Cdp: il Service Housing, una nuova frontiera dell’abitare sociale per i lavoratori. Un modello per colmare il gap tra domanda e offerta

Può arrivare dal Service Housing, cioè l’offerta ai lavoratori di alloggi a prezzi inferiori ai livelli di mercato, la risposta all’emergenza abitativa che colpisce sempre più lavoratori nelle grandi città e nelle aree a più alta dinamicità economica e che frena la mobilità imposta del mercato del lavoro e mina, quindi, la competitività stessa dei territori. Si tratta di una nuova frontiera in grado di rivestire un ruolo strategico per fronteggiare i nuovi bisogni ma che vede l’Italia, pur nel contesto di una generale emergenza abitativa a livello europeo, indietro rispetto alla Ue. L’obiettivo del Service Housing nasce proprio per favorire la mobilità lavorativa, nelle aree caratterizzate da alta pressione abitativa e forte fabbisogno di forza lavoro, riducendo gli squilibri esistenti e deve poggiarsi su un modello strutturato e inquadrato dal punto di vista normativo.

Ad accendere un faro sul tema del Service Housing è il nuovo brief della Direzione Strategie Settoriali e Impatto di CDP, la cui analisi si focalizza sull’esigenza e la necessità di sviluppare un nuovo modello di abitare sociale. L’accessibilità alla casa – intesa come la capacità economica dei cittadini di sostenere i costi per l’acquisto o l’affitto– è ormai un’emergenza in molti Paesi europei. Nel 2023, circa il 9% della popolazione europea spendeva più del 40% del proprio reddito per l’abitazione. Alcune tendenze strutturali – urbanizzazione crescente, stagnazione dei salari e la tendenza a considerare la casa come un bene di investimento – hanno aumentato la pressione sui mercati immobiliari, in particolare nei grandi centri urbani, riducendo l’accesso alla casa per fasce sempre più ampie della popolazione. In Italia, circa 1,2 milioni di famiglie hanno difficoltà nel sostenere i costi abitativi, prevalentemente famiglie monoreddito e monocomponente, lavoratori precari o a bassa qualifica, residenti in comuni con più di 50 mila abitanti e in affitto. I giovani sono la fascia di età più colpita: il 12,4% degli under 34 destina oltre il 30% del proprio reddito alla casa, una quota più che tripla rispetto agli over 65 (3,2%). La disponibilità di alloggi a canoni calmierati è limitata e inferiore ai peer europei. L’Italia si ferma al 2,4% contro una media UE pari all’ 8%. Ed è accanto alle tradizionali esigenze dell’abitare sociale – famiglie in condizioni svantaggiate, studenti e anziani – si affianca una nuova emergenza: i lavoratori in mobilità.

Emergenza che non riguarda solo i giovani ma anche categorie professionali impiegate nei servizi pubblici essenziali e nell’industria, spesso impossibilitate a vivere nelle città in cui è richiesta la loro prestazione. Lo studio evidenzia come in questo settore la casa non è un bene di investimento ma un servizio temporaneo, rivolto, appunto, ai lavoratori provenienti da territori distanti dalla sede di lavoro. L’attuazione del service housing richiede, come sottolinea lo studio di Cdp, il coinvolgimento congiunto di diversi attori. Innanzitutto, gli Investitori istituzionali (fondi immobiliari, fondi pensione, casse previdenziali e assicurazioni) che possono destinare risorse alla realizzazione di alloggi con ritorni stabili nel medio-lungo periodo. loro coinvolgimento è cruciale per garantire la sostenibilità finanziaria del progetto, da sviluppare eventualmente anche attraverso un fondo immobiliare gestito da SGR di mercato; imprese o enti pubblici, soprattutto operanti in settori e aree con forte fabbisogno di personale, che possono partecipare come co-finanziatori o promotori, mettendo a disposizione immobili da riqualificare ed offrendo soluzioni abitative ai propri dipendenti; società di gestione del risparmio di mercato, nel ruolo di gestori dei
fondi immobiliari dedicati a (attrarre le risorse finanziarie necessarie allo sviluppo delle iniziative di service housing e  promuovere e curare lo sviluppo dei progetti; operatori specializzati, responsabili della gestione operativa degli alloggi e della qualità del servizio erogato.

E’ questo quadro sinergico e strutturato che, secondo lo studio di Cdp, può gettare le fondamenta per lo sviluppo del Service Housing che, al momento, vede iniziative attive prevalentemente a livello locale, promosse da singole aziende. Tra gli esempi più significativi rientrano il progetto Trieste Cattinara, realizzato dal Fondo Housing Sociale Friuli-Venezia Giulia, partecipato dal Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), che prevede la destinazione di 15 alloggi ai dipendenti della Polizia di Stato operanti sul territorio del Comune di Trieste nell’ambito del più ampio progetto di housing sociale;  l’iniziativa di Valenza (Alessandria) realizzata dal fondo Piemonte C.A.S.E. partecipato dal FIA, che ha assegnato la prevalenza degli alloggi realizzati a giovani apprendisti e lavoratori del distretto artigianale orafo locale provenienti dal Sud Italia; l’iniziativa di Modena Fanti, realizzata dal Fondo Pitagora, partecipato dal FNAS, che ha destinato circa il 10% dei posti letto disponibili nello studentato a giovani in formazione e/o giovani lavoratori presenti nella città; fondazione ATM e ALER Milano, che hanno sottoscritto una convenzione per la gestione di 70 mini-residenze destinate ai dipendenti della società; il Gruppo Edison, che nel 2024 ha lanciato un piano di company social housing rivolto ai neolaureati che prevede l’offerta di alloggi a canone calmierato nei pressi della sede di lavoro.

Un aspetto centrale è poi l’individuazione dei territori in cui gli interventi di social housing risultino particolarmente rilevanti. Il fabbisogno territoriale di service housing è stimato attraverso l’Indice di Fabbisogno di Alloggi per Lavoratori (IFAL) costruito per ciascuna provincia sulla base di due determinanti chiave:  l’accessibilità abitativa e la domanda di lavoratori extra-provinciali. I risultati mostrano: una forte concentrazione del fabbisogno di alloggi per lavoratori in quindici province, che rappresentano oltre un terzo della domanda nazionale di lavoratori, concentrate nel Nord (9) e Centro Italia (6); queste province comprendono sia grandi centri (come Milano e Roma), sia realtà di minori dimensioni, ma con mercati del lavoro dinamici (come Bolzano, Bergamo e Brescia). Complessivamente questi territori producono oltre un terzo del PIL nazionale e hanno registrato nell’ultimo decennio una crescita nel numero di imprese e addetti, qualificandosi come territori di rilievo dal punto di vista demografico ed economico. Nessuna delle province del Sud, ad eccezione di Bari, figura tra le province a maggiore fabbisogno.

Lo studio di Cdp mette anche a fuoco i fattori che frenano lo sviluppo del service housing rischia, individuandone quattro: ostacoli urbanistici e amministrativi, (frammentazione della governance,  assenza di una asset class riconosciuta a livello di sistema e mancanza di incentivi mirati. In questa prospettiva, il coinvolgimento di investitori istituzionali pazienti, che agiscano secondo un modello di finanziamento indiretto (Fondi di Fondi o tramite operazioni in Partneriato Pubblico- Privato) e l’introduzione di soluzioni abitative ibride (con diversi target di utenza e orizzonti temporali), potrebbero favorire la realizzazione delle iniziative garantendo la loro sostenibilità economico-finanziaria e la possibilità di implementare modelli di intervento replicabili e scalabili a livello nazionale.

Interessante è poi allargare lo sguardo oltreconfine per vedere cosa succede in Europa, dove si registrano alcuni rilevanti esempi. In Germania, alcune grandi città o Länder, promuovono iniziative specifiche a favore dei lavoratori pubblici e incentivano il ritorno dei c.d. “Werkswohnungen” (alloggi aziendali), sebbene si tratti di iniziative ancora limitate. In Baviera, la costruzione di questi appartamenti da parte delle imprese è sostenuta dal programma statale di edilizia sociale. Le aziende possono accedere a prestiti agevolati con una durata compresa tra i 25 e i 40 anni. Durante questo periodo gli appartamenti sono affittati a prezzi di mercato con la possibilità per i locatari entro determinate soglie di reddito di ricevere un sussidio mensile per coprire parte delle spese dell’affitto. In Francia, l’organizzazione Action Logement dal 1992 rappresenta un modello efficace di offerta di housing accessibile per i lavoratori, attivo su scala nazionale e rivolto a specifiche categorie sociali. In particolare, le iniziative si concentrano sui dipendenti del settore privato, lavoratori under trenta e lavoratori stagionali. Nel dettaglio, l’ente gestisce il PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction), un contributo obbligatorio pari allo 0,45% della massa salariale versato dalle imprese con oltre 10 dipendenti. Nel Regno Unito, il programma governativo attivo dal 2004 “Key Worker Living (KWL)”, rivolto ai lavoratori del settore pubblico di Londra e del sud-est dell’Inghilterra, offre diverse forme di supporto tra cui prestiti per l’acquisto della prima casa, o di una multiproprietà, (alloggi in locazione a prezzi agevolati.