Silvia Viviani: “Un Piano casa nazionale ci voleva, ma è lontano dalla sufficienza: mancano risorse stabili e una leva per l’intervento dei comuni su patrimoni immobilizzati, il terzo pilastro più che rigenerazione è ancora sviluppo immobiliare”

“Un Piano nazionale ci voleva, bisogna riconoscerlo”.  E’ un giudizio positivo, forse a sorpresa, quello da cui parte Silvia Viviani, assessore all’Urbanistica e alla Rigenerazione urbana del Comune di Livorno ed ex presidente dell’INU, per parlare del Piano casa. Ma già la seconda frase chiarisce molto la sua posizione. “Non si prescinde – dice Viviani – da un piano casa nazionale come agenda strategica in un orizzonte temporale medio lungo, con disponibilità di risorse per organizzare un insieme organico di azioni prioritarie, con risorse stabili da gestire secondo programmazione adeguata ai contesti locali”. In altri termini: bene che il contenitore Piano casa ci sia e che finalmente si dibatta, ma ciò che c’è all’interno della scatola Piano casa “è ancora del tutto insufficiente”.

Silvia Viviani è una delle figure più rappresentative e carismatiche nel mondo dell’urbanistica e del governo del territorio in Italia e per DIAC un punto di riferimento costante. E’ intervenuta sul Piano casa una quindicina di giorni fa a un convegno organizzato da FirenzeDomani e, partendo da quell’intervento, scambia con DIAC alcune considerazioni sul provvedimento varato dal governo. Il suo ragionamento è, al solito, molto articolato, insegue la complessità dei fenomeni e delle politiche necessarie per governarli, non è riconducibile a schemi destra-sinistra o governo-opposizione.

“Perché il Piano casa approvato è insufficiente”

DIAC però non può non partire dalla fine, dalla scoperta dell’assassino e vedere subito l’elenco delle carenze che rendono “insufficiente” questo Piano casa. Eccolo. “Si tratta – dice Viviani – di una misura straordinaria, non garantisce risorse stabili e strutturali per la manutenzione e la riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico; non valorizza la governance, penalizza il sistema delle autonomie locali nel governo della rigenerazione urbana; moltiplica i soggetti intorno alla struttura commissariale, non coinvolge le amministrazioni comunali nel principale organismo di monitoraggio, centralizza i poteri di decisione, di gestione e di controllo; complica le procedure mentre introduce accelerazioni temporali; non chiarisce le differenze strutturali tra ERS e ERP; non contempla la risposta all’emergenza abitativa; non investe nuove risorse; non territorializza le risorse disponibili; introduce dispositivi tradizionali e non garanti della qualità degli effetti attesi, quali deroghe urbanistiche per i cambi di destinazione d’uso e incentivi volumetrici; disciplina in via surrettizia la rigenerazione urbana; privilegia grandi investimenti immobiliari cui assegna semplificazioni e procedure derogatorie; sposta fondi assegnati alla rigenerazione diffusa (il Fondo Rigenerazione nato con la legge di bilancio del 2020) e penalizza la scalarità degli interventi”. Vista da qui, è una stroncatura del Piano casa, praticamente un’occasione mancata.

“Le politiche abitative e le politiche urbane sono integrate e hanno bisogno entrambe del Piano casa, che è solo il primo tassello di un processo incrementale”

Veniamo ora ai ragionamenti più complessi, come quello della costruzione di politiche non episodiche. “Le politiche abitative e le politiche urbane – dice Viviani – sono obbligatoriamente integrate ed entrambe hanno bisogno del Piano casa, non solo e non tanto come strumento straordinario, ma come base dello sviluppo urbano del Paese. In primo luogo riconoscendo il valore che assume la leva pubblica nella loro formazione e attuazione”.

Costruire le politiche abitative e urbane richiede però un “processo incrementale” di cui un decreto legge sul Piano casa dovrebbe costituire solo il primo passo. E anche qui è utile un elenco, stavolta delle cose che bisognerebbe fare: una legge quadro sull’edilizia residenziale pubblica e sociale, necessaria anche per il riordino delle competenze nonché per le definizioni (alloggio sociale, requisiti per gli alloggi da destinare all’emergenza abitativa, partenariati sociali, co-progettazione e raccordo con il codice del terzo settore, accreditamento dei soggetti attuatori e gestori, gestione dello stock ERP, tipologie di abitare sociale rivolto a studenti, anziani autosufficienti, lavoratori, forme di coabitazione, continuità della transizione abitativa, etc.); una legge per governare gli affitti brevi turistici nei diversi contesti italiani potendone riconoscere il contributo all’economia turistica ma contenendone gli effetti non auspicabili in termini di inaccessibilità alla casa, ostacolo alla mobilità per studio e per lavoro, di svuotamento della vitalità urbana e sociale; fondi di rotazione e adeguate garanzie per sostenere e incentivare l’utilizzo del patrimonio privato libero per affitti a canoni accessibili; finanziamento di progetti urbani complessi per l’attuazione delle politiche abitative integrate alla rigenerazione urbana a impatto sociale e ambientale (transizione ecologica e solidale) da alimentare anche con un prelievo di solidarietà sulle multiproprietà immobiliari, reintroducendo e correggendo un principio che, anche se imperfetto, fu dei fondi Gescal; messa a disposizione dei Comuni degli immobili statali e parastatali inutilizzati per finalità residenziali sociali; messa a disposizione dei Comuni del patrimonio non residenziale di proprietà pubblica per azioni di housing sociale a canoni accessibili; facilitazioni per l’intervento sul patrimonio edilizio esistente (manutenzioni, sostituzioni); facilitazioni di raccolta e disponibilità di aree dismesse o sottoutilizzate per l’abitare sociale, in modo da abbattere i costi iniziali legati alla disponibilità di superfici e aree; facilitazioni per aumentare l’offerta di alloggi a canoni concordati o calmierati, sostenendo la durata nel tempo dell’offerta di abitare sociale e la mobilità abitativa al mutare delle condizioni individuali e familiari, ma anche il radicamento di luogo con il riscatto dell’abitazione e la prelazione pubblica nel caso degli interventi a leva privata; definizione del canone affordable, con relativi termini di durata e di modalità gestionali; dispositivi per la piena integrazione del partenariato sociale con il rafforzamento anche nelle misure locali dei procedimenti di “co-programmazione”, “co-progettazione” e “accreditamento” nella costruzione di politiche pubbliche per lo svolgimento delle attività di interesse generali, ivi incluso l’alloggio sociale (Codice del Terzo Settore e Codice Appalti); innovazione delle norme tecniche (risalenti agli anni Settanta del Novecento) riferite alla parametrazione dei costi e dei quadri tecnico economici per gli interventi ERP; formazione delle capacità di accompagnamento a soluzioni abitative sociali, della gestione tecnico amministrativa del patrimonio abitativo, della promozione all’abitare sociale (nuove figure professionali tecniche ad alto impatto sociale); assimilazione dei servizi di comunità accreditati agli standard urbanistici (revisione degli standard urbanistici); contributo degli enti pubblici alla dimensione abitativa nell’ambito del sistema di welfare pubblico, per la realizzazione di servizi sanitari e socio-sanitari sviluppabili insieme al Terzo Settore; profilazione pubblica e giuridicamente normata per il fondamentale consolidamento della figura del gestore sociale.

Le tre dimensioni dell’abitare sociale e gli strumenti per dargli risposte

Sarebbe possibile ripercorrere tutti i contenuti del Piano casa su cui Viviani dà la sua valutazione, ma riportiamo invece quattro spunti specifici che però contribuiscono a formare, anche con la loro originalità, un giudizio complessivo.

Il primo riguarda le “tre dimensioni dell’abitare sociale” che solo molto parzialmente si sovrappongono ai “tre pilastri” del decreto Salvini-Meloni. Viviani sostiene che le leve pubbliche di intervento nel settore abitativo (rafforzamento e miglioramento dell’offerta in tutte le sue articolazioni, sostegno della domanda, aggiornamento e miglioramento della normativa e della regolazione, coordinamento delle politiche pubbliche e integrazione dei partenariati, processo capace di inglobare fin dalla progettazione la gestione e la manutenzione) devono poter “dare risposte adeguate alle tre dimensioni dell’abitare sociale: edilizia residenziale pubblica, edilizia residenziale sociale a canoni e prezzi calmierati (che comprende alloggi in affitto calmierato con sostegno pubblico più o meno spinto e alloggi in vendita a canoni convenzionati o resi disponibili con il supporto all’acquisto), alloggi per l’emergenza abitativa“.

Il giudizio sul terzo pilastro dei programmi di edilizia integrata

Anche sui programmi di edilizia integrata, Viviani articola il giudizio, ma anche qui meglio partire dalla sintesi, lapidaria: “Sembra rigenerazione urbana – dice Viviani – ma è ancora un dispositivo per lo sviluppo immobiliare, seppure a destinazione sociale; un intervento puntuale nella maglia delle città (o dei territori rurali ove serva per i lavoratori stagionali agricoli), che beneficia di deroghe a condizioni urbanistiche, in alcuni casi desuete, in altri imprescindibili”.

Alcune considerazioni generali svolte da Viviani forniscono un quadro di luci e di ombre su questo capitolo del Piano casa: il vincolo trentennale di destinazione, necessario per garantire la rispondenza alle finalità pubbliche; l’approccio corretto di favor verso il recupero e la rifunzionalizzazione di edifici e complessi esistenti; la possibilità di dare agli interventi di rigenerazione urbana il supporto della dichiarazione di pubblica utilità, fattore che per alcuni introduce un rischio di contenzioso, ma di cui va riconosciuto il contributo non solo all’accelerazione delle operazioni ma soprattutto per la loro caratterizzazione in termini di utilità sociale; il perdurare di una scarsa distinzione fra ERS ed ERP, per esempio all’art. 1 del DL; la definizione di un programma di rigenerazione particolarmente favorevole ai grandi investimenti e quindi di fatto realizzabile solo in alcune – poche – città d’Italia e in esse ulteriormente solo in alcuni ambiti urbani; la spinta alla centralizzazione e all’accelerazione in un sistema che però non può essere aggirato, fatto di territori, persone, istituzioni locali; la mancata occasione di aggredire un sistema aggrovigliato di leggi, di parametri urbanistici ed edilizi, di strumenti ormai poco rispondenti alla contemporaneità; le accelerazioni in alcuni casi irrealistiche (come i 30 giorni per il censimento degli immobili) o parziali come le deroghe e le semplificazioni più spinte per i programmi dove operano i grandi players; le vecchie contraddizioni, come la pressione indotta sempre e solo sui tempi e sul funzionamento delle strutture comunali, cui si contrappone la pur imprescindibile necessità di mantenere la valutazione di compatibilità paesaggistica e culturale (seppur ristretta in conferenza semplificata); rischi evidenti come la derubricazione dei processi verso il solo titolo abilitativo, fino al minimo edilizio; procedure ineludibili e relativi tempi occulti (progettazione, gare, assegnazioni e appalti, esecuzione lavori, collaudi, cessioni, manutenzioni, gestioni) per ora non calcolati.

La stroncatura del commissario ex articolo 3

Il terzo elemento originale e specifico che si vuole brevemente richiamare è la strocatura del commissario ex articolo 3, quello incaricato di fare la ricognizione degli immobili pubblici che potrebbero essere trasformati in alloggi pubblici. Parlando di un necessario programma di riqualificazione che preveda non solo di rifunzionalizzare alloggi ma di portare al centro delle politiche urbane locali la rigenerazione dei quartieri residenziali pubblici, Viviani dice che “sono ambiti urbani che il governo pubblico locale conosce e su cui può agire con efficacia diversa da quella di un Commissario straordinario, figura la cui utilità meglio si comprende per la progettazione e la realizzazione di una grande opera”.

Dare ai comuni la leva per agire sui patrimoni immobilizzati

Infine, una richiesta su cui Viviani batte molto. “Si devono dare agli enti locali – dice – gli strumenti per accedere a patrimoni edilizi immobilizzati per condizioni di limitata funzionalità, per scarsa appetibilità economica, per la forbice fra valore finanziario e valore reale, a complessi edilizi bloccati da fallimenti, a beni in capo ad altri enti e soggetti che non sono considerati componente del progetto di rigenerazione urbana a impatto sociale”.