Nuovo testo sulla rigenerazione urbana, oneri concessori e standard correlati agli aumenti di volumetrie

Il relatore alla legge sulla rigenerazione urbana al Senato, Roberto Rosso (Forza Italia), ha presentato a sorpresa ieri sera in commissione Ambiente un secondo testo unificato, un fatto del tutto eccezionale, che può essere motivato da tutto quanto sta accadendo in questo ambito, dalle inchieste milanesi all’emergenza abitativa divenuta priorità politica alla necessità urgente di  ridefinire un quadro normativo che superi lo stallo creato dalla legge urbanistica del 1942 e dal testo unico dell’edilizia del 2001. Una prima novità che va evidenziata è la crescita della dote finanziaria: per il Fondo nazionale per la rigenerazione urbana saranno disponibili 100 milioni di euro per il 2026 e 300 milioni di euro annui per ciascuno degli anni dal 2027 e al 2037. Totale 3,4 miliardi (come Diario DIAC aveva anticipato il 26 giugno scorso nell’articolo che si può leggere qui).

Un nuovo testo più ricco e aperto al dialogo

Già a una prima lettura – altre ne faremo nelle prossime ore per raccontare ai lettori di Diario Diac i dettagli del nuovo testo – appare evidente il grande sforzo fatto dal relatore per arricchire e affinare la precedente versione; nelle definizioni di rigenerazione urbana cresce il peso dell’housing sociale e quello dell’efficientamento energetico, l’architettura delle competenze istituzionali fra Mit, Regioni e comuni diviene più definita, con la novità di un ruolo molto forte del Mit nel coordinamento forte della poolitica di rigenerazione urbana e di tutte le politiche correlate, a partire da quella dell’housing. Un passaggio che farà certamente crescere il gradimento sul testo del ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, in passato molto freddo sulla legge.

Pesano l’emergenza abitativa e le inchieste

Sulla nuova formulazione pesano quattro fattori oggi determinanti per imboccare un percorso parlamentare che arrivi fino in fondo, per cercare un difficile equilibrio fra spinte diverse e. in ultima analisi, dare un futuro solido alla legge. Il primo fattore è strettamente di dinamica parlamentare perché sono state accolte nel testo molte proposte avanzate in commissione da tutti i partiti, di maggioranza ma anche molte di opposizione. Il secondo fattore è il patto sottoscritto fra governo e maggioranza sui finanziamenti resi disponibili dal Mef con la norma relativa al fondo nazionale per la rigenerazione urbana. Il terzo fattore è la nascente politica abitativa, che viene raccordata al testo nelle diverse accezioni di social housing, di interventi di riqualificazione dell’edilizia residenziale e anche di casa green (efficientamento energetico). Il quarto fattore sono le inchieste milanesi la cui influenza si sente in diversi punti del testo: la commisurazione diretta, vincolante ed esplicita degli oneri di urbanizzazione al volume o alla superficie eccedente quella originaria (con la specificazione che “in caso di mutamento di destinazione d’uso che comporti aumento del carico urbanistico, si provvede al pagamento della differenza fra gli oneri già corrisposti e quelli dovuti per la nuova destinazione”); la commisurazione  – altrettanto diretta, vincolante ed esplicita – degli standard urbanistici dovuti “al volume o alla superficie eccedente quella originaria”; la ridefinizione delle premialità volumetriche che nel precedente testo erano fino al 30% con la possibilità di premialità aggiuntiva (senza limiti) al verificarsi di un certo numero di casistiche e ora diventa fino al 25% con la possibilità di premialità aggiuntiva limitata al 5%; la scomparsa della previsione che le leggi regionali possano prevedere destinazioni d’uso “anche in deroga ai piani regolatori” e incentivi/semplificazioni per le modifiche delle sagome e le deroghe sulle distanze minime.

Due norme a confronto del nuovo e vecchio testo

Per rendere ancora più esplicito il cambiamento di clima che si respira nel testo, si possono confrontare due norme attinenti al regime autorizzativo degli interventi privati. Ecco il comma 4 dell’articolo 8 del nuovo testo: “Gli interventi di rigenerazione di ambiti urbani a totale carico dei privati possono essere presentati da promotori privati anche in assenza della programmazione comunale di cui all’articolo 5, ferma restando la conformità alla disciplina edilizia e urbanistica vigente. I predetti interventi sono realizzabili, qualora ne ricorrano i presupposti, previo rilascio del permesso di costruire convenzionato previsto dall’articolo 28-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e dalle eventuali disposizioni regionali in materia, sulla base di un progetto unitario esteso all’intero ambito”.

Questo, invece, il testo dei commi 2 e 3 dell’articolo 7 del vecchio testo:

“2. Sono sempre consentiti, anche in deroga alle vigenti previsioni degli strumenti urbanistici e ai relativi documenti e elaborati, i seguenti interventi di rigenerazione urbana da realizzare da parte di soggetti privati su singoli edifici, complessi edilizi e ambiti urbani, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo:

a) gli interventi di ristrutturazione edilizia, comprensivi di demolizione e ricostruzione anche parziale dei fabbricati, previsti dagli articoli 3, comma 1, lettera d), e 10, comma 1, lettera c), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, nonché dal comma 4 del presente articolo, con diversa distribuzione volumetrica e modifiche della sagoma, del sedime, dei prospetti, delle caratteristiche plani-volumetriche, tipologiche e funzionali dell’edificio originario, anche con eventuale delocalizzazione in aree diverse;

b) i cambi di destinazioni d’uso tra le diverse categorie funzionali previste dagli strumenti urbanistici generali, indipendentemente dalle limitazioni qualitative o quantitative e dalle modalità di attuazione, dirette o indirette, previste dagli strumenti stessi. I cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’art. 23-ter del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono consentiti sempre e incondizionatamente;

c) gli interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, nei limiti della preesistente legittima consistenza;

d) gli interventi di rigenerazione urbana all’interno degli ambiti urbani di cui all’articolo 2 comma 1, lettera a).

3. Le varianti ai titoli edilizi di assenso, anche esplicito, degli interventi di cui al presente articolo sono sempre realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA) di cui agli articoli 22 e 23 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380″.