Immobiliare di lusso: domanda e offerta su, ma appartamenti più cari delle ville

Il mercato immobiliare di lusso in Italia consolida la propria crescita e rafforza il suo peso nel sistema residenziale nazionale. Nel 2025 tutti i principali indicatori risultano in aumento: l’offerta di immobili di pregio cresce del 23% rispetto all’anno precedente, mentre la domanda segna un +22%, confermando un interesse sempre più diffuso e strutturale.

È quanto emerge dalla quinta edizione dell’Osservatorio sul comparto residenziale di alta gamma realizzato da Immobiliare.it Insights, società del gruppo Immobiliare.it specializzata in analisi e data intelligence. La quota dello stock di lusso sul totale del mercato passa dal 2,6% del 2024 al 4% del 2025, segnale di un’espansione significativa del segmento.

Domanda in crescita e tempi di vendita

La pressione della domanda, misurata come numero medio di contatti per annuncio, cresce del 4%, mentre i contatti complessivi aumentano del 22%, indicando un forte dinamismo da parte di acquirenti e investitori, anche internazionali.

Nonostante ciò, il mercato luxury continua a richiedere tempi più lunghi rispetto al residenziale tradizionale. Nel 2025 servono in media 6,3 mesi per vendere un immobile di pregio, in lieve aumento rispetto al 2024 (+0,2 mesi), contro i 5,4 mesi del mercato standard. Il “time on market”, ovvero la permanenza media degli annunci, si attesta a 9,8 mesi per il lusso e a 7,5 mesi per il residenziale. Tuttavia, rispetto al 2020 il segmento premium ha registrato un miglioramento più marcato (-2 mesi).

Dove si concentra il lusso

La distribuzione geografica evidenzia una forte concentrazione nel Centro-Nord. Il Nord-Ovest guida con il 35% dell’offerta, seguito dal Centro (31%) e dal Nord-Est (22,3%). Sud e Isole restano più marginali, ma con una presenza stabile (rispettivamente 6,8% e 5,1%).

Osservando il valore complessivo degli immobili di lusso in offerta nel 2025, emerge come il Centro superi il Nord-Ovest, che scende al secondo posto. Entrambe le macro-aree registrano comunque un valore superiore ai 25 miliardi di euro e insieme concentrano il 71,1% del totale nazionale.

Il Nord-Est si colloca al terzo posto con 13 miliardi di euro, pari al 18% del mercato del lusso italiano.

Più distanziati il Sud, con 4,1 miliardi di euro (5,8%), e le Isole, che raggiungono 3,7 miliardi di euro, pari al 5,1% del valore complessivo delle residenze di pregio.

La distribuzione nelle città e nelle aree turistiche

Entrando nel dettaglio delle città, Milano si conferma il principale polo del mercato immobiliare di lusso in Italia, con un valore complessivo dell’offerta pari a 8,7 miliardi di euro, equivalenti al 12,2% del totale nazionale e in crescita del 13% rispetto al 2024.

Segue Roma, che si posiziona al secondo posto con 5,6 miliardi di euro (7,9% del totale italiano), registrando un aumento dell’8% su base annua.

Tra le aree turistiche, la Versilia si conferma la prima per valore aggregato dell’offerta, con 4,64 miliardi di euro e una crescita del 18% rispetto all’anno precedente.

Tra le località analizzate, spicca Bologna, che segna l’incremento più rilevante anno su anno: +37%, raggiungendo un valore complessivo di 0,68 miliardi di euro.

Ville e appartamenti: differenze e valori

Il valore complessivo degli immobili di lusso in Italia supera i 71 miliardi di euro nel 2025, in forte aumento rispetto ai circa 62 miliardi del 2024. Le ville rappresentano la quota maggiore, con 40 miliardi (+91% rispetto al 2020), mentre gli appartamenti raggiungono i 31,5 miliardi.

Dal punto di vista della distribuzione, gli appartamenti si concentrano soprattutto nel Nord-Ovest (42%), mentre le ville sono più diffuse nel Centro (36%). Sul lato della domanda, gli appartamenti raccolgono oltre il 72% dell’interesse complessivo, contro il 28% delle ville.

Sul fronte dei prezzi emerge un dato rilevante: gli appartamenti di pregio risultano mediamente più costosi, con 7.418 euro al metro quadro, contro i circa 5.200 euro delle ville. Il Nord-Ovest è l’area più cara per gli appartamenti (8.044 €/mq), mentre le Isole guidano la classifica delle ville (5.840 €/mq).

Negli ultimi anni, i prezzi degli appartamenti sono rimasti sostanzialmente stabili, mentre le ville hanno registrato un calo del 6,5% dal 2020 al 2025.

Analizzando i diversi segmenti del mercato del lusso emergono, inoltre, dinamiche differenziate. Le ville appartenenti alla categoria Luxury Large registrano un aumento del 2% del prezzo al metro quadro nell’ultimo anno, pur segnando un calo complessivo del 5% rispetto al 2020. Le ville del segmento Luxury Small, invece, mostrano una flessione più marcata: -6% dall’inizio del 2020 e -2% su base annua.

Dal punto di vista geografico, tutte le aree del Paese evidenziano una riduzione dei prezzi delle ville di lusso nel periodo 2020-2025. Nel confronto con il 2024, l’unica eccezione è il Nord-Est, che registra un lieve incremento, mentre le Isole segnano la contrazione più significativa, con un calo del 5%.

Un settore sempre più strategico

«La crescita del residenziale di lusso nel 2025 dimostra come il comparto stia assumendo un ruolo sempre più strutturale nel real estate italiano», ha sottolineato Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it. «L’aumento degli immobili di alta gamma su tutto il territorio indica un settore dinamico, capace di attrarre investitori grazie a un’offerta sempre più evoluta e all’attrattività delle destinazioni italiane».

Un comparto che, numeri alla mano, si conferma tra i più solidi del mercato immobiliare nazionale, trainato da domanda internazionale, qualità dell’offerta e valore crescente delle principali piazze urbane e turistiche.