Centri commerciali, 2025 di tenuta: vendite stabili e retailer pronti a investire

I centri commerciali chiudono il 2025 senza scosse e consolidano un equilibrio che, anno dopo anno, assume contorni sempre più strutturali. In un contesto di consumatori prudenti e potere d’acquisto sotto pressione, vendite e affluenze restano in linea con il 2024, confermando la centralità del canale fisico. È la fotografia scattata dall’Osservatorio promosso da CNCC in partnership con EY, su un panel stabile di 300 strutture e circa 10mila punti vendita distribuiti sul territorio nazionale.

I comparti che crescono e quelli che rallentano

L’analisi per categorie merceologiche evidenzia un mercato a due velocità. A sostenere le performance sono soprattutto i segmenti legati ai bisogni personali e ai servizi: cura persona e salute segna un +3,2%, mentre le attività di servizi crescono dell’1,4%.

Rallentano invece i comparti più esposti alla spesa discrezionale: l’elettronica di consumo arretra dell’1,7% e i beni per la casa dell’1,3%, riflettendo un atteggiamento più selettivo da parte delle famiglie. Sostanzialmente stabili cultura, tempo libero e regali (-0,9%), abbigliamento (-0,7%) e ristorazione (-0,3%), che confermano una tenuta complessiva senza particolari accelerazioni.

Nel complesso, le vendite annuali si attestano su livelli pressoché invariati rispetto all’anno precedente, così come le affluenze, segnale di abitudini di consumo ormai consolidate.

“I dati relativi all’anno concluso confermano la solidità del settore in un contesto privo di spinte straordinarie, evidenziando una tenuta che riteniamo sempre più strutturale”, ha commentato Roberto Zoia, Presidente del CNCC. “La stabilità di vendite e ingressi dimostra che il commercio fisico ha saputo reagire con determinazione, investendo sulla qualità dell’esperienza, sulla relazione con i visitatori e su un utilizzo sempre più evoluto dei dati per comprenderne bisogni e comportamenti”, ha concluso.

Il centro commerciale come spazio di esperienza

La stabilità dei numeri rafforza l’idea che il centro commerciale non sia più soltanto luogo di acquisto, ma piattaforma di servizi e socialità. “La tenuta che osserviamo è sempre più strutturale”, sottolinea Roberto Zoia, presidente del CNCC, evidenziando come il commercio fisico abbia reagito investendo sulla qualità dell’esperienza, sulla relazione con i visitatori e su un utilizzo più evoluto dei dati per comprenderne comportamenti e preferenze.

“Con affluenze stabili i centri commerciali mantengono un ruolo rilevante tra i canali di vendita, anche in una fase di pressione sul potere d’acquisto”, ha sottolineato Marco Daviddi, Managing Partner di EY-Parthenon Italia aggiungendo che “il dinamismo dei servizi e della cura della persona indicano che il consumatore riconosce ai centri commerciali un crescente valore, oltre l’acquisto immediato, grazie alla possibilità di integrare bisogni diversi in un’unica esperienza di visita”.

Retailer fiduciosi e piani di espansione

Il quadro è completato dalla seconda survey tematica dell’Osservatorio, dedicata ai retailer dei comparti cura persona e salute, cultura, tempo libero e regali. Il sentiment appare improntato a una fiducia prudente ma diffusa: un operatore su tre segnala fatturato stabile negli ultimi 12 mesi, quasi la metà registra una crescita moderata e solo una minoranza evidenzia flessioni contenute.

Le attese per il 2026 confermano questa linea: circa la metà prevede un aumento delle vendite, mentre la restante parte si attende stabilità. Sul fronte sviluppo della rete, quasi nove retailer su dieci indicano i centri commerciali come canale prioritario per nuove aperture, seguiti dalle high street ben collegate dal trasporto pubblico. Outlet e travel retail restano opzioni più selettive.

Si rafforza inoltre l’orientamento verso i punti vendita diretti rispetto al franchising, mentre sulle superfici prevale la cautela: quattro operatori su cinque manterranno le metrature attuali.

“Dalla survey emerge un settore che, pur operando con prudenza, continua a investire nel canale fisico e nella qualità dell’esperienza”, ha aggiunti Stefano Vittucci, Retail & Consumer Products Sector Leader di EY Italia. “L’integrazione tra format, servizi e digitale, unita alla capacità di dialogare con un consumatore più informato e selettivo, rappresenta la leva su cui si giocherà la competitività dei prossimi anni”, ha concluso.

Integrazione fisico-digitale e nuove priorità

L’integrazione tra fisico e digitale diventa un asse strategico. Quasi nove aziende su dieci prevedono di ampliare la presenza nel canale fisico e oltre la metà investirà nell’e-commerce, con un’attenzione particolare al click & collect, che consolida il ruolo del negozio come hub logistico oltre che relazionale.

Tra le priorità strategiche emergono il rafforzamento dell’offerta differenziante, l’ingaggio digitale e il miglioramento della customer experience in store. Centrale anche il tema delle competenze: attrarre e trattenere talenti, con personale sempre più orientato alla consulenza, è considerato un fattore competitivo decisivo.