Prologis: crescono gli investimenti in Italia, la sfida si gioca sui magazzini intelligenti e gli hub energetici
In un contesto globale segnato da incertezza macroeconomica, tensioni geopolitiche e pressione sulle supply chain, la logistica si conferma un’infrastruttura critica per la competitività industriale, la resilienza dei sistemi produttivi e la transizione energetica. Ma questa infrastruttura deve essere all’altezza delle nuove sfide: oggi, infatti, la realtà è quella di magazzini sempre più sofisticati, non più scatole vuote ma piene di tecnologia, robotica, automazione, di piattaforme avanzate ad alte prestazioni, di immobili logistici che si stanno trasformando anche in hub energetici. E una nuova sfida arriverà anche dal settore della difesa spinto dal driver delle spese militari. È in questo scenario che Prologis, il più grande sviluppatore immobiliare della logistica sul mercato globale, ha mantenuto un sostenuto passo di crescita nel 2025 in Europa e in Italia. I risultati operativi presentati ieri a Milano, in occasione dell’evento annuale Focus Italia, registrano un ulteriore incremento degli investimenti, tra nuovi sviluppi e acquisizioni, pari a circa a 125 milioni (erano stati 102 milioni nel 2024) toccando quota 960 negli ultimi cinque anni. IL 2025 ha confermato, dunque, la tenuta strutturale del mercato logistico e la forza della domanda da parte degli utilizzatori finali.
Più nel dettaglio, nel corso dell’anno sono stati avviati nuovi progetti per circa 100 milioni di euro, oltre il 50% dei quali in modalità Build-to-Suit, a testimonianza di una domanda sempre più orientata verso soluzioni su misura, efficienti e ad alte prestazioni. A questi si sono aggiunte acquisizioni mirate per circa 25 milioni di euro, focalizzate sui mercati a più alta tensione competitiva. Il portafoglio ha raggiunto un tasso di occupazione del 99,6%, circa tre punti percentuali sopra la media di mercato: un dato che riflette non solo la qualità degli asset, ma anche la capacità di anticipare i bisogni degli utilizzatori in un mercato sempre più selettivo.
Secondo Prologis Research, nel 2026 il mercato logistico europeo resterà tra i più dinamici a livello globale. I tassi di vacancy sono attesi in ulteriore calo, al di sotto del 5%, mentre la nuova offerta continuerà a essere frenata da fattori strutturali: complessità autorizzative, aumento dei costi di costruzione e, sempre più, criticità legate all’accesso all’energia. In Italia, a questi elementi si sommano driver specifici. La penetrazione dell’e-commerce – tra le più dinamiche in Europa – è destinata a crescere dall’attuale ~11% fino a circa il 14–14,5% entro il 2030, alimentando una domanda sostenuta di spazi logistici moderni, in particolare lungo i corridoi strategici Milano–Piacenza–Bologna–Roma. Allo stesso tempo, la disponibilità energetica sta diventando un vero fattore discriminante: nelle aree più industrializzate i tempi di allacciamento alla rete elettrica possono raggiungere i 12–24 mesi, spingendo gli utilizzatori a privilegiare asset già pronti a sostenere elevati fabbisogni energetici legati ad automazione, refrigerazione e mobilità elettrica. Un elemento che accentua la polarizzazione del mercato tra immobili “core” e stock obsoleto.
Guardando al 2026, la pipeline si presenta solida, sostenuta da fondamentali robusti ma inserita in un contesto in cui la scarsità di offerta e i vincoli infrastrutturali continueranno a giocare un ruolo chiave. Al 31 dicembre 2025 Prologis possedeva e gestiva in Italia oltre 1,8 milioni di metri quadrati distribuiti in 119 edifici nei principali hub di Milano, Bologna e Roma. La banca terreni ha raggiunto 64 ettari, in crescita di oltre il 16% rispetto all’anno precedente, rappresentando una leva strategica in un mercato sempre più corto di aree sviluppabili.
Nel 2025 Prologis ha dato concreta attuazione alla propria strategia lungo i principali corridoi logistici italiani. Nell’area di Milano sono stati avviati Pozzuolo DC4 (9.853 m²) per RS Components e Carpiano DC1 (10.500 m²) per CEDASPE – gruppo Maschinenfabrik Reinhausen. A Piacenza sono partiti i lavori per Piacenza DC8 (7.070 m²) e per lo sviluppo speculativo di Piacenza DC11 (6.400 m²). Nel Lazio prosegue lo sviluppo speculativo di Tor Cervara DC1 (10.200 m²), a supporto della crescente domanda nell’area romana. Sul fronte delle acquisizioni, l’ingresso di Carpiano DC2 (14.000 m²) e Vimodrone DC1 (8.350 m²) ha ulteriormente consolidato la presenza nel mercato milanese, oggi tra i più competitivi e con i maggiori vincoli di offerta.
A tracciare un bilancio, è stata Sabine Hutter, vicepresident Capital Deployment di Prologis, Sabine Hutter. “Il 2025 – ha detto a Diario Diac – è stato un anno molto soddisfacente con dei grandi risultati. Siamo cresciuti in termini di investimenti, di sviluppi, di clienti, di locazioni.Tutti i nostri edifici sono locali al 99,6%. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto nella costruzione di due asset. Siamo partiti con sei nuovi progetti: tre a Roma, uno a Piacenza e due a Milano”. Secondo Hutter, nonostante la sua crescita moderata e nonostante la fase di incertezza, siamo in un mercato molto più solido, i tassi di interesse sono diventati molto più stabili. È chiaro che la programmazione a lungo termine, come l’avevamo una volta, oggi non è più richiesta, oggi c’è più richiesta di avere spazi a termini molto più brevi. LA previsione diventa sempre più difficile e anche i tempi di trattativa sono molto più brevi”.
“Per il 2026, il target è di ulteriore crescita. L’Italia è un Paese a bassissima inflazione rispetto ad altri Paesi europei, c’è un governo stabile: c’è tanta fiducia in questo Paese e questo è confermato dall’aumento della domanda di player internazionali a voler venire in Italia per la prima volta o di incrementare il loro business in Italia. Ci aspettiamo che la domanda resti sostenuta con una crescente attenzione verso immobili modern, flessibili e in grado di supportare automazione, elettrificazione e obiettivi di decarbonizzazione. In Prologis investiamo con una visione di lungo periodo concentrandoci su sviluppi di alta qualità e su infrastrutture capaci di generare performance durature”.
Nel 2026 si prevede anche un aumento dei canoni di affitto. “I canoni in realtà sono cresciuti anche l’anno scorso. Sono in crescita da qualche anno. l’Italia è partita con canoni inferiori del 20% a metro quadro rispetto agli altri magazzini europei in contesti più o meno confrontabili. Il canone aumenta perché cambia il mercato, segue la legge della domanda e dell’offerta. NOi non facciamo listini ma valutiamo in funzione dell’appetibilità che il nostro immobile ha e lo diamo a quello che ci offre di più”, spiega Sandro Innocenti, regional head del Sud Europa. C’è anche un altro tema che rimane caldo, per Prologis, che riguarda il versante della rigenerazione urbana e lo sviluppo del brownfield. «Rigenerare i siti industriali, soprattutto ai margini delle città, è fondamentale. Significa poter intervenire su aree già antropizzate, senza consumare nuovo suolo, restituendo invece alla città spazi che in passato sono stati utilizzati per attività produttive, spesso inquinanti, e che oggi necessitano di bonifica. Per una società come Prologis, che fa dello sviluppo immobiliare una delle sue principali attività, si tratta di un’opportunità evidente: il valore del sito è centrale ma i costi legati alla bonifica e alla rigenerazione rappresentano il principale elemento di complessità dell’intervento”. L’attenzione è puntata sull’iter in Parlamenro del ddl sulla Rigenerazione Urbana. La proposta che ribadisce Innocenti, anche a nome di Assoimmobiliare, è quella di detrarre le spese di bonifica dagli oneri di urbanizzazione per le nuove realizzazioni. “Il legislatore riconosce così che la rigenerazione di questi luoghi costituisce un servizio reso alla città e alla comunità. È in questa prospettiva che società immobiliari, sia nel settore logistico sia in quello degli uffici, mostrano interesse verso questi interventi: rigenerare aree dismesse consente di sviluppare nuovi progetti senza ulteriore consumo di suolo, conciliando sostenibilità urbana e sostenibilità economica».
