturazione quale può essere il rapporto tra stanze destinate a residenza stabile e stanze destinate ad affitti brevi. Ove questi indici superino un certo livello, si potranno contingentare le nuove attivazioni o si potrà imporre alle nuove attivazioni una scadenza, in modo che si possa anche controllare lo sviluppo urbano del territorio. Stiamo parlando di una limitazione di tipo urbanistico, legata a come si sviluppa la città, piuttosto che di una limitazione a un’attività produttiva che sarebbe difficile da imporre perché l’attività economica è libera nel nostro Paese. Se l’attività economica, però, cozza con alcuni parametri di sviluppo ordinato della città, allora i Comuni possono intervenire e noi lo faremo appunto con questo regolamento.

Veniamo al Piano casa. Cosa vi aspettate e come lo accogliete?

Il Piano casa doveva servire, appunto, a sostenere operazioni di housing sociale. A oggi non è affatto chiaro il disegno. Ci sono soldi certi per l’ERP e questo è un bene, perché consentiranno di ristrutturare una quota di immobili pubblici, anche se sono davvero pochi. Se in Italia c’è un miliardo, a Roma potranno venire 50 milioni: noi ne abbiamo spesi 120 soltanto a Tor Bella Monaca. Sulla parte housing potenzialmente ci sono alcuni miliardi, ma non si capisce né quanti sono né come e a chi vengono ripartiti. Si parla di progetti oltre il miliardo di euro, ma dobbiamo capire quali siano le misure concrete. Soprattutto ci preoccupa questa idea di un commissario che possa, da un punto di vista urbanistico, bypassare qualsiasi tipo di pianificazione. Noi siamo per riformare le regole, non per cancellarle. Siamo nettmente contrari all’idea che ci possa essere un commissario che decide da solo, in autonomia e totalmente fuori da qualsiasi tipo di pianificazione, senza sentire i comuni, senza rispettare nulla del Piano regolatore, dove insediare nuove abitazioni. Abbiamo visto in passato che rischi ci siano a inserisci abitazioni in modo decontestualizzato dalla città e deportare lì migliaia di persone, magari in quartieri privi di scuola, di strade, nati per altre funzioni. Quindi, risorse incerte e deregolamentazione urbanistica: per ora il nostro giudizio sul Piano casa è negativo.

L’altro tema è la rigenerazione urbana diffusa. La città è piena di situazioni o di singoli edifici da rigenerare. Come favorite progetti di questo tipo?

Abbiamo messo dentro le NTA anche incentivi urbanistici per chi rigenera il patrimonio esistente e lo funzionalizza. E abbiamo messo disincentivi urbanistici per chi abbandona gli immobili degradati pericolanti o insicuri. Se non interviene il privato, può intervenire il Comune e può intervenire in danno. E se il privato non mette in sicurezza l’immobile, viene bloccato.

Il tema dei buchi neri, gli edifici abbandonati.

Abbiamo tantissimi immobili abbandonati che non sono messi in sicurezza e costituiscono un grande problema anche di ordine pubblico, occupazioni, violenze. Spesso i proprietari ci dicono di non avere i soldi per metterli a posto, ma chiedono la possibilità di demolirlo e di conservare poi la capacità edificatoria. Allora abbiamo introdotto questa regola: se demolisci un immobile insicuro, consentiamo di mantenere l’edificabilità. Vale anche per i capannoni industriali dove abbiamo visto, dalla cronaca, che accadono spesso violenze e stupri.

Vorrei riprendere, in conclusione, il tema della nuova stagione di pianificazione per Roma e incrociarlo con il tema del quadro legislativo nazionale difficoltoso. La recente DIAC Conference sul Masterplan, cui lei ha partecipato, ha evidenziato, da parte di quattro assessori all’urbanistica di città grandi e medie, una forte insofferenza verso la rigidità dell’attuale quadro normativo e verso l’urbanistica tradizionale. I tre anni impiegati per la variante lo confermano. Cosa pensa bisognerebbe fare per Roma e per l’Italia?

Dobbiamo fare in grande quello che abbiamo tentato di fare in piccolo con questa variante, coniugare democrazia e sviluppo dei territori. L’urbanistica è sviluppo dei territori, ma anche tutela di diritti umani. I tre anni sono legati anche al fatto che la variante approvata una prima volta in Consiglio comunale ha subito tante modifiche per tener conto delle oltre mille osservazioni arrivate da associazioni, singoli cittadini, enti. L’urbanistica è per noi un processo profondamente democratico che non può essere imposto da commissari calati dall’alto, ma deve essere sedimentato nella vita della città perché ha a che fare con la qualità della vita delle persone. Questo tema non può essere compresso. Ma queste regole di democrazia diffusa, necessarie per coinvolgere il territorio e i cittadini, oggi non funzionano. Quindi si procede per deroghe, varianti, commissari. Dobbiamo trovare la giusta via che non umili questa grande conquista democratica e non ci porti agli sventramenti di Mussolini che decide da solo e fa buttar giù tutto. Dobbiamo modernizzare le regole per tenere insieme democrazia e sviluppo.

Quale può essere un passo avanti in questa direzione per Roma?

Roma ha ancora il PRG unico e monolitico che è impensabile oggi replicare in quelle forme. Sarebbe già un primo passo avanti se ci fosse una legge regionale che consentisse di avere uno strumento come quello utilizzato in altre città del nostro Paese, che ha un piano di carattere strutturale e poi piani operativi che si possono aggiornare molto più velocemente, anche per cogliere i cambiamenti della città.

Questo consentirebbe poi di fare ulteriori evoluzioni, con strumenti più flessibili, come il Masterplan di cui abbiamo parlato al vostro seminario. Molti sono contrari a normare e normalizzare lo strumento per il rischio di irreggimentarlo dentro regole troppo strette che potrebbero soffocarlo, ma è chiaro che la legislazione nazionale dovrebbe aiutarci in questa ricerca di flessibilità. Ripeto che non credo a un’urbanistica che perda la necessaria pubblicizzazione delle scelte e la possibilità di intervenire dentro le scelte da parte del singolo cittadino, ma deve essere conciliata con una maggiore rapidità delle scelte. Su questo vorrei aggiungere un ultimo concetto che, a mio modo di vedere, è decisivo per il futuro.

Prego.

Un grande aiuto nella conciliazione di democrazia e rapidità che auspico ci può venire dalle moderne tecnologie che offre gli strumenti per facilitare questi processi. Stiamo passando da una fase in cui io faccio la pubblicazione all’albo pretorio di certe tavole e chi è interessato, fa accesso agli atti, li prende e poi ci lavora a una fase in cui abbiamo uno strumento molto più democratico, il digital twin, che consente di vedere la trasformazione virtualmente, rendendo più consapevole chi abita e vive un territorio del modo in cui sarà trasformato. Con un click riesce a essere dentro la decisione, la scelta, piuttosto che utilizzare metodi novecenteschi che arrivano soltanto a un sottoinsieme del 5% di persone, spesso di addetti ai lavori che poi partecipano a questi processi urbanistici. Sono strumenti più democratici e più capaci di stare al passo con i tempi, con aggiornamenti in tempo reale che sopravanzano vecchi strumenti che restavano immutabili per sessant’anni. La società veloce, che cambia orizzonti, orientamenti e funzioni rapidamente, noi abbiamo destinazioni d’uso che non c’erano come quella dei data center.

Mi pare di poter chiudere dicendo che è un periodo difficilissimo, faticosissimo, ma anche che c’è la possibilità di innovare e riformare in senso radicale superando scogli che stanno lì fermi da decenni a bloccare lo sviluppo delle nostre città.

È così, è un periodo molto affascinante.