Ance: “Bene il piano casa, risponde alla crisi abitativa. Ma l’edilizia integrata va aperta ai piccoli interventi”

Una sostanziale promozione se pur con qualche forte e netta riserva (sul terzo pilastro) e, soprattutto, con qualche importante raccomandazione sulla governance dell’operazione. Si può riassumere così il giudizio che l’Ance formula sul Piano Casa. Una valutazione meditata che arriva a distanza di qualche giorno dalla pubblicazione della versione definitiva e contenuta in un documento che Diac Diario ha potuto consultare. “L’Ance accoglie positivamente l’approvazione del decreto-legge sul Piano Casa che mira a rispondere alla diffusa crisi abitativa in atto rispetto alla quale il Paese aspettava da molti anni un intervento strutturato”, rileva l’associazione dei costruttori.  Piano che poggia su tre pilastri: il primo, per il recupero e manutenzione degli alloggi Erp/Ers attraverso una governance dedicata, il coordinamento di Invitalia e risorse quantificabili in 7.370 milioni di euro. “Si tratta di un finanziamento cospicuo, a valere sulle risorse già presenti nel Bilancio dello Stato”, sottolinea l’Ance. Il secondo prevede un Fondo Housing Coesione per Erp/Ers gestito da Invimit e alimentato da fondi per la politica di coesione nazionali ed europei per un volume potenziale di risorse pari a circa 2.600 milioni di euro. Il terzo pilastro è incentrato sui programmi infrastrutturali di edilizia integrata attraverso la realizzazione congiunta di edilizia convenzionata e edilizia residenziale libera con attrazione di capitali privati.

E’ sui primi due pilastri che l’Ance esprime una valutazione piena. Infatti, “si valutano positivamente le misure previste nei primi due pilastri per consentire l’aumento del numero di abitazioni pubbliche e sociali” e “per tale scopo, il decreto offre diverse soluzioni, sia meramente economiche, per recuperare le abitazioni non assegnabili per carenze manutentive, sia per individuare immobili pubblici non utilizzati da trasformare in alloggi sociali. Per queste finalità il Decreto offre risorse pubbliche e semplificazioni importanti, quantificabili in circa 10 miliardi di euro”. Ma sul terzo pilastro, quello dell’edilizia integrata, il giudizio si fa  “necessariamente più articolato”. E, in particolare, l’attenzione e i dubbi si focalizzano sugli interventi inferiori a 1 miliardo. Se, infatti, per gli interventi di grandi dimensioni, con un rilevante finanziamento estero (superiore a un miliardo di euro), il decreto garantisce un sistema di semplificazioni e agevolazioni apparentemente adeguate alla sostenibilità economica degli investimenti, per gli interventi minori  – evidenzia l’Ance – non sono previste analoghe attenzioni. Per questi investimenti, infatti, a fronte della previsione di prevedere almeno il 70% di edilizia convenzionata, non vi sono sostanziali agevolazioni in merito alle misure edilizie e urbanistiche”. Di qui il monito dell’Ance: così questi investimenti non sono sostenibili dal punto di vista economico. Pertanto, “nell’ambito del terzo pilastro, è quindi auspicabile un intervento volto ad integrare le misure già previste nel decreto, rivolta prevalentemente a grandi interventi in pochi centri urbani, con una serie di ulteriori strumenti –normativi, economici e fiscali- che possano assicurare una dimensione più diffusa, sotto il profilo territoriale e dimensionale, dell’attuazione del Piano casa”. C’è poi la raccomandazione cui si è accennato all’inizio: “un ulteriore esigenza riguarda la necessità di assicurare una regia forte del Piano, come più volte
auspicato dall’Ance nei mesi scorsi”.

Il documento dell’Ance passa poi ad approfondire i contenuti dei tre pilastri. Quanto al primo, il decreto introduce un Programma straordinario per il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, con l’obiettivo di recuperare gli alloggi ERP oggi inutilizzati per carenze manutentive e valorizzare immobili destinati all’edilizia sociale a canone calmierato, soprattutto nei contesti interessati da degrado urbano e progetti di rigenerazione. È prevista una ricognizione straordinaria del patrimonio immobiliare pubblico – statale, regionale e locale – per individuare gli immobili da destinare a nuove iniziative di housing sociale. La governance del piano ruota attorno a un Commissario straordinario, in carica fino al 2027, dotato di poteri derogatori e di coordinamento, affiancato da una cabina di monitoraggio interministeriale. A Invitalia viene affidata la gestione operativa del programma, compresa la selezione dei progetti tramite avvisi pubblici e la stipula di convenzioni con gli enti attuatori, favorendo anche il ricorso a partenariati pubblico-privati. Sul fronte finanziario, il piano può contare su circa 5,7 miliardi di euro: 970 milioni già stanziati dalle ultime leggi di bilancio, una quota del Fondo sociale per il clima e 4,8 miliardi destinati alla rigenerazione urbana e al contrasto del degrado sociale. Il provvedimento introduce inoltre ulteriori strumenti di sostegno abitativo: un fondo per la morosità incolpevole destinato agli inquilini ERP in difficoltà economica, misure per il riscatto degli alloggi pubblici da parte degli assegnatari non morosi e programmi di “locazione con riscatto” rivolti soprattutto a giovani, giovani coppie e genitori separati, con particolare attenzione all’efficienza energetica e alla sostenibilità ambientale degli edifici.

Passando al secondo pilastro, l’Ance spiega come il Fondo housing coesione sia uno strumento finanziario gestito da Invimit SGR destinato ad aumentare l’offerta di edilizia residenziale pubblica e sociale, con priorità al recupero del patrimonio esistente. Il fondo sarà alimentato inizialmente con 100 milioni di euro provenienti dal Fondo per lo Sviluppo e la Coesione 2021-2027 e da risorse derivanti dalla rimodulazione del Programma Nazionale Metro Plus e Città Medie del Sud. Regioni, Province autonome e amministrazioni centrali potranno inoltre contribuire utilizzando quote dei fondi europei e nazionali destinati all’housing sociale e alla casa accessibile. Accanto alle risorse finanziarie, il provvedimento introduce un ampio pacchetto di semplificazioni procedurali per accelerare gli interventi di recupero e rigenerazione urbana. Tra le principali novità figurano l’utilizzo della SCIA per gli interventi di ristrutturazione e demolizione-ricostruzione, conferenze di servizi semplificate con tempi ridotti e meccanismi di superamento dei dissensi, procedure più snelle per il cambio di destinazione d’uso e la dichiarazione automatica di pubblica utilità per i progetti inseriti nei programmi di rigenerazione urbana e contrasto al degrado. Il decreto prevede inoltre deroghe ai requisiti dimensionali minimi degli alloggi di edilizia sociale, consentendo superfici e altezze interne ridotte rispetto agli standard ordinari, con l’obiettivo di ampliare più rapidamente l’offerta abitativa disponibile. Resta comunque previsto un vincolo di destinazione d’uso pari a 30 anni e l’adeguamento delle normative regionali alle nuove disposizioni.

Si arriva al terzo pilastro che punta ad attrarre capitali privati verso programmi di edilizia integrata convenzionata, combinando housing sociale ed edilizia libera all’interno dello stesso contesto territoriale. Si vuole così ampliare l’offerta abitativa destinata alla cosiddetta “fascia grigia” della popolazione – famiglie e lavoratori con redditi troppo elevati per accedere all’ERP ma insufficienti per sostenere i prezzi di mercato – oltre che a studenti fuori sede e lavoratori trasferiti per esigenze professionali. I programmi dovranno essere finanziati prevalentemente con risorse private, prevedere almeno il 70% dell’investimento destinato a edilizia convenzionata e garantire prezzi di vendita o locazione inferiori di almeno un terzo rispetto ai valori di mercato. Gli immobili dovranno inoltre rispettare criteri elevati di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica e mantenere la destinazione calmierata per almeno 30 anni. Il decreto incentiva il riuso di aree già urbanizzate, la rigenerazione urbana e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, consentendo incrementi volumetrici fino al 35%. Per i grandi programmi strategici con investimenti esteri superiori a un miliardo di euro è prevista la dichiarazione di interesse strategico nazionale, la nomina di un Commissario di Governo e una procedura autorizzativa unica con forti semplificazioni amministrative. Tra le principali agevolazioni figurano conferenze di servizi accelerate, silenzio-assenso per le amministrazioni che non si esprimono nei termini, deroghe urbanistiche e ai cambi di destinazione d’uso, riduzione degli oneri notarili e possibilità di incrementi volumetrici. Per gli interventi di dimensioni superiori a 100 alloggi il Commissario potrà inoltre definire direttamente parametri urbanistici e standard edilizi. In caso di ritardi rispetto al cronoprogramma, decadono però le agevolazioni previste dal decreto.

Il giudizio dell’Ance, come si è detto, è arrivato a distanza di qualche giorno dalla pubblicazione del decreto legge, che il Governo aveva approvato il 30 aprile scorso. Molte sono state le reazioni ‘a caldo’. Tra queste, quella di Federcasa che ha definito il Piano Casa  “un intervento strutturale e immediatamente operativo per il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica” e ha sottolineato in particolare lo stanziamento di 970 milioni di euro destinati al recupero e alla manutenzione delle case popolari, con le prime risorse già disponibili dal 2026, oltre alla creazione del Fondo Housing Coesione da 100 milioni di euro e al Fondo per la morosità incolpevole da 22 milioni. Secondo Federcasa, il provvedimento riconosce il ruolo strategico delle aziende pubbliche per la casa, coinvolte direttamente nella cabina di monitoraggio nazionale prevista dal decreto. “Nel complesso, il provvedimento mobilita risorse rilevanti e crea le condizioni per ulteriori investimenti, fino a diversi miliardi di euro nel medio periodo, anche attraverso il coinvolgimento di fondi e strumenti finanziari dedicati e il contributo operativo di Invitalia e Invimit”, osserva Federcasa  che “ringrazia il Governo e il Ministro Matteo Salvini al Ministro Matteo Salvini e all’intero Governo per aver riconosciuto la centralità del tema abitativo e per aver messo in campo risorse significative e immediatamente attivabili”. Inoltre, il decreto “rappresenta una risposta concreta e immediata, che si distingue nel panorama europeo, dove il dibattito sulla crisi abitativa è ancora in corso e, ad oggi, non risultano stanziate risorse specifiche e adeguate per l’housing nei principali fondi dedicati, pur essendo il tema riconosciuto come prioritario. La crisi abitativa è infatti diffusa in tutta Europa, e oggi l’Italia dimostra di aver interpretato al meglio questa emergenza con delle misure attivabili da subito”.