Piani città e temporary use, così il Demanio traina la deep regeneration. I progetti pronti per 3,9 mld

“Si parla di deep regeneration per indicare una rigenerazione completa e profonda. L’immobile pubblico può contribuire a questo processo di rigenerazione nell’ambito di una pianificazione integrata con gli enti del territorio”. Alessandra dal Verme, direttrice del Demanio, spiega così a Diario DIAC come e perché la sua Agenzia si sia posta da qualche tempo alla testa di un movimento che vede nella rigenerazione urbana la leva di investimento per una crescita economica e sociale delle nostre città e dei nostri territori. Alla presentazione del suo terzo Rapporto annuale, dal Verme aveva esplcitato questa missione con una frase che andava dritta al punto senza nessuna diplomazia verso i paladini della conservazione a tutti i costi: “Abbiamo superato la logica conservativa – aveva detto – la rigenerazione è il motore di sviluppo”. E aveva annunciato di aver progettato interventi complessivamente per 3,9 miliardi, pronti a partire con l’appalto o il cantiere a breve e comunque nel quadriennio 2025-2028. Sono prevalentemente interventi rigenerativi degli immobili pubblici, mentre nella concezione del Demanio la rigenerazione urbana e territoriale spetta prevalentemente agli enti locali, sia pure in un rapporto molto stretto con il Demanio stesso.

“I fattori abilitanti di questa deep regeneration – dice ora dal Verme a Diario DIAC – sono il dialogo con gli enti responsabili delle politiche di sviluppo, la partecipazione del cittadino e degli stakeholder, le competenze e l’innovazione, per dare attrattività, efficienza e funzionalità agli immobili pubblici, per creare nuovi servizi e spazi di incontro, senso di appartenenza e di identità culturale del cittadino, per offrire nuove opportunità a fronte di disagi e fabbisogni emergenti”.

Un manifesto della Rigenerazione urbana, in pratica. Il compito di Diario DIAC – che condivide, come molti operatori, questa convinzione di un nuovo modello di sviluppo italiano basato sulla rigenerazione urbana – è di cercare e raccontare gli strumenti, le risorse, i programmi attraverso i quali queste intenzioni diventano concrete. Descrivere la cassetta degli attrezzi che può risultare utile alle istituzioni locali e agli operatori economici.  E quali siano le occasioni di lavoro che si aprono imprese, professionisti, enti culturali e del terzo settore.

Nel caso del Demanio gli attrezzi sono molteplici: i piani città firmati con i sindaci per individuare investimenti e immobili su cui intervenire, previo accordo sugli aspetti urbanistici di destinazione d’uso; il piano dei lavori del Demanio in senso stretto pronti per essere appaltati, 562 interventi per 3,9 miliardi, di cui 37 di importo superiore ai 20 milioni per un importo di 2,22 miliardi che fa il 56% del valore dell’elenco; la progettazione, tutta rigorosamente in Bim, al punto che spinge il presidente di Anac Busìa a chiedere al Demanio di costruire una struttura di progettazione che aiuti le piccole stazioni appaltanti; l’invenzione tutta “dalvermiana” di un uso strategico e massiccio (finora 18 interventi) dei temporary use, concessioni a tempo limitato che consentono alla popolazione di fruire anticipatamente di un bene su cui è in corso un intervento di cantiere. Una trovata di genio – se sistematizzata – per avere introiti economici anticipati, ma soprattutto per creare confidenza fra la popolazione e il bene immobile come sarà.

Nella puntata fiorentina di Città in scena, tenutasi il 21 maggio, la società Urban Value, vincitrice di una concessione temporanea affidata dal Demanio sull’ex convento ed ex ospedale militare Santa Trinità delle Monache, nei quartieri spagnoli di Napoli, ha spiegato che mondo e che attività ci siano dietro l’organizzazione di un temporary use che trasforma un edificio abbandonato per decenni in un hub culturale (si può leggere qui l’articolo che Diario DIAC aveva dedicato a quell’intervento).

I piani città:  i 24 firmati individuano 282 immobili da rigenerare

I piani città sono il motore della rigenerazione urbana a trazione Demanio. L’aspetto forse più rilevante, a fini operativi e concreti, consiste nella definizione anticipata della destinazione d’uso da attribuire a un immobile oggetto di rigenerazione. “Noi cambiamo le destinazioni urbanistiche per favorire il soddisfacimento di esigenze dello Stato e dei territori”, aveva detto dal Verme alla presentazione del Rapporto. La parte complicata è spesso mettere d’accordo il proprietario Demanio e il titolare dei poteri autorizzativi e urbanistici Comune su cosa fare di un’area o di un immobili. Ma se alla fine si trova un accordo sulle autorizzazioni urbanistiche, investire su quell’immobile sarà più veloce e si creerà valore a beneficio di entrambi i soggetti.

I numeri dei piani città, presi tutti insieme, sono da capogiro. Limitandosi solo ai 24 firmati (in tutto sono 62), possiamo dire che prevedono interventi su 252 immobili da rigenerare, 4 milioni di metri quadri di superficie utile lorda, 14,8 milioni di superficie scoperta, 3,4 milioni di metri quadri di superficie scoperta destinata a verde, con 99 tavoli tecnici operativi avviati e 42 attori istituzionali coinvolti (spesso le Regioni, oltre ai comuni). Comprendono 80 progetti pilota per un fabbisogno finanziario stimato in 3,6 miliardi, un impatto occupazionale in cantiere di 39mila unità e di 58mila unità complessive. Gli impatti previsionali a regime stimati dal Demanio comprendono un risparmio per lo Stato di 38,5 milioni annui di locazioni passive, 4.800 posti letto per studenti, 1.200 residenze sociali, 800mila visitatori annui nei nuovi spazi culturali, 1,9 milioni di visitatori nelle aree verdi, 300mila utilizzatori delle attrezzature sportive, 20.600 tonnellate di Co2 risparmiate (per l’aumento delle aree verdi).

Ma la parte più interessante è quella che riguarda le destinazioni d’uso comprese negli scenari di trasformazione, con il 38% degli immobili destinati a un mix funzionale. Sul complesso della trasformazione, il 42% della superficie utile lorda va alla logistica della PA, fortemente razionalizzata, il 14% ad attività sociali, il 13% ad attività culturali, il 7,5% al ricreativo/commerciale, il 7% a formazione e ricerca, il 6% al turistico-ricettivo, il 5,5% allo sport, il 3% allo student housing, il 2% al social o senior housing.

Il piano di lavori 2025-28 da 3,9 miliardi: cosa c’è, i 37 interventi sopra i 20 miliardi

Andiamo a vedere ora quali sono i lavori già progettati per cui dovrebbero partire a breve i cantieri e o l’appalto di lavori. Si tratta in prevalenza di interventi diretti su beni pubblici, spesso destinati a ospitare nuove funzioni pubbliche (con l’intento di razionalizzare e ridurre le locazioni passive). In alcuni casi l’intervento sull’immobile pubblico traina altri interventi di riqualificazione del territorio circostante, non di rado concordati tra Demanio ed ente territoriale.

Si tratta di 562 interventi. Nella tabella che segue una ripartizione per direzione territoriale dell’importo complessivo di 3.927 milioni. Dal punto di vista del numero, gli interventi più numerosi sono nel Lazio (77), Marche (66) e Toscana (52). Nel Sud la Puglia accorpata alla Basilicata (47)  e la Campania (44). Dal punto di vista del valore, è la Puglia a spuntarla grazie al peso dei due Parchi della Giustizia di Bari e Taranto.

Gli interventi di importo superiore ai 20 milioni di euro sono 37. Questi grandi lavori fanno un importo totale di 2,22 miliardi, pari al 56% del piano. Scorrere la lista di questi interventi maggiori aiuta a capire che tipi di investimenti siano. L’intervento più grande in assoluto è, appunto, il Parco della Giustizia di Bari, 405 milioni, seguito dalla Caserma Amione a Torino, che diventerà federal building con un lavoro da 208,4 milioni, e dalla rifunzionalizzazione dell’edificio di viale Boston, all’Eur, Roma, con 131,9 milioni. Sopra i 100 milioni anche il polo della Giustizia di Bologna nell’ex area StaVeCo (105,7 milioni).

Roma Capitale può contare su un pacchetto di 7 interventi. Oltre a Viale Boston ci sono la rifunzionalizzazione del compendio di Viale America (91,9 milioni), a Tor Vergata la prima parziale rifunzionalizzazione del Palasport, intervento 7 (44,5 milioni) e la sistemazione a verde dell’area esterna nord, intervento 75 (20 milioni), la rifunzionalizzazione dell’immobile a Viale Trastevere 185 (59,5 milioni), la realizzazione degli archivi del Mef a Tor Sapienza (35,3 milioni), i lavori di restauro nella Biblioteca nazionale di Archeologia e Storia dell’arte (27,9 milioni).

Quattro gli interventi in Emilia-Romagna. Oltre al polo della Giustizia, ci sono ancora a Bologna il polo archivistico dell’Agenzia delle Entrate nella ex caserma Perotti (38,3 milioni) e i lavori di adeguamento sismico dell’ex caserma Gucci (43,8 milioni), mentre a Modena si interviene per il restauro e il risanamento conservativo del complesso monumentale del Palazzo delle Finanze o del Principe Foresto (33,8 milioni).

Anche in Lombardia quattro interventi: a Brescia la caserma Papa diventa federal building (58,8 milioni) e viene razionalizzata l’ex caserma Randaccio (51,5 milioni), a Como l’ex caserma De Cristoforis viene restaurata e destinata a federal building (65,1 milioni), mentre a Milano nell’ex caserma Magenta entrano alloggi della Difesa, il fabbricato DIA e uffici del Mimit.

Stesso numero in Veneto.  A Treviso la caserma Salsa diventerà il nuovo comando generale della Guardia di Finanza, a Verona viene realizzato il nuovo comando dei Vigili del Fuoco a Via Apollo (31,2 milioni) e si realizza il federal building nella caserma San Bernardino (35,2 milioni), mentre a Belluno il Federal Building si farà nell’ex caserma Fantuzzi (35,1 milioni).

Le altre regioni presentano un numero minore di interventi fra cui vanno comunque ricordati la caserma Tescione a Caserta (67,7 milioni), la nuova cittadella giudiziaria di Perugia (60 milioni), la demolizione della ex caserma Paciotti a Firenze con ricostruzione del nuovo federal building per la PA (60,6 milioni), il parco della Giustizia a Taranto (70 milioni).