Si4, è anglo-italiano (ma si ispira alla Danimarca) il prototipo europeo di rating di impatto sociale in progetti di real estate

Si chiama Si4 (Social Infrastructure Impact Investment Index) ed è il prototipo europeo di indice composto per la misurazione del valore sociale di un investimento immobiliare. Un vero e proprio rating sociale che è in corso di sviluppo ad opera di un consorzio guidato da PlusValue (società con sede a Londra e uffici a Milano che si definisce “una boutique della consulenza strategica specializzata nel social impact”) e composto anche dalla “fondazione di partecipazione” IFAB (l’hub di connessione del Tecnopolo di Bologna con il tessuto economico-imprenditoriale) e dal centro economico IOBE di Atene.

Oggi siamo alla “primissima versione del prototipo” ma il finanziamento di 750mila euro assegnato dalla commissione Ue dice che il rating farà strada in Europa e che risponde a un’esigenza impellente in un momento segnato dall’emergenza abitativa in Europa, dalla decisione di Bruxelles di fare dell’Affordable Housing una politica prioritaria e dall’emergere di pesanti deficit di valore sociale in esperienze di trasformazione urbana come quella milanese. Anche la presidente di Ance, Federica Brancaccio, ha annunciato due settimane fa la volontà dell’associazione dei costruttori di lavorare per lo sviluppo di rating di questo tipo, considerati una delle risposte alle molte criticità del momento.

Cosa fa l’indice, in concreto? Raccoglie dati reali e metriche di impatto su edilizia accessibile, sanità, istruzione, cultura; usa intelligenza artificiale e supercalcolo per valutare l’effetto sociale aggregato di un investimento; correla questi dati con il valore finanziario per costruire un indicatore composito; si presenta come servizio di consulenza destinato a enti pubblici, fondazioni, gestori di asset e sviluppatori.

La prima versione di Si4 sarà condivisa con il pubblico a ottobre, mentre la beta version – che sarà messa sul mercato in modalità sperimentale per valutare progetti concreti – arriverà nel 2026. “È nostro interesse anticipare i tempi per quanto possibile, perché oggi c’è un vuoto di modelli che misurino il valore sociale e lo colleghino al valore economico-finanziario di un asset”, dice Filippo Addarii, cofounder e managing partner di PlusValue. Per mobilitare capitali privati su un progetto di real estate e anche per fare fundraising andremo a un avvicinamento, se non a un ribaltamento, delle componenti sociali, economiche, finanziarie. “Serve sempre più una value proposition del fatto sociale che abbia un ritorno finanziario”, sintetizza Addarii.

Un prodotto per gli investitori

La clientela di riferimento dell’indice sarà comunque la comunità finanziaria perché Si4 nasce proprio con l’obiettivo di mettere in relazione ex ante l’impatto sociale e il rendimento economico di un investimento, orientando così le decisioni degli operatori del real estate. Ma la costruzione dei fondamentali dell’indice incontra sul suo cammino una serie di questioni presenti (o latenti) nella discussione pubblica che lo rendono appetibile anche alle istituzioni. La stessa commissione Ue, che lo ha finanziato ha oggi necessità di dotarsi urgentemente di una cassetta degli attrezzi che aiuti a definire, aggiustare, verificare in termini di risultati una nuova policy considerata prioritaria – l’Affordable Housing – senza che sia neanche citata nei Trattati.

“Il rating – dice Addarii – è in prima battuta uno strumento al servizio degli investitori pubblici e privati che hanno sempre più la necessità di misurare ex ante il valore sociale dei loro progetti, anche per evitare quel gap sociale che da subito abbiamo identificato come limite principale dell’esperienza milanese. Se non si creano infrastrutture sociali adeguate divengono inevitabili fenomeni di gentrification, l’espulsione dei residenti che produce una perdita per la città ma anche per gli investitori stessi”. PlusValue conosce l’esperieza milanese anche per aver lavorato, sempre sul fronte della valutazione dell’impatto sociale, al Milan Innovation District (MIND).

Il ruolo del rating nelle politiche pubbliche

Il rating può rendersi utile anche nella definizione di politiche pubbliche abitative o di sviluppo territoriale e nella misurazione dei loro effetti? “Il rating non nasce con questa finalità –risponde Addarii – perché è uno score, un punteggio, che si applica ai singoli progetti. Ma questo non toglie che, come summa, possa contribuire al value judgement del portafoglio di un investitore oppure di una politica comunale o di un programma di sviluppo di un’area, fornendo all’amministrazione un sostegno nella scelta dei progetti cui dare un finanziamento, una garanzia o un’approvazione”. Un altro possibile sviluppo a sostegno delle azioni di istituzioni pubbliche potrà arrivare – dice Addarii – “se la commissione Ue, nell’ambito delle iniziative per l’affordable housing, si muoverà nella direzione di creare strumenti per recuperare capitali sui mercati finanziari”.

Il ruolo di IFAB

Tra i sostenitori del progetto Si4 ci sono la Compagnia di San Paolo, REDO Sgr, Invimit, Legacoop, banche di sviluppo e altri investitori. Fondamentale il ruolo di IFAB. “Noi – dice il direttore generale Marco Becca – contribuiamo al progetto curando due aspetti: la parte tecnica dove possiamo fornire la collaborazione dei data scientist di altissimo livello del Tecnopolo che svolgono un ruolo decisivo per valorizzare i dati, quelli che abbiamo già ora e quelli che arriveranno, nel contesto di un settore caratterizzato da pochi dati e mal distribuiti. La seconda parte è quella delle relazioni con l’ecosistema degli istituti di ricerca, delle imprese, delle istituzioni”. Il progetto è già stato presentato – oltre che alla commissione Ue alla presenza del DG Employment Mario Nava –  a personalità di spicco dell’area bolognese come Prodi, Lepore e Colla.

La scelta del modello danese come benchmark

Un aspetto decisivo nella costruzione del rating è stata la scelta del benchmark, caduta sul modello danese. “Abbiamo scelto come riferimento il National Building Fund danese – dice Addarii – anzitutto perché ha svolto una politica di affordable and social housing di straordinario successo economico e sociale. Ma un aspetto tutt’altro che secondario per noi è stato che il Fondo danese possiede il dataset più ricco d’Europa, creato nell’arco di venti anni e mai utilizzato prima. Implementeremo il nostro indice via via con dataset proveniente da altri Paesi, ma partire da questa opportunità già rende il nostro rating altamente competitivo”.

Il modello danese potrebbe contribuire anche a superare “i molti pregiudizi presenti in Italia – dice Addarii – sulla tipologia abitativa del social affordable hounsing che in Danimarca coinvolge un quinto della popolazione, non soltanto le fasce più povere, ma anche persone, spesso giovani, che considerano utile questa esperienza abitativa per un periodo limitato della loro vita, all’inizio di una nuova fase lavorativa, per esempio, o al momento di costituire una famiglia”.

Dal modello danese scaturiscono anche i tre parametri principali su cui si basa la valutazione dei progetti e che contribuiscono più di altri allo score finale di Si4: la affordability, concetto economico che misura la possibilità della comunità di avere accesso alle abitazioni grazie a canoni sostenibili; la accessibility, concetto di tipo sociale, architettonico, urbanistico che attiene al livello di inclusione generato dal progetto; il capability empowerment, concetto ripreso da Amartya Sen che attiene alla capacità di un fattore abilitante, come è l’abitare, di contribuire alla formazione di capitale umano. “Il rating – conclude Addarii – può dare un forte contributo a quella che chiamo “trasformazione urbana positiva”, in cui lo sviluppo urbano socialmente di successo amplia il concetto di sviluppo urbano economicamente di successo. Gli investitori cercano il profitto ma non sono affatto contrari a creare opportunità valide per la società e la comunità, soprattutto se queste allargano il consenso e aumentano il valore dei loro asset”.