Mercato immobiliare: il 2026 si apre con una crescita moderata. Milano riparte, Roma consolida il trend positivo

Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali di solidità nonostante uno scenario economico ancora complesso. Tensioni geopolitiche, rischio di nuovi rincari dell’energia e delle materie prime e il ritorno delle pressioni inflazionistiche non hanno frenato la domanda di abitazioni, che resta il principale elemento di stabilità del comparto.

È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, presentato a Milano, secondo cui il settore ha proseguito nel primo semestre dell’anno il percorso di crescita moderata iniziato nella seconda metà del 2024.

Le intenzioni di acquisto delle famiglie risultano in netto aumento rispetto allo scorso anno: la quota di chi dichiara di voler acquistare un’abitazione, con decisione certa o probabile, è passata dal 2,5% del primo semestre 2025 all’8,5% nello stesso periodo del 2026.

Compravendite ancora in crescita

La ripresa continua a riflettersi sulle compravendite. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre del 2026 le transazioni residenziali sono aumentate del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

La crescita interessa sia i capoluoghi sia i comuni della provincia ed è sostenuta soprattutto dagli acquisti della prima casa, che rappresentano ormai quasi tre compravendite su quattro.

Molto dinamico anche il segmento delle nuove costruzioni, che registra un incremento degli scambi del 14,6% su base annua, arrivando a rappresentare circa il 6% del mercato.

Mutui, riparte il credito per l’acquisto della casa

A sostenere il mercato contribuisce anche il graduale miglioramento del credito.

Nel primo trimestre del 2026 i mutui alle famiglie diminuiscono del 2,1%, ma il calo è dovuto quasi esclusivamente al crollo delle surroghe e delle sostituzioni (-58,7%).

Al contrario, i nuovi finanziamenti destinati all’acquisto di abitazioni crescono del 6,6%, favorendo la ripresa delle compravendite. Gli acquisti effettuati con il supporto di un mutuo aumentano dell’8,1% e rappresentano ormai il 47,8% del totale delle operazioni concluse da persone fisiche.

Continuano inoltre a migliorare gli indicatori della qualità del credito: il tasso di default dei mutui residenziali è sceso allo 0,45%, mentre prosegue la riduzione delle sofferenze bancarie.

Cresce il peso dell’efficienza energetica

L’efficienza energetica diventa sempre più determinante nelle scelte degli acquirenti.

Tra il 2024 e il primo semestre del 2026 la quota di abitazioni compravendute appartenenti alle classi energetiche più elevate (A4-B) è salita dal 6% all’8%.

Anche il patrimonio ristrutturato migliora sensibilmente: il 67% degli immobili oggetto di riqualificazione appartiene oggi alle classi energetiche medio-alte, mentre nelle nuove costruzioni questa percentuale raggiunge il 96%.

Per Nomisma la sostenibilità rappresenta ormai uno dei principali fattori che incidono sul valore degli immobili e sulle decisioni di acquisto.

Milano torna a correre

Tra i principali mercati italiani, Milano mostra segnali di ritrovata vitalità dopo due anni consecutivi di contrazione.

Il 2025 si è chiuso con 25.173 compravendite residenziali, in aumento del 4,9%, interrompendo il calo registrato nel 2023 (-13,2%) e nel 2024 (-3,4%).

La vera accelerazione è arrivata però nei primi mesi del 2026: nel primo trimestre le compravendite sono cresciute del 7,1%, superando sia Roma (+5,1%) sia la media nazionale (+4,4%).

Anche i prezzi confermano un andamento positivo. Le abitazioni nuove o ristrutturate registrano un incremento dello 0,4% rispetto al semestre precedente e dello 0,8% su base annua, mentre gli immobili usati restano sostanzialmente stabili (+0,2% sul semestre e +0,9% sull’anno).

Gli sconti applicati in fase di trattativa rimangono contenuti — 3,5% per il nuovo e 7% per l’usato — segnale di un’offerta ancora rigida.

Sul fronte delle locazioni, dopo i forti rialzi degli ultimi anni, il mercato entra in una fase di assestamento. I canoni diminuiscono dello 0,9% rispetto al semestre precedente e dello 0,7% su base annua.

Continua invece la fase di debolezza del comparto direzionale, con le compravendite di uffici in calo del 3,3% nel 2025 e prezzi in flessione dopo cinque semestri consecutivi di crescita. In rallentamento anche il mercato dei negozi.

Roma consolida la fase espansiva

Anche Roma conferma il buon momento del mercato residenziale.

Nel 2025 le compravendite hanno raggiunto quota 37.293, con una crescita del 6,2% rispetto all’anno precedente.

Nel primo semestre del 2026 i prezzi delle abitazioni nuove o in ottimo stato aumentano del 2% rispetto ai sei mesi precedenti e dell’1,3% su base annua. L’usato registra incrementi dell’1,6% sul semestre e dello 0,9% sull’anno.

Secondo Nomisma, il mercato romano continua il percorso di crescita avviato nel 2024, sostenuto soprattutto dal miglioramento dei prezzi medi e dalla riduzione degli sconti nelle trattative, mentre domanda e compravendite continuano ad aumentare, seppure con ritmi più contenuti.

Gli sconti medi si attestano al 5% per le abitazioni nuove e all’8,5% per quelle usate, mentre i tempi medi di vendita restano poco superiori ai quattro mesi.

Continua a crescere anche il mercato delle locazioni, con canoni in aumento del 2,9% su base annua e dell’1,5% rispetto al semestre precedente. Il rendimento lordo degli investimenti immobiliari rimane stabile intorno al 6%.

Diverso il quadro per il comparto non residenziale: gli uffici registrano una diminuzione delle quotazioni dell’1,4% sul semestre e del 2,6% su base annua, mentre il mercato dei negozi mostra dinamiche differenziate a seconda delle aree della città.

Le prospettive

Per la seconda metà del 2026 gli operatori mantengono aspettative complessivamente favorevoli, pur prevedendo una graduale normalizzazione del mercato.

Secondo Nomisma, dopo il forte recupero registrato nel 2025, le compravendite tenderanno a stabilizzarsi nel corso dell’anno, potrebbero rallentare nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. Anche i prezzi continueranno ad aumentare in termini nominali, ma con ritmi più contenuti, mentre in termini reali continueranno a risentire dell’effetto dell’inflazione.