Student Housing e PNRR: tutto quel che serve sapere per cogliere l’opportunità. Supporto del notaio, vincoli normativi, agevolazioni fiscali e semplificazioni urbanistiche

La necessità di student housing

Negli ultimi anni, il fenomeno del caro affitti universitari ha raggiunto livelli sempre più critici, soprattutto nei grandi centri urbani come Milano, Roma, Torino e Bologna. In queste città, la domanda abitativa da parte degli studenti fuori sede ha ormai superato di gran lunga l’offerta disponibile. Secondo le stime più accreditate, i posti letto oggi disponibili in strutture universitarie o convenzionate coprono meno del 20% del fabbisogno nazionale.

In risposta a questa evidente necessità, il Governo ha apportato importanti modifiche alla legge in materia di alloggi e residenze per studenti (legge 338/2000) introducendo le disposizioni sul “nuovo housing universitario”, finalizzate all’attuazione di un importante finanziamento (quasi 1,2 miliardi di euro) per il recupero di immobili da destinare a studentato, oltre che alla costruzione ex novo di strutture dedicate.

Ciò che rende il contesto italiano particolarmente appetibile, rispetto ad altri paesi europei, è l’asimmetria tra l’elevata domanda abitativa studentesca e la scarsissima offerta strutturata. In altri termini, l’Italia rappresenta oggi un terreno fertile per investimenti immobiliari nel settore dell’housing studentesco: una combinazione rara di necessità reale e opportunità di sviluppo. È proprio questa dinamica che sta attirando l’interesse di numerosi investitori, anche stranieri, desiderosi di entrare in un mercato in forte espansione e ancora poco saturo.

Destinazione delle risorse e condizioni per i beneficiari

Con il decreto ministeriale 481/2024 il MUR ha dato inizio alla vera e propria messa in pratica del progetto. Sono stati definiti i numeri in cui si sostanzierà l’intervento statale: l’obiettivo è ottenere la realizzazione di 60mila nuovi posti letto entro il 26 giugno 2026, una cifra che porterebbe quasi al raddoppio del numero totale di posti letto presenti in Italia.

Il Decreto ha previsto un contributo, pari a 19.966,66 euro per ogni posto letto assegnato. Ai sensi del decreto legge 19/2024, il contributo può essere erogato anticipatamente e in un’unica soluzione in presenza di idonea garanzia bancaria o assicurativa presentata dal soggetto gestore.

A fronte della concessione del finanziamento, è previsto l’impegno da parte dei beneficiari, qualificati dal decreto soggetti gestori/attuatori, in quanto responsabili dell’avvio, dell’attuazione e della gestione dell’intervento, a mantenere la destinazione d’uso degli immobili per almeno 12 anni, pena, altresì, la perdita degli incentivi di cui si tratterà più avanti.

Inoltre, i progetti che intendono beneficiare del finanziamento devono prevedere una capacità minima di almeno 20 posti letto.

Le condizioni poste ai soggetti gestori riflettono una duplice esigenza: da un lato, garantire la sostenibilità economica dei progetti; dall’altro, assicurare accessibilità reale agli studenti meritevoli, ma privi di mezzi, con una particolare attenzione a coloro che studiano fuori sede.

La finalità sociale è garantita, in particolare, dalla previsione di tariffe vantaggiose per gli studenti assegnatari, ridotte del 15% rispetto al valore medio di mercato, per il periodo di 12 anni dalla messa a disposizione.

Inoltre, vi è l’obbligo per i soggetti gestori di destinare almeno il 30% dei posti letto a studenti capaci e meritevoli, anche se privi di mezzi, ed il restante 70% a favore di studenti meritevoli.

Gli studenti rientranti nella prima categoria beneficeranno, inoltre, di una tariffa agevolata, stabilita dagli Organismi di Diritto allo Studio (Organismo DSU). Per i successivi nove anni la tariffa sarà, invece, ridotta del 25% rispetto al valore medio di mercato. Per determinare questi canoni, è stato istituito un organismo tecnico presso il MUR che si occuperà di fornire parametri ufficiali, città per città.

Le agevolazioni fiscali previste per i soggetti gestori

Per rendere attrattivo il piano anche dal punto di vista fiscale, il legislatore ha previsto un articolato insieme di agevolazioni.

Anzitutto, le somme ricevute dai gestori a titolo di finanziamento per gli studenti assegnatari, non concorreranno alla formazione del reddito imponibile, né ai fini IRPEF né ai fini IRES o IRAP.

In secondo luogo, è prevista la riduzione del 40% del reddito imponibile derivante dalla messa a disposizione dei posti letto, a condizione che tali redditi costituiscano almeno la metà del reddito complessivo generato dall’intero immobile (per il caso di immobili non esclusivamente destinati a studentato, come previsti dall’allegato C al Decreto Ministeriale). È importante sottolineare che, in assenza di limitazioni specifiche, questa agevolazione sembra potersi applicare per l’intero periodo di 12 anni in cui è richiesta la destinazione a student housing.

Di particolare rilievo ai fini notarili è l’esenzione dall’imposta di bollo e di registro per tutti gli atti notarili e amministrativi connessi al progetto, a partire dall’atto di acquisto dell’immobile da destinare a studentato.

Dal punto di vista delle imposte dirette, i soggetti attuatori potranno poi usufruire di un credito d’imposta equivalente al valore dell’IMU versata, il quale potrà essere portato unicamente in compensazione e per il quale il governo ha stanziato fondi pari a cinque milioni di euro all’anno. La compensazione del credito è riconosciuta indipendentemente dal fatto che la gestione dell’alloggio sia diretta o affidata a soggetti terzi.

Da ultimo, è espressamente previsto che gli effetti fiscali derivanti da un eventuale (e a volte certo) aumento della rendita catastale non verranno considerati ai fini della tassazione.

L’urbanistica semplificata

Per rispondere, invece, alle esigenze di celerità date dalla scadenza ravvicinata per la messa a disposizione degli alloggi, il legislatore ha introdotto una serie di misure straordinarie in ambito urbanistico ed edilizio, volte a semplificare e velocizzare l’iter autorizzativo.

Tra le più rilevanti, si segnala l’introduzione di una disciplina che consente il cambio di destinazione d’uso degli immobili in student housing anche in deroga ai piani regolatori locali, attraverso una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). È inoltre ammessa la costruzione ex novo di edifici su suoli già impermeabilizzati, previo rilascio del permesso di costruire, senza necessità di adeguamenti specifici al piano urbanistico vigente.

Nel caso in cui gli interventi ricadano in aree soggette a vincoli paesaggistici o culturali, è previsto un regime semplificato di consultazione della Soprintendenza, la quale sarà tenuta a esprimere il proprio parere entro un termine massimo di 30 giorni. L’autorizzazione paesaggistica semplificata sarà comunque necessaria solo se l’intervento comporta modifiche strutturali significative.

Infine, per favorire la realizzazione di residenze in contesti urbani complessi, l’art. 17 comma 4 del decreto legge 19/2024 ha derogato tanto alla legge 1150/1942 quanto al decreto ministeriale 1444/1968 relativi agli obblighi di reperimento di aree per servizi di interesse generale e al vincolo di dotazione minima obbligatoria dei parcheggi. Si tratta di una deroga significativa, che apre la strada alla riqualificazione di edifici esistenti anche nei centri storici, dove gli standard urbanistici ordinari risultavano spesso incompatibili con la realtà fisica degli immobili.

Il ruolo del Commissario Straordinario

A supporto dell’intero progetto, è stata istituita – sempre con il decreto legge 19/2024 – la figura del Commissario Straordinario per la realizzazione degli alloggi universitari. Tale autorità ha il compito di coordinare le iniziative tra enti pubblici e soggetti attuatori, facilitare l’accesso alle autorizzazioni e, soprattutto, intervenire in via sostitutiva qualora le amministrazioni locali non rispettino i tempi previsti.

Il ruolo del Commissario è dunque cruciale per garantire efficienza operativa, monitorare l’avanzamento dei lavori e intervenire tempestivamente in caso di criticità o ritardi burocratici. La sua presenza rappresenta una garanzia per tutti i soggetti coinvolti e un elemento di credibilità per il piano nel suo complesso.

Conclusioni

A oggi, con metà del tempo utile già trascorso, il successo del piano dipenderà dalla capacità di coinvolgere attivamente sia gli enti pubblici che i soggetti privati. In molte città italiane – anche di medie e piccole dimensioni – stanno emergendo progetti ambiziosi, in grado di coniugare efficienza costruttiva e qualità abitativa, ed il notaio è chiamato, una volta di più, al ruolo di facilitatore giuridico per il buon esito del progetto.

 

Stefania Anzelini è Notaio, Angelo Laratta Avvocato – MILANO NOTAI